大連市人民政府關(guān)于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見
各區(qū)、市、縣人民政府，各先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)，市政府各委辦局、各直屬機(jī)構(gòu)，各有關(guān)單位：
物業(yè)服務(wù)行業(yè)關(guān)系千家萬(wàn)戶，是社會(huì)管理的重要組成部分。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)在提高城市管理水平、改善人居工作環(huán)境、增加就業(yè)、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定、推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。為了更好地滿足市民需求，切實(shí)提高物業(yè)服務(wù)水平，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展提出如下實(shí)施意見：
一、工作目標(biāo)及原則
（一）工作目標(biāo)。努力構(gòu)建監(jiān)管體制健全，政策體系完善，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，市場(chǎng)主體成熟、行為規(guī)范、供需平衡、競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)服務(wù)業(yè)體系。用3至5年的時(shí)間，基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化，物業(yè)管理水平明顯提高，城市人居工作環(huán)境明顯改善，業(yè)主滿意度明顯提升。
?。ǘ┕ぷ髟瓌t。堅(jiān)持業(yè)主自我管理與政府扶持監(jiān)管并行的原則，實(shí)行“大家事、大家管”；堅(jiān)持物業(yè)管理屬地化、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的原則；堅(jiān)持基礎(chǔ)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和市場(chǎng)化專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。
二、完善物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管體制
（三）調(diào)整物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管體制。
實(shí)行市、區(qū)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的市場(chǎng)監(jiān)管體制，實(shí)現(xiàn)“縱向到底、橫向到邊，分工明確、權(quán)責(zé)一致，齊抓共管、服務(wù)到位”的市場(chǎng)監(jiān)管格局。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定行業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃，對(duì)全市物業(yè)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理；區(qū)政府應(yīng)明確區(qū)物業(yè)行政主管部門，負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行政管理；街道辦事處應(yīng)明確物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，承擔(dān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理工作；社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，列席業(yè)主委員會(huì)議事和決策會(huì)議。
三、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)主體建設(shè)
（四）加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)和管理。
街道辦事處和區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)依照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）的規(guī)定，做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的指導(dǎo)和協(xié)助，并對(duì)其日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
健全和完善業(yè)主大會(huì)制度，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)委員的推選和培訓(xùn)，試行委員分期分批改選制度，積極探索委員有償式服務(wù)，不斷提高業(yè)主委員會(huì)委員的自我管理和守法能力，盡快建立業(yè)主委員會(huì)無(wú)法履行職責(zé)時(shí)的缺位應(yīng)急處理機(jī)制。
街道辦事處要將轄區(qū)物業(yè)服務(wù)工作納入社區(qū)管理工作范疇，并向各住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)派駐代表，列席業(yè)主委員會(huì)議事和決策會(huì)議，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，化解矛盾。
?。ㄎ澹┮?guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。
嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入制度和物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度。不斷提高物業(yè)管理人員的從業(yè)素質(zhì)，積極培養(yǎng)物業(yè)管理師人才，新成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)有物業(yè)管理師。實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)上崗制度，建立項(xiàng)目經(jīng)理信用考核檔案，項(xiàng)目經(jīng)理的工作業(yè)績(jī)、繼續(xù)教育成績(jī)、信用考核等情況將作為其執(zhí)業(yè)的重要參考依據(jù)。
