新疆維吾爾自治區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)我區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，特制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。
本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。
本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
第三條 住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施，由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用與維護(hù)。
第四條 住宅區(qū)應(yīng)逐步推行專業(yè)化、社會化的管理模式，逐步實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合。
第五條 業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)住宅區(qū)公共秩序的義務(wù)。
第六條 自治區(qū)建設(shè)行政主管部門是城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門是本行政區(qū)內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門。
第七條 各住宅區(qū)可以依照本辦法規(guī)定成立業(yè)主管理委員會（以下簡稱管委會），管委會代表住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)本辦法規(guī)定、業(yè)主公約和管委會章程行使職權(quán)。
第八條 物業(yè)管理公司根據(jù)本辦法規(guī)定和管委會的委托對住宅區(qū)的物業(yè)統(tǒng)一實(shí)施管理。
第二章 業(yè)主大會及管委會
第九條 住宅區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到百分之五十以上時，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會；但經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。
第十條 業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。
業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
第十一條 業(yè)主大會由管委會負(fù)責(zé)召集，并每年至少開一次，管委會應(yīng)負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。
經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，管委會應(yīng)接到該項提議后十四天內(nèi)就其所指明的目的召開業(yè)主大會。
第十二條 業(yè)主大會的決定，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。
大會表決可以采用投票方式或其他方式，實(shí)行住宅房屋為一房一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房屋所有權(quán)證的非住宅房屋每證一票。
第十三條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會的組成人員；
?。ǘ┍O(jiān)督管委會的工作；
?。ㄈ┞犎『蛯彶楣芪瘯墓ぷ鲌蟾?；
（四）決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；
?。ㄎ澹┬薷臉I(yè)主公約；
?。└淖兒统蜂N管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
?。ㄆ撸┡鷾?zhǔn)管委會章程。
第十四條 管委會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。管委會可聘請有關(guān)單位的人員擔(dān)任管委會委員。
管委會委員的數(shù)額一般為十一至十七人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于五人。
管委會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔(dān)任。
管委會聘請執(zhí)行秘書一至二名，負(fù)責(zé)處理管委會日常事務(wù)。
第十五條 管委會經(jīng)社團(tuán)登記部門依法核準(zhǔn)登記后，取得社團(tuán)法人資格，社團(tuán)法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。
第十六條 管委會每屆任期三年，管委會委員可以連選連任。管委會委員為兼職，管委會主任可以為專職。
管委會會議由管委會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開七天前將會議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員，管委會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。
第十七條 管委會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。
第十八條 管委會行使下列職權(quán)：
（一）召集和主持業(yè)主大會；
?。ǘ徸h決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；
?。ㄈ┎扇」_招瓢或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂委托管理合同；
（四）審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)所度管計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；
（五）審議住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
?。┍O(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
前款第（三）、（四）、（五）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。
第十九條 管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
第二十條 業(yè)主大會的決定和管委會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。
違反本條前款規(guī)定的，房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。
第三章 物業(yè)管理公司及其職責(zé)
第二十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：委托管理事項、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)收支、利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)報房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十二條 物業(yè)管理公司須持有縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。
第二十四條 住宅區(qū)開始入住后兩年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理；管委會在此期間成立的，管委會應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本辦法規(guī)定的各項職責(zé)，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后，管委會應(yīng)依照本辦法規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，原開發(fā)建設(shè)單位在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。
在住宅區(qū)開始入住兩年后管委會仍未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續(xù)管理。
在開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理期間，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)對開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的行為依法進(jìn)行處理。
第二十五條 物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)就下列事項進(jìn)行管理：
（一）房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；
?。ǘ┫?、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
（三）清潔衛(wèi)生；
?。ㄋ模┸囕v行駛及停放；
?。ㄎ澹┕仓刃?；
?。┪泄芾砗贤?guī)定的其他物業(yè)管理事項。
第二十六條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
?。ㄒ唬└鶕?jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；
?。ǘ┮罁?jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；
（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（四）選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。
第二十七條 對無礦不交各項應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主和使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可按本住宅區(qū)業(yè)主公約和國家有關(guān)規(guī)定催繳，并通報批評；連續(xù)十個月以上拒交各項應(yīng)交費(fèi)用的，物業(yè)管理可向人民法院申請強(qiáng)制追繳。
