關于進一步規(guī)范我市物業(yè)管理項目交接工作意見的通知
寧政辦發(fā)〔2017〕190號
各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將市房產(chǎn)局擬定的《關于進一步規(guī)范我市物業(yè)管理項目交接工作的意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
南京市人民政府辦公廳
2017年10月26日
（此件公開發(fā)布）
關于進一步規(guī)范我市物業(yè)管理項目交接工作的意見
（市房產(chǎn)局 2017年10月）
為貫徹落實《中共中央 國務院關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》，規(guī)范各方主體物業(yè)管理項目交接行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下稱省條例）、《南京市住宅物業(yè)管理條例》（以下稱市條例）等有關規(guī)定，提出如下意見。
一、總體要求
按照社會矛盾和安全隱患大排查大整治行動的總體要求，從夯實基礎、社區(qū)治理大局出發(fā)，堅持以矛盾糾紛化解為導向，按照“屬地監(jiān)管、權(quán)責明確、多方聯(lián)動、依法有序”的原則，加強對物業(yè)管理項目交接的規(guī)范，加強對物業(yè)交接突發(fā)事件和問題隱患的排查和應急處理，確保物業(yè)管理交接不發(fā)生重大群體性上訪事件。
二、相關制度
南京市住宅區(qū)物業(yè)管理項目交接應當嚴格按照省條例第五十五條、第五十六條的規(guī)定。政府部門、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主自治組織在交接過程中應當執(zhí)行下列八項制度。
（一）依法選聘制度
1．根據(jù)《物權(quán)法》及相關法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主共同決定。住宅區(qū)成立業(yè)主大會后，業(yè)主大會有權(quán)更換前期物業(yè)服務企業(yè)，并按規(guī)定開展物業(yè)服務企業(yè)的選聘工作。
2．業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
3．合同期限屆滿，業(yè)主大會決定解聘在管物業(yè)服務企業(yè)的，應按規(guī)定開展選聘工作；合同未到期，業(yè)主大會需解聘在管物業(yè)服務企業(yè)的，應當通過協(xié)商或司法等途徑解除合同，明確違約責任及解決辦法。
4．在選聘工作開展前，業(yè)主委員會應當制定并公開住宅區(qū)物業(yè)服務標準、人員配置、服務價格等量化指標，充分聽取業(yè)主的意見和建議，同時公告業(yè)主意見、建議的采納情況。如有20%以上業(yè)主書面提出意見、建議或異議的，業(yè)主組織應將所提內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。業(yè)主委員會在取得業(yè)主大會關于選聘物業(yè)服務企業(yè)的授權(quán)后，應按照“公平、公開、公正”的原則，依照相關程序開展選聘工作，具體實施細則由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定。
?。ǘ┑谌皆u估制度
根據(jù)市條例、《南京市物業(yè)服務第三方評估管理暫行辦法》（寧政規(guī)〔2017〕10號）規(guī)定，提倡業(yè)主組織在制定物業(yè)服務標準、物業(yè)管理項目交接時按照有關技術(shù)導則實行第三方評估。業(yè)主委員會可以聘請第三方評估機構(gòu)指導上述工作流程，明確住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、重點難點、服務標準、收費標準、交接事項及交接協(xié)議等。區(qū)和街道監(jiān)管部門可通過政府購買服務等方式，組織第三方評估機構(gòu)參與，指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)選聘和物業(yè)管理項目交接工作。
?。ㄈ┕_招標制度
鼓勵、提倡業(yè)主組織通過全市統(tǒng)一的招投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會在取得業(yè)主大會授權(quán)后，應依照相關法律法規(guī)，以招標人身份通過公開招標方式開展物業(yè)服務企業(yè)選聘工作，具體實施細則由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定。
（四）競聘企業(yè)公示制度
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示競聘物業(yè)服務企業(yè)的情況。包括：企業(yè)簡介、營業(yè)執(zhí)照、近三年信用記錄、在管項目業(yè)績、擬派項目負責人簡歷及近三年行業(yè)信用記錄、物業(yè)服務標準和收費價格、物業(yè)管理方案、競聘行為準則承諾書（示范文本由市住房保障和房產(chǎn)局另行制定）。