物業(yè)行政主管部門要會(huì)同價(jià)格主管部門進(jìn)一步細(xì)化市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同物業(yè)類型和物業(yè)條件，制定不同模式的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，不斷提高行業(yè)精細(xì)化管理水平。逐步完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制。試行物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度。探索應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度。
物業(yè)行政主管部門要會(huì)同公安部門按照市公安局《關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域保安管理工作的通知》（大公發(fā)〔2012〕35號(hào)）要求，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)守合同，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提供等價(jià)服務(wù)。要加強(qiáng)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，優(yōu)先安排人力、物力和財(cái)力，保障房屋及共用設(shè)施設(shè)備的完好和正常使用。
?。┘訌?qiáng)物業(yè)服務(wù)日常監(jiān)管。
社區(qū)居委會(huì)要對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民合法權(quán)益。街道辦事處要加大對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的管理。物業(yè)行政主管部門對(duì)管理亂、服務(wù)差、共有設(shè)施設(shè)備（含電梯）存在嚴(yán)重安全隱患、有違規(guī)行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可視情節(jié)作出不予核定資質(zhì)等級(jí)的處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定或違法經(jīng)營(yíng)的，由相關(guān)主管部門對(duì)其進(jìn)行處罰。
物業(yè)行政主管部門要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律作用，制定行業(yè)信用等級(jí)評(píng)定辦法，建立企業(yè)誠(chéng)信檔案，定期組織業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)，定期向社會(huì)公布企業(yè)信用排名及“失信企業(yè)”名單，將信用等級(jí)評(píng)定結(jié)果與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)等活動(dòng)掛鉤，不斷提升物業(yè)服務(wù)水平，營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。
（七）推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度。
按照公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，利用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
對(duì)新建住宅小區(qū)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)不公開招投標(biāo)或未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)部門依法對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行處罰，物業(yè)行政主管部門將物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為記入誠(chéng)信檔案。
既有住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同到期時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（八）鼓勵(lì)服務(wù)模式多樣化。
對(duì)建設(shè)年代較早、難以劃定物業(yè)管理區(qū)域、不具備物業(yè)服務(wù)條件的住宅小區(qū)，應(yīng)提供基礎(chǔ)服務(wù)，由街道辦事處或相關(guān)部門按照職責(zé)范圍，協(xié)調(diào)安排原產(chǎn)權(quán)單位或委托專業(yè)服務(wù)公司開展最基本的環(huán)境衛(wèi)生和房屋維修工作。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域明確、基本具備物業(yè)服務(wù)條件但沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的住宅小區(qū)，應(yīng)保證專項(xiàng)服務(wù)，所需資金由業(yè)主自籌。其中，成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)自行聘請(qǐng)綠化、保安、電梯等專業(yè)服務(wù)公司開展專項(xiàng)服務(wù)；不能成立業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處會(huì)同區(qū)物業(yè)行政主管部門，依法委托社區(qū)居委會(huì)選聘專業(yè)服務(wù)公司開展專項(xiàng)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自行協(xié)商議定。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域明確、物業(yè)辦公和經(jīng)營(yíng)用房齊備、住宅專項(xiàng)維修資金到位、設(shè)施設(shè)備齊全完好的住宅小區(qū)，由建設(shè)單位或業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化專業(yè)服務(wù)。
