西藏自治區(qū)城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，構建和諧住宅小區(qū)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，
結合自治區(qū)實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅物業(yè)，是指城鎮(zhèn)和工礦區(qū)內的住宅及其配套的共用設施設備和公共場地。
第三條 住宅物業(yè)實行屬地化管理。自治區(qū)建設行政主管部門負責全區(qū)城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理的宏觀指導和監(jiān)督；各地（市）、縣建設行政主管部門（房地產管理部門）對本行政區(qū)域內城鎮(zhèn)住宅物業(yè)服務的具體工作實施監(jiān)督、管理。
各級規(guī)劃（土地）、工商、公安等行政主管部門按照各自職責，對住宅物業(yè)管理服務活動實施監(jiān)督、指導。
第四條 住宅小區(qū)的物業(yè)由業(yè)主通過招投標委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)服務管理，也可以實行業(yè)主自行管理。
對新建住宅小區(qū)，原則上應當實行物業(yè)管理。
第五條 業(yè)主或者使用人對住宅的所有權、使用權以及對配套共用設施設備和公共場地、綠地依法共同享有的所有權、使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占。
第二章 業(yè)主委員會
第六條 城鎮(zhèn)住宅區(qū)有下列情形之一的，由當?shù)乜h級建設行政主管部門（房地產管理部門）會同住宅出售單位召開業(yè)主大會：
?。ㄒ唬┳》砍鍪勐蔬_到住宅小區(qū)總建筑面積40％的；
?。ǘ┳羧胱÷蔬_到住宅小區(qū)總戶數(shù)50％的。
第七條 業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權以套計算，有單獨房屋產權證的一套計一票。
非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權，按物業(yè)建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋產權證的計一票；超過100平方米的，每超過100平方米再計一票。
單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權最高不超過全部投票權的30％，剩余投票權按照其他業(yè)主占全部投票權的比例分攤。
第八條 首次業(yè)主大會應當在當?shù)乜h級建設行政主管部門（房地產管理部門）指導下制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》，就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權決定辦法，業(yè)主委員會的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出具體約定。
第九條 業(yè)主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式進行；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當出具書面授權委托書。
業(yè)主大會所作決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金籌集和使用方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。
第十條 業(yè)主大會行使下列職權：
?。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
?。ǘ徸h通過《業(yè)主委員會章程》和《業(yè)主公約》；
（三）聽取和審議物業(yè)管理工作報告；
?。ㄋ模Q定或者授權業(yè)主管理委員會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
?。ㄎ澹Q定物業(yè)管理的其他重要事項。
第十一條 首次業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主擔任。同時，業(yè)主委員會委員不得領取報酬，也不得在所聘任的物業(yè)管理企業(yè)中任職。
業(yè)主委員會由主任、副主任、委員組成，主任、副主任在委員中選舉產生，委員在業(yè)主中選舉產生，名額應當為5個以上單數(shù)，每屆任期3年，可以連任；因物業(yè)產權變更不再是業(yè)主的，應當予以改選。
一個住宅小區(qū)內只能成立一個業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會選舉產生后應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并在選舉產生之日起30日內向當?shù)乜h級建設行政主管部門（房地產管理部門）備案。備案時應提交《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、業(yè)主大會決定、選舉結果及組成人員名單等相關資料。
第十二條 業(yè)主委員會應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》定期召開業(yè)主大會會議；經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟事件需要及時處理的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十三條 業(yè)主委員會應履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I(yè)主大會，并向業(yè)主大會報告物業(yè)管理實施情況；
?。ǘ┐順I(yè)主招標選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
?。ㄈ┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施；
?。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)服務合同的約定，變更、解除物業(yè)服務合同；
?。ㄎ澹┙邮芙ㄔO行政主管部門等有關部門和所在地人民政府（居民委員會）的指導和監(jiān)督；
?。┡c當?shù)叵M者協(xié)會和建設行政主管部門就物業(yè)管理服務中存在的爭議進行協(xié)商。
業(yè)主委員會不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照《西藏自治區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質暫行辦法》規(guī)定向縣級建設行政主管部門（房地產管理部門）申領物業(yè)管理資質證書，經(jīng)工商管理部門登記注冊后，方可從事物業(yè)管理活動。