?。ㄎ澹└偲盖闆r預報預告制度
業(yè)主組織、擬承接項目的物業(yè)服務企業(yè)、擬退出項目的物業(yè)服務企業(yè)應向項目所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及時書面報告物業(yè)企業(yè)選聘過程和情況。業(yè)主大會形成選聘決定后，業(yè)主委員會應當在簽訂物業(yè)服務合同前，將業(yè)主大會決定、物業(yè)服務合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于7日。
（六）聯(lián)席會議制度
由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）牽頭，充分發(fā)揮市條例第六十九條規(guī)定聯(lián)席會議制度作用，協(xié)調(diào)推進條塊結(jié)合，聯(lián)合各相關單位部門，依托市、區(qū)、街三級管理體系，加強綜治、公安、信訪、調(diào)解、司法、物價、市場監(jiān)管、稅務、消防等部門的聯(lián)合執(zhí)法和協(xié)作聯(lián)動，分工協(xié)作，密切配合，共同抓好物業(yè)管理項目交接過程中的矛盾調(diào)處工作。
（七）違規(guī)懲戒制度
物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理項目交接時出現(xiàn)強行接管、拒不移交、未按照規(guī)定履行退出程序的，或在競聘物業(yè)管理項目時采取不正當競爭手段，未完整如實公布企業(yè)情況的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和相關職能部門依法實施行政處罰，并將相關失信行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，向社會公布。處理方式包括：
1．行政處罰。根據(jù)省條例第八十七條規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，或者在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序的，區(qū)級物業(yè)主管部門可對其處五萬元以上二十萬元以下罰款；提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門依法降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書。對于在物業(yè)移交中擾亂公共秩序、妨礙治安管理等行為，由公安部門依法處置。
2．預征失信信息。因物業(yè)管理項目交接引發(fā)群體性事件、造成嚴重社會影響的，對新老物業(yè)服務企業(yè)均先按扣分標準上限先行征集失信信息，并暫時停止其在本市物業(yè)管理市場承接新的物業(yè)管理項目。事實調(diào)查清楚后，按照相關規(guī)定進行處理。對于違反預報告、公開公示等上述制度的物業(yè)服務企業(yè)，一經(jīng)查實，立即納入失信信息征集范圍。
3．撤銷違法決定。業(yè)主委員會未依法施行物業(yè)服務企業(yè)選聘和物業(yè)管理項目交接的，或存在違反法律、法規(guī)規(guī)定，超越業(yè)主大會賦予職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益情形的，由所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依法撤銷其違法決定，并指導所在地社區(qū)組織召開業(yè)主大會會議選舉新的業(yè)主委員會。
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市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應建立切實可行的信息互動機制，有效應對、及時通報物業(yè)交接的實際情況，向各方傳遞物業(yè)項目交接過程中的協(xié)調(diào)工作，對于典型案例予以書面通報。指定熟悉法規(guī)、政策的同志擔任物業(yè)新聞發(fā)言人，及時向社會公布相關信息，正面引導輿論導向，為矛盾化解創(chuàng)造良好外部氛圍。
三、保障措施
?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。市政府建立全市物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。市房產(chǎn)局負責加強綜合協(xié)調(diào)，積極聯(lián)系市綜治、法院、公安、城管、消防、地稅、工商等部門按照各自工作職責，指導各區(qū)開展工作，做好全市物業(yè)管理項目交接的統(tǒng)籌工作；負責落實日常檢查制度和重大典型案例通報機制；負責組織行業(yè)協(xié)會、物業(yè)行業(yè)管理專家制定物業(yè)管理項目評估流程、交接查驗、交接協(xié)議示范文本。區(qū)政府負責建立街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及相關職能部門共同參與的物業(yè)管理重大矛盾應急協(xié)調(diào)機制，加大對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行物業(yè)管理職責的考核力度，將街道物業(yè)管理交接矛盾發(fā)生率、街道主要領導協(xié)調(diào)情況作為重要考核內(nèi)容。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當依法指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作，及時協(xié)調(diào)解決業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)交接項目管理階段出現(xiàn)的問題。