（九）加強(qiáng)輿論宣傳和引導(dǎo)。
各新聞媒體要客觀公正報(bào)道物業(yè)服務(wù)糾紛事件，積極宣傳物業(yè)服務(wù)在優(yōu)化社區(qū)環(huán)境、提升居民生活質(zhì)量、保障社會(huì)安定、促進(jìn)居民房產(chǎn)保值增值等方面的重要作用。引導(dǎo)居民正確認(rèn)識(shí)自身的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)理念，增強(qiáng)業(yè)主參與物業(yè)服務(wù)建設(shè)發(fā)展的自覺性。引導(dǎo)廣大業(yè)主依法理性維權(quán)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理，不斷營(yíng)造良好氛圍，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)穩(wěn)定和諧發(fā)展。
四、加強(qiáng)房屋和電梯維修管理
?。ㄊ┘訌?qiáng)住宅建設(shè)工程質(zhì)量保修監(jiān)管。
建設(shè)行政主管部門要嚴(yán)格房屋竣工驗(yàn)收管理，建立責(zé)任追究制度。落實(shí)住宅工程保修制度，明確住宅工程保修期內(nèi)建設(shè)單位和施工單位的責(zé)任義務(wù)、保修期限計(jì)算及驗(yàn)收辦法、發(fā)生質(zhì)量問題的保修程序和辦法、不履行或拖延履行保修義務(wù)的處理辦法和賠償責(zé)任等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)代業(yè)主協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實(shí)保修工作。保修期結(jié)束前3個(gè)月，建設(shè)單位應(yīng)向全體業(yè)主公示保修期限和保修情況。返還工程質(zhì)量保證金，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《遼寧省建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》和《大連市建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理實(shí)施辦法（暫行）》。
（十一）建立房屋維修管理長(zhǎng)效機(jī)制。
房屋所有權(quán)人或其委托單位是房屋維修的責(zé)任主體。
企業(yè)檢查考核和政府獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼實(shí)行“維修質(zhì)量否決制”。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)不到位造成住宅小區(qū)房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備維修完好率不達(dá)標(biāo)的，不予通過(guò)企業(yè)檢查考核，不能享受政府獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼。
各區(qū)政府要建立房屋及安全維修監(jiān)管責(zé)任制，設(shè)立房屋報(bào)修投訴熱線，督促所有權(quán)人或其委托單位對(duì)房屋及時(shí)進(jìn)行維修。對(duì)無(wú)故不修、拖延維修，特別是危及房屋和居民安全以及嚴(yán)重影響生活等情況，應(yīng)制定維修應(yīng)急預(yù)案，確定一批具有相應(yīng)資質(zhì)的維修隊(duì)伍，組織其開展維修工作。各區(qū)政府應(yīng)從財(cái)政收入中拿出部分資金，對(duì)老舊房屋維修和住宅小區(qū)改造給予補(bǔ)貼。
（十二）建立電梯和住宅樓外立面管理長(zhǎng)效機(jī)制。
建立住宅電梯專項(xiàng)維修資金制度。保證住宅電梯的使用安全，保障電梯維修、改造、更新資金。電梯收費(fèi)實(shí)行專項(xiàng)專用。特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門要建立電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的信譽(yù)檔案。
制定住宅樓外立面粉飾和保養(yǎng)制度。做好建筑保養(yǎng)，保證居民安全，保持新住宅樓干凈美觀，改善老舊住宅樓形象，進(jìn)一步凈化美化大連城市環(huán)境。
五、加大政府扶持和監(jiān)管力度
（十三）實(shí)行財(cái)政扶持政策。
市、區(qū)財(cái)政安排相應(yīng)資金，用于獎(jiǎng)勵(lì)、培育、鼓勵(lì)規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)做強(qiáng)做大；適當(dāng)補(bǔ)貼因歷史原因造成收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低但物業(yè)服務(wù)好、業(yè)主滿意率高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)等事項(xiàng)。具體辦法由市國(guó)土房屋局會(huì)同市財(cái)政局制定。
鼓勵(lì)骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)加盟、兼并、重組等方式加大市場(chǎng)資源整合力度，采用現(xiàn)代信息技術(shù)和現(xiàn)代化管理手段，逐步做強(qiáng)做大。
?。ㄊ模┮?guī)范住宅專項(xiàng)維修資金管理。
完善住宅專項(xiàng)維修資金歸集和使用辦法。建立健全住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急機(jī)制，保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在出現(xiàn)影響業(yè)主和使用人正常生活和安全而業(yè)主不同意維修時(shí)，能夠得到及時(shí)維修。
市政府每年投入部分統(tǒng)籌住宅專項(xiàng)維修資金，用于棄管和老舊住宅以及配套設(shè)施設(shè)備維修補(bǔ)貼。由市國(guó)土房屋局編制年度工作計(jì)劃和預(yù)算，經(jīng)市財(cái)政局審核后，報(bào)市政府批準(zhǔn)使用。