第二十八條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
?。ㄒ唬┮詾闃I(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益；經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；
?。ǘ┌从嘘P(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；
?。ㄈ┙邮芄芪瘯蜆I(yè)主的監(jiān)督；
（四）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；
（五）按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。
第二十九條 物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達(dá)到房地產(chǎn)行政主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違反委托管理合同規(guī)定的，管委會或委托方可以終止合同。
因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償損失；違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。
第三十條 物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第四章 業(yè)主公約
第三十一條 本辦法所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主有住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
第三十二條 業(yè)主公約由業(yè)主大會根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況制定并報房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主公約慶當(dāng)符合法律、法規(guī)、政策。
第三十三條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；
?。ǘ┕矆鏊肮迷O(shè)施狀況；
?。ㄈI(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；
?。ㄋ模I(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)的公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；
（五）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；
（六）業(yè)主對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；
?。ㄆ撸┳≌瑓^(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交；
（八）業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；
?。ň牛┻`反業(yè)主公約的責(zé)任；
?。ㄊ┢渌嘘P(guān)事項。
第三十四條 業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之三十后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
第五章 住宅區(qū)的使用及維護(hù)
第三十五條 移交住宅區(qū)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：
?。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
?。ǘ﹩挝唤ㄖ⒔Y(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖；
?。ㄋ模┢渌匾馁Y料。
第三十六條 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；
?。ǘ┎坏脤Ψ课莸膬?nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、雨棚、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；
?。ㄈ┎坏枚逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；
?。ㄎ澹┎坏们趾λ说恼?dāng)權(quán)益。
第三十七條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：
?。ㄒ唬┦覂?nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；
?。ǘ┓课莸耐鈮γ?、樓梯間、通道、屋面、供熱、供氣管道、上下水管道、公用水箱加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。
住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偅制诶U納，由房地產(chǎn)行政主管部門以房屋本體為單位立專帳代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。
第三十八條 住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)，管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出。
人為造成俊設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第三十九條 住宅區(qū)的供水、供電、煤氣、通訊、供熱等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供熱、供水、供電、供氣及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。
第四十條 凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容 或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時進(jìn)行修繕，拒不進(jìn)行修繕的，由管委會授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第四十一條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
?。ㄒ唬┷`踏、占用綠化地；
（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；
?。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；
（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；
?。┚郾娦[；
?。ㄆ撸╇S意停放車輛和鳴嗽叭；
?。ò耍┌l(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
?。ň牛┡欧庞卸尽⒂泻ξ镔|(zhì)；
?。ㄊ╋曫B(yǎng)家畜、家禽；
?。ㄊ唬┙?jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；
?。ㄊ┓?、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。
第四十二條 違反本辦法第三十七條、第四十二條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。
第六章 住宅區(qū)專用基金與專用房屋
第四十三條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向管委會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。
公用設(shè)施專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。
第四十四條 公用設(shè)施專用基金由房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立專帳管理，房地產(chǎn)行政主管部門對管委會正常使用公用設(shè)施專用基金不得干涉
第四十五條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅區(qū)時，以建造成本價向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用，其產(chǎn)權(quán)屬管委會。
第四十六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅區(qū)時，按微利房價向管委會提供部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬管委會。
上述商業(yè)用房的購置費(fèi)用可由公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用的經(jīng)營收入中回收。
該商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。
第四十七條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第四十四條第一款、第四十六條、第四十七條第一款的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行。在規(guī)定的期間仙仍不履行的，房地產(chǎn)行政主管部門可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并對違反第四十四條第一款規(guī)定的，有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)部門支付延期付款滯納金。
第四十八條 住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目，管委會應(yīng)每三個月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第七章 附 則
第四十九條 未設(shè)鎮(zhèn)的工礦區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。
第五十條 寫字樓、商業(yè)樓等物業(yè)的管理可參照本辦法執(zhí)行。
第五十一條 本辦法由自治區(qū)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。
第五十二條 本辦法自頒布之日起施行。