（二）規(guī)范交接流程。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應根據(jù)市條例第四十六條、第四十七條、第六十七條規(guī)定和本意見，結(jié)合本街道（鎮(zhèn)）交接項目實際情況，牽頭做好交接過程中的各項工作。街道物管、綜治、司法、公安派出所、業(yè)主代表、新老物業(yè)企業(yè)負責人應共同參與物業(yè)移交，列出書面交接清單和交接查驗內(nèi)容，有序開展移交工作。交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備的使用現(xiàn)狀給予確認，并報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。矛盾突出的小區(qū)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理部門、綜治部門、司法所和公安派出所應提前介入，共同參與，積極排查化解矛盾糾紛，防止因矛盾沖突引發(fā)群體性事件，并做好相關秩序維護工作。
（三）完善協(xié)調(diào)機制。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當及時組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題。在落實預報預告制度過程中，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當及時會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會（村民委員會）到物業(yè)項目聽取業(yè)主組織、業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務做好協(xié)調(diào)溝通工作，及時發(fā)現(xiàn)問題苗頭，及時處理。建立并完善第三方評估和調(diào)解機制，區(qū)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可采用購買服務形式委托第三方機構(gòu)組織，為各方提供專業(yè)意見和調(diào)解服務，參與物業(yè)交接過程中矛盾糾紛的協(xié)調(diào)。對于物業(yè)管理項目退出，且未能確定新物業(yè)服務企業(yè)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當落實必要應急措施，及時指導、協(xié)助業(yè)主大會、業(yè)主組織迅速安排符合條件的物業(yè)服務企業(yè)托管，實施階段性的基本物業(yè)服務，防止小區(qū)失管產(chǎn)生的次生不穩(wěn)定隱患。
（四）落實日常管理。各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門要會同街道、社區(qū)，通過專項檢查和日常動態(tài)巡查，通過積極走訪小區(qū)和業(yè)主，通過12345工單和市民投訴，及時發(fā)現(xiàn)問題隱患，認真梳理情況，重點聚焦業(yè)主大會選舉業(yè)主組織（含換屆）、選聘物業(yè)服務企業(yè)、新老物業(yè)交接等三類情況，切實做好屬地重大物業(yè)管理矛盾的排查工作。對于排查出的矛盾問題，要準確分析矛盾產(chǎn)生的根源和癥結(jié)，對于可能突發(fā)的矛盾糾紛，要建立各方溝通協(xié)調(diào)的平臺，形成工作預案，及時處理，及時緩和化解矛盾，力爭做到轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾“小事在社區(qū)小區(qū)消化、大事在區(qū)內(nèi)街道不激化”；對于重大的矛盾隱患和緊急情況，要及時上報區(qū)委、區(qū)政府和市房產(chǎn)局，加大聯(lián)動協(xié)調(diào)的力度，切實降低影響社會穩(wěn)定、影響南京物業(yè)管理聲譽等矛盾事件的發(fā)生率。行業(yè)協(xié)會應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的培訓、教育和行業(yè)自律，通過自律公約形式，規(guī)范市場行為和市場秩序。對于違反自律公約的企業(yè)，應建立行業(yè)負面觀察和行業(yè)內(nèi)通報的機制，對物業(yè)服務市場起到警示作用。
以上意見，本市成立物業(yè)管理委員會的物業(yè)管理項目參照執(zhí)行。