?。ㄊ澹┩晟莆飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。
逐步建立和完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)決定的價(jià)格形成機(jī)制。
價(jià)格主管部門要會(huì)同物業(yè)行政主管部門，根據(jù)價(jià)格水平和物業(yè)服務(wù)成本及住宅小區(qū)電梯運(yùn)行成本的變化情況，定期測(cè)算物業(yè)服務(wù)及電梯運(yùn)行費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)發(fā)布。逐步建立第三方社會(huì)機(jī)構(gòu)評(píng)估物業(yè)服務(wù)價(jià)格體系。
價(jià)格主管部門要加強(qiáng)監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為，嚴(yán)肅查處擅自提價(jià)、搭車收費(fèi)等違反價(jià)格管理的行為。
前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，在項(xiàng)目取得房屋竣工驗(yàn)收備案證書并交付業(yè)主使用后，由業(yè)主承擔(dān)；在交付業(yè)主使用前，由建設(shè)單位承擔(dān)。
（十六）加大各方監(jiān)管力度。
市物業(yè)行政主管部門要細(xì)化目標(biāo)責(zé)任，建立考核機(jī)制。搭建大連市物業(yè)服務(wù)行業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，完善統(tǒng)計(jì)報(bào)告制度和信息發(fā)布制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和分析，檢查、指導(dǎo)、考核物業(yè)服務(wù)工作目標(biāo)責(zé)任完成情況。
市建設(shè)、規(guī)劃、公安、城建、環(huán)保、物價(jià)、工商、稅務(wù)、民政、質(zhì)監(jiān)、供水、供電、供熱、供氣、通信等有關(guān)部門和單位要按照相關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法、違規(guī)行為，相關(guān)部門應(yīng)協(xié)同配合加大執(zhí)法力度，形成監(jiān)管合力。
各區(qū)要建立區(qū)、街道兩級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席工作會(huì)議制度，積極推動(dòng)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)建設(shè)，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的矛盾和糾紛，不斷促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
本意見適用于我市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和高新區(qū)，其他區(qū)市縣和先導(dǎo)區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。
本意見自印發(fā)之日起實(shí)施。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)關(guān)系千家萬(wàn)戶，是社會(huì)管理的重要組成部分。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)在提高城市管理水平、改善人居工作環(huán)境、增加就業(yè)、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定、推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。為了更好地滿足市民需求，切實(shí)提高物業(yè)服務(wù)水平，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展提出如下實(shí)施意見：
一、工作目標(biāo)及原則
（一）工作目標(biāo)。努力構(gòu)建監(jiān)管體制健全，政策體系完善，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，市場(chǎng)主體成熟、行為規(guī)范、供需平衡、競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)服務(wù)業(yè)體系。用3至5年的時(shí)間，基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化，物業(yè)管理水平明顯提高，城市人居工作環(huán)境明顯改善，業(yè)主滿意度明顯提升。
?。ǘ┕ぷ髟瓌t。堅(jiān)持業(yè)主自我管理與政府扶持監(jiān)管并行的原則，實(shí)行“大家事、大家管”；堅(jiān)持物業(yè)管理屬地化、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的原則；堅(jiān)持基礎(chǔ)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和市場(chǎng)化專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。
二、完善物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管體制
（三）調(diào)整物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管體制。
