《荊州市物業(yè)管理辦法》
荊州市人民政府令
第43號(hào)
《荊州市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2005年8月23日市人民政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)發(fā)布施行。
第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)行為，保障社會(huì)公共利益，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋和與其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共序等提供相應(yīng)管理服務(wù)活動(dòng)。
第四條本市推行社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。新建住宅區(qū)和兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第五條荊州市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)行政管理部門(mén)），負(fù)責(zé)組織本辦法的實(shí)施。各縣（含縣級(jí)是、下同）房產(chǎn)管理部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，依照本辦法對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
公安、共商、物價(jià)、環(huán)保、建設(shè)、電力、電信、郵政、計(jì)生等有關(guān)部門(mén)，依照法定職責(zé)和本辦法的規(guī)定，負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作。
各區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)形狀管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)。
第二章前期物業(yè)管理
第六條前期物業(yè)管理是指在新建物業(yè)的業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)成立前，建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
第七條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅及非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘一個(gè)具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，投標(biāo)人不得少于3個(gè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的普通住宅規(guī)模在3萬(wàn)平方米以下，縣級(jí)市的普通住宅規(guī)模2萬(wàn)平方米以下，縣城普通住宅規(guī)模1萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)市物業(yè)管理部門(mén)和縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議或選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
政府提倡和鼓勵(lì)其它物業(yè)的建設(shè)單位和業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第八條規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建物業(yè)時(shí)，必須統(tǒng)籌安排，合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施，并按不少于開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積3‰確定物業(yè)管理服務(wù)用房，最多不超過(guò)200平方米。
建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求建設(shè)或預(yù)留物業(yè)管理服務(wù)用和各項(xiàng)共用設(shè)施，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電實(shí)行一戶(hù)一表。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)行政管理部門(mén)組織監(jiān)督下對(duì)前期物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收合格后30日內(nèi)，辦理有關(guān)手續(xù)，將建成的物業(yè)管理服務(wù)用房和自行車(chē)棚等，向物業(yè)管理企業(yè)無(wú)償提供，辦理移交事宜。
建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)行政管理部門(mén)辦理前期物業(yè)管理手續(xù)，并提交物業(yè)管理用房設(shè)置的室號(hào)、面積等相關(guān)資料。房產(chǎn)管理部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注目物業(yè)管理用房室號(hào)。
第九條物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理企業(yè)使用、維修、養(yǎng)護(hù)，任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用配套的門(mén)衛(wèi)房、電話(huà)間、監(jiān)控室、道路、場(chǎng)地、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、綠化、配電房、照明路燈、文體設(shè)施等，移交業(yè)主大會(huì)，歸全體業(yè)主所有；建設(shè)單位以房屋銷(xiāo)售合同或者其他形式承諾的物業(yè)，歸全體業(yè)主所有。
建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng)，有房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載，但不頒房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
第十條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)和同。
第十一條選聘的物業(yè)管理企業(yè)必須與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)業(yè)主公約。前期物業(yè)管理服務(wù)合同。
（一）雙方的權(quán)利義務(wù)；
?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；
（三）公共綠化的維護(hù)；
?。ㄋ模┕矃^(qū)域的保潔；
?。ㄎ澹┕矃^(qū)域的次序維護(hù)；
?。┸?chē)輛的停放管理；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施；
?。ò耍┪飿I(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的帳務(wù)管理；
?。ň牛┪飿I(yè)檔案資料保管；
?。ㄊI(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
前期物業(yè)管理協(xié)議與前期物業(yè)管理服務(wù)合同的終止時(shí)間應(yīng)當(dāng)一致。
第十二條前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用前所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用后，業(yè)主從領(lǐng)取鑰匙之日開(kāi)始承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，為售房屋仍由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后60日內(nèi)，向前期物業(yè)管理企業(yè)移交下列文件和資料；
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)備、地下管網(wǎng)工程竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施、設(shè)備安裝使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料
?。ㄈ┪飿I(yè)管理用房、共用設(shè)施、經(jīng)營(yíng)用房、維修資金的有關(guān)資料；
?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
第十四條物業(yè)所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主享有以下權(quán)利：
?。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)，發(fā)表意見(jiàn)并享有表決權(quán)；
（二）選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員，并享有被選舉權(quán)；
?。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作；
?。ㄋ模┙邮芪飿I(yè)管理企業(yè)按照合同約定提供的服務(wù)；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第十五條業(yè)主履行以下義務(wù)：
?。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主公約和物業(yè)管理的有關(guān)制度；
?。ǘ┡浜衔飿I(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定；
?。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，依照國(guó)家和本市的規(guī)定繳存共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修資金；
?。ㄎ澹┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第十六條業(yè)主大會(huì)由同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主集體行使和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。