凡區(qū)外物業(yè)管理企業(yè)在我區(qū)從事物業(yè)服務活動的，應當持《資質證書》及相關材料到自治區(qū)建設行政主管部門辦理資質驗證和備案手續(xù)。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的義務包括：
（一）全面履行物業(yè)服務合同，提供優(yōu)質服務，提高物業(yè)管理水平；
?。ǘ┙邮軜I(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主委員會報告工作；
?。ㄈ┙M織開展社區(qū)綜合服務和健康有益的娛樂活動；
?。ㄋ模┘訌妰炔抗芾?，建立健全物業(yè)維修費用收支記錄等制度；
?。ㄎ澹┙邮墚?shù)亟ㄔO、規(guī)劃、公安等部門的指導監(jiān)督。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的權利包括：
（一）依據(jù)物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費；
（二）依據(jù)當?shù)匚飪r部門的規(guī)定收取代辦服務費；
?。ㄈ┮婪ㄩ_展多種經(jīng)營活動和特約有償服務；
?。ㄋ模┯袡嘀浦惯`反本住宅區(qū)《業(yè)主公約》和物業(yè)服務合同的行為；對造成共用設施設備損壞的，有權要求賠償；對嚴重違反《業(yè)主公約》和物業(yè)服務合同的行為，有權依照《業(yè)主公約》和合同約定及時予以處理，或者交由有關部門依法處理。
第四章 物業(yè)管理服務
第十七條 房地產開發(fā)企業(yè)在銷售住房前，應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)服務。但投標人少于3個或者建筑面積不超過5萬平方米的，經(jīng)當?shù)乜h級以上人民政府建設行政主管部門（房地產管理部門）批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務。前期物業(yè)服務費用由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，不得變相向購房者收取物業(yè)服務費。
第十八條 房地產開發(fā)企業(yè)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同時，應當明確前期物業(yè)服務內容、服務費用、物業(yè)保修范圍和時限、違約責任等物業(yè)管理具體事項。房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時，應當公告并告之購房者物業(yè)服務的標準、收費等相關事項。
第十九條 前期物業(yè)服務合同期限應當?shù)叫鲁闪⒌臉I(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止。
第二十條 前期物業(yè)服務合同終止時，房地產開發(fā)企業(yè)應當在當?shù)乜h級建設行政主管部門（房地產管理部門）監(jiān)督指導下，向業(yè)主委員會移交下列工程建設資料：
（一）住宅規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
?。ǘ﹩误w建筑及結構、設備竣工圖；
?。ㄈ┳≌叵鹿芫W(wǎng)結構圖；
（四）有關設施設備的使用和維修技術資料；
?。ㄎ澹┮婪ê灦ǖ姆课葙|量保證協(xié)議；
?。┪飿I(yè)管理必需的其他工程建設資料。
第二十一條 商品房開發(fā)企業(yè)應當按照總建筑面積0.3％的比例在物業(yè)管理區(qū)域內提供必要的物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米、最高不超過300平方米。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，業(yè)主大會成立后，房地產開發(fā)企業(yè)應當將物業(yè)管理用房產權證書移交給業(yè)主委員會，僅供物業(yè)管理企業(yè)使用；未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉讓、出租或者挪作他用。
第二十二條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務合同，并將住宅小區(qū)的工程建設資料移交給物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)服務合同應當包括管理事項、管理權限、管理期限、管理費用、雙方的權利和義務、違約責任、合同變更與解除等條款。物業(yè)服務合同應當使用自治區(qū)建設行政主管部門規(guī)定的示范文本，并報當?shù)乜h級建設行政主管部門（房地產管理部門）備案。
第二十三條 物業(yè)服務合同中應當約定下列事項：
?。ㄒ唬┳≌灿貌课?、共用設施設備以及各類管道、線路的使用管理、維修和更新；
（二）保潔服務、綠化服務、保安服務、車輛管理；
（三）住宅自用部位和自用設備的維修、更新;
（四）業(yè)主或者業(yè)主委員會委托的其他事項。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第二十五條 出售商品住房和公有住房，購房者按購房款3%、房地產銷售商按售房款5%的比例提取共用部位、共用設施設備維修基金，用于住宅共用部位和共用設施設備的維修及設備重置、改造、更新。
共用部位、共用設施設備維修基金的管理使用，按照財政部、建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》執(zhí)行。
共用部位、共用設施設備維修基金的使用情況由業(yè)主委員會在每年定期召開的業(yè)主大會上向全體業(yè)主作具體說明。
第二十六條 住宅自用部位、自用設備超過法定保修期后的維修、更新，由業(yè)主或者使用人負責，費用自理。物業(yè)服務合同另有約定的除外。
住宅共用部位和共用設施設備超過法定保修期后的維修、更新，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)負責，其費用在住宅共用部位維修基金、共用設施設備維修基金中列支。
住宅戶外供水、供電等設施設備的管理、維護，由供水、供電等企業(yè)負責。
第二十七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位和共用設施設備的損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關事項簽訂協(xié)議。
房屋裝飾裝修企業(yè)在住宅小區(qū)內從事房屋裝飾裝修的，應當向所在小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)辦理《臨時施工人員證》，施工期間應接受物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者《業(yè)主公約》的行為，應當予以勸阻；對拒不改正的，應當及時報告業(yè)主委員會處理，情況嚴重的報當?shù)乜h級建設行政主管部門（房地產管理部門）依法處理。