實(shí)行市、區(qū)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的市場(chǎng)監(jiān)管體制，實(shí)現(xiàn)“縱向到底、橫向到邊，分工明確、權(quán)責(zé)一致，齊抓共管、服務(wù)到位”的市場(chǎng)監(jiān)管格局。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定行業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃，對(duì)全市物業(yè)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理；區(qū)政府應(yīng)明確區(qū)物業(yè)行政主管部門，負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行政管理；街道辦事處應(yīng)明確物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，承擔(dān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理工作；社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，列席業(yè)主委員會(huì)議事和決策會(huì)議。
三、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)主體建設(shè)
（四）加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)和管理。
街道辦事處和區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)依照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）的規(guī)定，做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的指導(dǎo)和協(xié)助，并對(duì)其日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
健全和完善業(yè)主大會(huì)制度，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)委員的推選和培訓(xùn)，試行委員分期分批改選制度，積極探索委員有償式服務(wù)，不斷提高業(yè)主委員會(huì)委員的自我管理和守法能力，盡快建立業(yè)主委員會(huì)無(wú)法履行職責(zé)時(shí)的缺位應(yīng)急處理機(jī)制。
街道辦事處要將轄區(qū)物業(yè)服務(wù)工作納入社區(qū)管理工作范疇，并向各住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)派駐代表，列席業(yè)主委員會(huì)議事和決策會(huì)議，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，化解矛盾。
?。ㄎ澹┮?guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。
嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入制度和物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度。不斷提高物業(yè)管理人員的從業(yè)素質(zhì)，積極培養(yǎng)物業(yè)管理師人才，新成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)有物業(yè)管理師。實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)上崗制度，建立項(xiàng)目經(jīng)理信用考核檔案，項(xiàng)目經(jīng)理的工作業(yè)績(jī)、繼續(xù)教育成績(jī)、信用考核等情況將作為其執(zhí)業(yè)的重要參考依據(jù)。
物業(yè)行政主管部門要會(huì)同價(jià)格主管部門進(jìn)一步細(xì)化市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同物業(yè)類型和物業(yè)條件，制定不同模式的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，不斷提高行業(yè)精細(xì)化管理水平。逐步完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制。試行物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度。探索應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度。
物業(yè)行政主管部門要會(huì)同公安部門按照市公安局《關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域保安管理工作的通知》（大公發(fā)〔2012〕35號(hào)）要求，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)守合同，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提供等價(jià)服務(wù)。要加強(qiáng)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，優(yōu)先安排人力、物力和財(cái)力，保障房屋及共用設(shè)施設(shè)備的完好和正常使用。
?。┘訌?qiáng)物業(yè)服務(wù)日常監(jiān)管。
社區(qū)居委會(huì)要對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民合法權(quán)益。街道辦事處要加大對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的管理。物業(yè)行政主管部門對(duì)管理亂、服務(wù)差、共有設(shè)施設(shè)備（含電梯）存在嚴(yán)重安全隱患、有違規(guī)行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可視情節(jié)作出不予核定資質(zhì)等級(jí)的處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定或違法經(jīng)營(yíng)的，由相關(guān)主管部門對(duì)其進(jìn)行處罰。
物業(yè)行政主管部門要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律作用，制定行業(yè)信用等級(jí)評(píng)定辦法，建立企業(yè)誠(chéng)信檔案，定期組織業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)，定期向社會(huì)公布企業(yè)信用排名及“失信企業(yè)”名單，將信用等級(jí)評(píng)定結(jié)果與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)等活動(dòng)掛鉤，不斷提升物業(yè)服務(wù)水平，營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。