業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約；
?。ǘ┻x舉或者更換業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)；
?。ㄈ彾ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、物業(yè)管理的有關(guān)制度；
?。ㄋ模┐_定物業(yè)管理企業(yè)并審議通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容；
?。ㄎ澹徸h物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或者使用人提出的有關(guān)物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議；
（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
（七）決定共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備維修金的籌集、使用方案并監(jiān)督實(shí)施；
?。ò耍Q定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
?。ň牛┓?、法規(guī)、規(guī)章或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十七條 新建物業(yè)入住率達(dá)50%以上、公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上或者首位業(yè)主入住達(dá)2年以上的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)在轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由建設(shè)單位和前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)每年至少召開(kāi)一次會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議可以邀請(qǐng)相關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì)、使用人代表列席。
本辦法所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
第十八條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依照本辦法和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開(kāi)展活動(dòng)，并接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)。
業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上通過(guò)。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算投票數(shù)，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公益設(shè)施及相關(guān)物業(yè)不擁有投票數(shù)。業(yè)主大會(huì)的議事方式、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的計(jì)算方法、表決程序等由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第十九條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主在100人以上的，成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。成立代表大會(huì)的由業(yè)主代表大會(huì)行使業(yè)主大會(huì)的職權(quán)。業(yè)主代表大會(huì)的議事方式、業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的計(jì)算方法、表決程序等由業(yè)主代表大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第二十條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由主任1名、副主任及委員3至11名的單數(shù)組成，業(yè)主委員會(huì)主任和副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生，每屆任期3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其組成人員不得在其業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。
第二十一條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)；
?。ǘ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，定期報(bào)告有關(guān)決定實(shí)施的情況；
?。ㄈ└鶕?jù)業(yè)主或者業(yè)主代表大會(huì)的決定，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系；
?。ㄎ澹┞?tīng)取和反映業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。彶槲飿I(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理年度計(jì)劃、管理措施、大中修理、更新改造方案和財(cái)務(wù)預(yù)決算，然后提交業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定；
?。ㄆ撸┩瓿蓸I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)交辦的其他事宜。
第二十二條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)成立之日起15日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)將下列文件向所在地的市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案：
?。ㄒ唬?業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)成立情況報(bào)告；
（二） 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的議事規(guī)則；
（三） 業(yè)主公約；
?。ㄋ模?業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況；
（五） 業(yè)主大會(huì)民主選舉結(jié)果；
?。?維修金的使用、管理、續(xù)酬方案。
第二十三條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利并履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本辦法的有關(guān)規(guī)定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)將使用人的權(quán)利和義務(wù)書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支，但每年不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的1%，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、使用人具有約束力。主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)范性文件相抵觸。
第四章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主或業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)組織。
從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，必須取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并按核定的資質(zhì)登記從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)管理行政主管部門(mén)培訓(xùn)考核并頒發(fā)崗位證書(shū)，持證上崗。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)享有以下權(quán)利；
?。ㄒ唬?依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，制定物業(yè)管理服務(wù)制度和措施；
（二） 依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（三） 制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章行為；
?。ㄋ模?對(duì)造成物業(yè)損失的，代表業(yè)主要求責(zé)任人予以賠償；
?。ㄎ澹?法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)；
?。ㄒ唬?履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；
?。ǘ?定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)和共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修金收支情況；
?。ㄈ?接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
?。ㄋ模?接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)；
（五） 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)招標(biāo)等方式，聘用專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，并負(fù)有監(jiān)督管理責(zé)任。