第二十八條 因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業(yè)的，業(yè)主或者使用人應當及時改正并負責維修；對發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織維修、更新或者采取應急措施，并及時通知業(yè)主委員會。維修費用由肇事業(yè)主承擔。
第二十九條 業(yè)主在使用物業(yè)中不得有下列行為：
（一）破壞房屋承重結構、主體結構；
?。ǘp壞或者擅自占用物業(yè)共用部位、共用設施設備，移動共用設備；
（三）破壞房屋外觀；
（四）違法搭建建筑物、構筑物；
（五）擅自改變物業(yè)的使用性質；
（六）侵占綠地，損毀花草樹木；
?。ㄆ撸╇S意停放車輛；
?。ò耍╇S意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（九）違反規(guī)定放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質，或者產生超過規(guī)定標準的噪聲；
?。ㄊ┥米栽O置攤點；
?。ㄊ唬┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止或者解除后30日內，向業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)，并報縣級建設行政主管部門（房地產管理部門）備案。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)自治區(qū)服務收費的有關規(guī)定，向當?shù)乜h級物價管理部門申領經(jīng)營性收費許可證。
第五章 物業(yè)服務收費
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)的具體收費標準由業(yè)主委員會在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，按照物業(yè)管理企業(yè)提供服務水平，參照當?shù)氐兀ㄊ校┙ㄔO行政主管部門（房地產管理部門）和物價部門制定的標準協(xié)商確定。
在已委托實施物業(yè)管理的住宅區(qū)內，已購買商品房取得產權后尚未入住的業(yè)主，減半繳納物業(yè)服務費；尚未售出的商品房，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照一定比例繳納物業(yè)服務費，具體比例由房地產開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)受供水、供電、通訊、光纖網(wǎng)絡等企業(yè)的委托，代收水、電、通訊、有線電視等費用的，由委托企業(yè)按代收總費用的一定比例向物業(yè)管理企業(yè)支付代辦服務費，具體比例由雙方協(xié)商，但不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務費。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主或者使用人提供代請家政服務人員或者鐘點工、清洗家用電器、代購商品等專項特約服務，并由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者使用人協(xié)商收取特約服務費。
第三十五條 房地產開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)承擔住宅法定保修期內的保修義務的，應當將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用。
第三十六條 物業(yè)管理經(jīng)費的收取和使用，應當統(tǒng)一管理、?？顚Ｓ?。對物業(yè)服務合同約定實行籌金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當按年度向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。對物業(yè)服務合同約定實行包干制的，物業(yè)管理企業(yè)可以不向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。
第三十七條 業(yè)主未按物業(yè)服務合同規(guī)定繳納物業(yè)服務費的，應當由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)出面協(xié)調解決，超過兩個月仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可拒絕為其提供服務，并向當?shù)亟ㄔO行政主管部門（房地產管理部門）申訴或向司法部門依法起訴。
對業(yè)主確因家庭生活困難、享受低保的，物業(yè)管理企業(yè)可適當減免其物業(yè)服務費。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)不按物業(yè)管理服務合同約定提供服務，或者因管理不善給業(yè)主造成損失的，業(yè)主委員會可依法要求其按照合同提供服務，或者依法向當?shù)乜h級建設行政主管部門（房地產管理部門）投訴，要求其賠償。
對情節(jié)嚴重的，除要求物業(yè)管理企業(yè)進行賠償外，業(yè)主委員會還可以依法解除其物業(yè)服務合同。
第六章 附 則
第三十九條 違反本辦法規(guī)定的，由縣級建設行政主管部門（房地產管理部門）依據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定進行處罰。
第四十條 自治區(qū)城鎮(zhèn)和工礦區(qū)內的辦公樓、寫字樓、商業(yè)樓等各類房屋建筑實施物業(yè)服務，參照本辦法執(zhí)行。
第四十一條 建設行政主管部門（房地產管理部門）在劃分物業(yè)管理區(qū)域時應當考慮下列因素：
?。ㄒ唬I(yè)主共用供水、排水、供電、消防等設施設備；
?。ǘ儆谝粋€自然街道或者封閉小區(qū)；
（三）與社區(qū)居民委員會設置大體相適應。
第四十二條 本辦法中有關用語的含義為：
?。ㄒ唬┳≌杂貌课?，是指一套住宅戶內自用的客廳、房 間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井和庭院（含圍墻）以及室內裝飾等部位。
?。ǘ┳≌杂迷O備，是指住宅戶內的門窗、衛(wèi)生潔具和供水、排水、電線、電表、水表等設備。
?。ㄈ┳≌灿貌课唬侵缸≌ㄖ闹黧w承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
?。ㄋ模┳≌灿迷O施設備，是指住宅區(qū)（樓）內，建筑費用已分攤進住房銷售價格的共用上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、供電線路、照明、消防設施、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施及共用設施設備使用的房屋等。
第四十三條 本辦法由自治區(qū)建設行政主管部門負責解釋。
第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。