（七）推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度。
按照公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，利用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
對(duì)新建住宅小區(qū)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)不公開招投標(biāo)或未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)部門依法對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行處罰，物業(yè)行政主管部門將物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為記入誠(chéng)信檔案。
既有住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同到期時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（八）鼓勵(lì)服務(wù)模式多樣化。
對(duì)建設(shè)年代較早、難以劃定物業(yè)管理區(qū)域、不具備物業(yè)服務(wù)條件的住宅小區(qū)，應(yīng)提供基礎(chǔ)服務(wù)，由街道辦事處或相關(guān)部門按照職責(zé)范圍，協(xié)調(diào)安排原產(chǎn)權(quán)單位或委托專業(yè)服務(wù)公司開展最基本的環(huán)境衛(wèi)生和房屋維修工作。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域明確、基本具備物業(yè)服務(wù)條件但沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的住宅小區(qū)，應(yīng)保證專項(xiàng)服務(wù)，所需資金由業(yè)主自籌。其中，成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)自行聘請(qǐng)綠化、保安、電梯等專業(yè)服務(wù)公司開展專項(xiàng)服務(wù)；不能成立業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處會(huì)同區(qū)物業(yè)行政主管部門，依法委托社區(qū)居委會(huì)選聘專業(yè)服務(wù)公司開展專項(xiàng)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自行協(xié)商議定。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域明確、物業(yè)辦公和經(jīng)營(yíng)用房齊備、住宅專項(xiàng)維修資金到位、設(shè)施設(shè)備齊全完好的住宅小區(qū)，由建設(shè)單位或業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化專業(yè)服務(wù)。
（九）加強(qiáng)輿論宣傳和引導(dǎo)。
各新聞媒體要客觀公正報(bào)道物業(yè)服務(wù)糾紛事件，積極宣傳物業(yè)服務(wù)在優(yōu)化社區(qū)環(huán)境、提升居民生活質(zhì)量、保障社會(huì)安定、促進(jìn)居民房產(chǎn)保值增值等方面的重要作用。引導(dǎo)居民正確認(rèn)識(shí)自身的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)理念，增強(qiáng)業(yè)主參與物業(yè)服務(wù)建設(shè)發(fā)展的自覺性。引導(dǎo)廣大業(yè)主依法理性維權(quán)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理，不斷營(yíng)造良好氛圍，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)穩(wěn)定和諧發(fā)展。
四、加強(qiáng)房屋和電梯維修管理
?。ㄊ┘訌?qiáng)住宅建設(shè)工程質(zhì)量保修監(jiān)管。
建設(shè)行政主管部門要嚴(yán)格房屋竣工驗(yàn)收管理，建立責(zé)任追究制度。落實(shí)住宅工程保修制度，明確住宅工程保修期內(nèi)建設(shè)單位和施工單位的責(zé)任義務(wù)、保修期限計(jì)算及驗(yàn)收辦法、發(fā)生質(zhì)量問題的保修程序和辦法、不履行或拖延履行保修義務(wù)的處理辦法和賠償責(zé)任等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)代業(yè)主協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實(shí)保修工作。保修期結(jié)束前3個(gè)月，建設(shè)單位應(yīng)向全體業(yè)主公示保修期限和保修情況。返還工程質(zhì)量保證金，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《遼寧省建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》和《大連市建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理實(shí)施辦法（暫行）》。
（十一）建立房屋維修管理長(zhǎng)效機(jī)制。
房屋所有權(quán)人或其委托單位是房屋維修的責(zé)任主體。
企業(yè)檢查考核和政府獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼實(shí)行“維修質(zhì)量否決制”。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)不到位造成住宅小區(qū)房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備維修完好率不達(dá)標(biāo)的，不予通過(guò)企業(yè)檢查考核，不能享受政府獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼。