物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給他人管理。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主、使用人的人身安全不承擔(dān)保證責(zé)任。業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)可以約定財(cái)產(chǎn)保管事項(xiàng)。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同一般應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容。
（一） 業(yè)主委員會(huì)和管理企業(yè)的名稱(chēng)；
（二） 物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域的范圍；
?。ㄈ?物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容；
?。ㄋ模?物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)；
（五） 物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；
?。?物業(yè)管理服務(wù)合同的期限；
?。ㄆ撸?違約責(zé)任；
?。ò耍?物業(yè)管理服務(wù)合同解決的條件；
?。ň牛?當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理服務(wù)合同期限一般為3年。
物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)項(xiàng)目情況物業(yè)項(xiàng)目所在地的市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主或者使用人的委托，提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主或者使用人的委托，提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供熱、通信、有限電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門(mén)的委托，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的專(zhuān)業(yè)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)并代為收取相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代行維護(hù)或代收費(fèi)用、不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及物業(yè)管理服務(wù)合同與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)協(xié)商確定；其他住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人協(xié)商確定。
第三十四條 業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。
第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出控置房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納；購(gòu)房后空置房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主從夠房之日起繳納。
第三十六條 物業(yè)管理服務(wù)合同限屆滿(mǎn)前3個(gè)月，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)聘事宜。續(xù)聘的，重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；不再續(xù)聘的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，向新物業(yè)管理企業(yè)辦理下列移交事項(xiàng)；
（一） 對(duì)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按實(shí)結(jié)算后移交；
?。ǘ?移交全部物業(yè)資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；
?。ㄈ?移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)務(wù)；
（四） 其他應(yīng)當(dāng)移交的事項(xiàng)。
第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)完好、環(huán)境整潔、公共吃序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。物業(yè)管理企業(yè)按照下列要求實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)；
?。ㄒ唬?按照國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)；
?。ǘ?在業(yè)主、使用人使用的物業(yè)前，將共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、使用人；
（三） 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)進(jìn)行全面巡視、檢查，定期對(duì)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)；
（四） 發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，進(jìn)行維修；
（五） 接到物業(yè)報(bào)壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；
?。?做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；
?。ㄆ撸?發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
?。ò耍?按照物業(yè)管理服合同的約定，做好業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第三十八條 物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限屆滿(mǎn)以后，自用部分由業(yè)主自行維修、養(yǎng)護(hù)；共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)?。?dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀(guān)瞻、侵害公共利益或者影響其他正常使用的情況時(shí)，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。
物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)配合。
造成物業(yè)損失或者財(cái)務(wù)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修繕或賠償責(zé)任。
第三十九條 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和市政府有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通風(fēng)、采光、道路、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第四十條 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定；
?。ㄒ唬?不得擅自拆除房屋的承重結(jié)構(gòu)，或損壞外貌及用途。
（二） 不得占用、損壞共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備設(shè)施；
?。ㄈ?不得安裝影響周?chē)h(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；
（四） 不得違章搭建建筑物、構(gòu)筑物；
?。ㄎ澹?不得在公共用地、走廊、樓梯、屋頂堆放雜物；
?。?不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品；
?。ㄆ撸?不得侵占綠地、毀壞綠化設(shè)備；
?。ò耍?不得亂設(shè)攤點(diǎn)、亂懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)和隨意傾倒垃圾雜物；
?。ň牛?不得利用物業(yè)從事危害公用利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；
?。ㄊ?不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)家禽和放養(yǎng)寵物；
?。ㄊ唬?法律、法規(guī)、規(guī)章或市政府規(guī)定的其他禁止的行為。
第四十一條 業(yè)主或者使用人裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人，并簽定裝飾裝修管理協(xié)議。按照規(guī)定需要經(jīng)過(guò)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理。
因業(yè)主裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修繕恢復(fù)，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝飾裝修進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不符合安全要求的，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第四十二條 業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)合理使用物業(yè)，不得隨意改變房屋和共用設(shè)施、設(shè)備的使用性質(zhì)和用途。確需改變物業(yè)使用性質(zhì)或者影響其他業(yè)主權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的書(shū)面同意，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)討論通過(guò)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。需要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，按照有關(guān)行政管理規(guī)定辦理。
第四十三條 任何單位和個(gè)人利用、占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，均應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，并征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的同意，并與業(yè)主代表大會(huì)簽訂協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)代表大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)收取的相關(guān)收益必須用于增加維修金、改善共用設(shè)施和設(shè)備等。
第四十四條 任何單位和個(gè)人不得隨意占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。確需占用、挖掘道路或者場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，并征得業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的書(shū)面同意。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路或者場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人使用。停車(chē)位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)權(quán)利區(qū)域外的單位、個(gè)人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)管理服務(wù)，包括地面停車(chē)場(chǎng)、路邊劃線(xiàn)停車(chē)位、地下停車(chē)庫(kù)、立體停車(chē)庫(kù)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)等，統(tǒng)一由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)提供或者物業(yè)管理企業(yè)委托專(zhuān)業(yè)停車(chē)管理單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)停車(chē)管理單位）負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車(chē)停放應(yīng)遵守以下規(guī)定：
（一） 遵守業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主公約和住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)輛停車(chē)管理制度，服從停車(chē)管理人員的指揮；
?。ǘ?按照規(guī)定或約定交納停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)用；
?。ㄈ?禁止占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。
停車(chē)管理單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部道路上施劃停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)符合交通設(shè)施國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，不得占用消防通道、妨礙行人和其他車(chē)輛通行。
第四十五條 物業(yè)維修金的來(lái)源是；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按建筑造價(jià)的1-5%（經(jīng)濟(jì)適用房為1%）的比例繳交；業(yè)主按購(gòu)房款2%的比例繳交。
使用物業(yè)維修金必須由物業(yè)管理企業(yè)提出年度維修項(xiàng)目計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)討論同意并報(bào)物業(yè)行政管理部門(mén)核準(zhǔn)。
按照規(guī)定收取的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施設(shè)置費(fèi)用和車(chē)輛停放的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修金。
物業(yè)維修金管理使用，按國(guó)家、省和市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十六條 由業(yè)主和使用人共同使用的綠地、停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、給排水管道、化糞池、垃圾箱等公共設(shè)施、設(shè)備、應(yīng)由有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)修繕的由有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)承擔(dān)修繕及費(fèi)用，其余在物業(yè)維修金中列支。
供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，并服務(wù)到戶(hù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的維修養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；物業(yè)管理區(qū)域以外的道路的維修養(yǎng)護(hù)，由市政道路養(yǎng)護(hù)維修部門(mén)負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾有物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)收集，運(yùn)送到市環(huán)衛(wèi)管理部門(mén)指定的倆機(jī)收集點(diǎn)后，由市環(huán)衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé)處理。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠地、樹(shù)木等綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，有物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的路燈照明設(shè)施和維修養(yǎng)護(hù)，設(shè)施產(chǎn)權(quán)未移交出去的由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，已移交出去的由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域是指納入物業(yè)管理的物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的區(qū)域。
第七章 法律責(zé)任
第四十七條 違反本辦法規(guī)定，由物業(yè)行政管理部門(mén)或有關(guān)行政主管部門(mén)依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
第四十八條 業(yè)主未按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法予以追繳。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，可以通過(guò)和解或者調(diào)解解決；不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。
第四十九條 當(dāng)事人對(duì)物業(yè)行政管理部門(mén)及有關(guān)行政主管部門(mén)提出的行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提出行政訴訟；逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不起訴，又不履行行政出發(fā)決定的，由作出行政處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第五十條 物業(yè)行政管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究行事責(zé)任。
第八章 附則
第五十一條 本辦法中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：
（一） 共用部位。是指房屋建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、樓屋頂?shù)龋⑼鈮γ?、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；
?。ǘ?共用設(shè)施。是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的無(wú)名稱(chēng)道路、園林綠地、停車(chē)場(chǎng)地、照明路燈、消防設(shè)施、垃圾箱、規(guī)定標(biāo)識(shí)、文體設(shè)施、郵政信箱、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和建筑智能系統(tǒng)等；
?。ㄈ?共用設(shè)備。是指房屋建筑內(nèi)部由業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水貢、供氣、供暖設(shè)備等。
第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域的化分方法，由市物業(yè)行政管理部門(mén)制定。
第五十三條 本辦法中業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)議事的示范文本，由市物業(yè)行政管理部門(mén)制定；物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本、由市物業(yè)行政管理部門(mén)會(huì)同市工商行政主管部門(mén)制定。
第五十四條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)管理活動(dòng)，可參照本辦法執(zhí)行。
第五十五條 本辦法實(shí)施中的具體問(wèn)題，有市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋?zhuān)⒖梢罁?jù)本辦法規(guī)定制定具體實(shí)施意見(jiàn)。本辦法自發(fā)布之日起實(shí)行。荊州市人民政府1999年4月22日發(fā)布的《荊州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》（市政府令第7號(hào)）同時(shí)廢止。