各區(qū)政府要建立房屋及安全維修監(jiān)管責(zé)任制，設(shè)立房屋報(bào)修投訴熱線，督促所有權(quán)人或其委托單位對(duì)房屋及時(shí)進(jìn)行維修。對(duì)無(wú)故不修、拖延維修，特別是危及房屋和居民安全以及嚴(yán)重影響生活等情況，應(yīng)制定維修應(yīng)急預(yù)案，確定一批具有相應(yīng)資質(zhì)的維修隊(duì)伍，組織其開展維修工作。各區(qū)政府應(yīng)從財(cái)政收入中拿出部分資金，對(duì)老舊房屋維修和住宅小區(qū)改造給予補(bǔ)貼。
（十二）建立電梯和住宅樓外立面管理長(zhǎng)效機(jī)制。
建立住宅電梯專項(xiàng)維修資金制度。保證住宅電梯的使用安全，保障電梯維修、改造、更新資金。電梯收費(fèi)實(shí)行專項(xiàng)專用。特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門要建立電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的信譽(yù)檔案。
制定住宅樓外立面粉飾和保養(yǎng)制度。做好建筑保養(yǎng)，保證居民安全，保持新住宅樓干凈美觀，改善老舊住宅樓形象，進(jìn)一步凈化美化大連城市環(huán)境。
五、加大政府扶持和監(jiān)管力度
（十三）實(shí)行財(cái)政扶持政策。
市、區(qū)財(cái)政安排相應(yīng)資金，用于獎(jiǎng)勵(lì)、培育、鼓勵(lì)規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)做強(qiáng)做大；適當(dāng)補(bǔ)貼因歷史原因造成收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低但物業(yè)服務(wù)好、業(yè)主滿意率高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)等事項(xiàng)。具體辦法由市國(guó)土房屋局會(huì)同市財(cái)政局制定。
鼓勵(lì)骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)加盟、兼并、重組等方式加大市場(chǎng)資源整合力度，采用現(xiàn)代信息技術(shù)和現(xiàn)代化管理手段，逐步做強(qiáng)做大。
?。ㄊ模┮?guī)范住宅專項(xiàng)維修資金管理。
完善住宅專項(xiàng)維修資金歸集和使用辦法。建立健全住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急機(jī)制，保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在出現(xiàn)影響業(yè)主和使用人正常生活和安全而業(yè)主不同意維修時(shí)，能夠得到及時(shí)維修。
市政府每年投入部分統(tǒng)籌住宅專項(xiàng)維修資金，用于棄管和老舊住宅以及配套設(shè)施設(shè)備維修補(bǔ)貼。由市國(guó)土房屋局編制年度工作計(jì)劃和預(yù)算，經(jīng)市財(cái)政局審核后，報(bào)市政府批準(zhǔn)使用。
?。ㄊ澹┩晟莆飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。
逐步建立和完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)決定的價(jià)格形成機(jī)制。
價(jià)格主管部門要會(huì)同物業(yè)行政主管部門，根據(jù)價(jià)格水平和物業(yè)服務(wù)成本及住宅小區(qū)電梯運(yùn)行成本的變化情況，定期測(cè)算物業(yè)服務(wù)及電梯運(yùn)行費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)發(fā)布。逐步建立第三方社會(huì)機(jī)構(gòu)評(píng)估物業(yè)服務(wù)價(jià)格體系。
價(jià)格主管部門要加強(qiáng)監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為，嚴(yán)肅查處擅自提價(jià)、搭車收費(fèi)等違反價(jià)格管理的行為。
前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，在項(xiàng)目取得房屋竣工驗(yàn)收備案證書并交付業(yè)主使用后，由業(yè)主承擔(dān)；在交付業(yè)主使用前，由建設(shè)單位承擔(dān)。
（十六）加大各方監(jiān)管力度。
市物業(yè)行政主管部門要細(xì)化目標(biāo)責(zé)任，建立考核機(jī)制。搭建大連市物業(yè)服務(wù)行業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，完善統(tǒng)計(jì)報(bào)告制度和信息發(fā)布制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和分析，檢查、指導(dǎo)、考核物業(yè)服務(wù)工作目標(biāo)責(zé)任完成情況。
市建設(shè)、規(guī)劃、公安、城建、環(huán)保、物價(jià)、工商、稅務(wù)、民政、質(zhì)監(jiān)、供水、供電、供熱、供氣、通信等有關(guān)部門和單位要按照相關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法、違規(guī)行為，相關(guān)部門應(yīng)協(xié)同配合加大執(zhí)法力度，形成監(jiān)管合力。
各區(qū)要建立區(qū)、街道兩級(jí)物業(yè)管理聯(lián)席工作會(huì)議制度，積極推動(dòng)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)建設(shè)，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的矛盾和糾紛，不斷促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
本意見適用于我市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和高新區(qū)，其他區(qū)市縣和先導(dǎo)區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。
本意見自印發(fā)之日起實(shí)施。
大連市人民政府
2014年9月29日
2014年9月29日