11月24日，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》(草案征求意見稿)(以下簡稱《條例》(草案征求意見稿))正式面向社會公開征求意見。《條例》(草案征求意見稿)明確共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，努力從源頭上減少物業(yè)糾紛。
物業(yè)管理活動涉及千家萬戶，是重大的民計民生問題。今年2月底，深圳市法制辦會同深圳市住房建設(shè)局組成聯(lián)合工作組，開展對《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的修訂工作。經(jīng)過深入調(diào)研和廣泛征求意見，目前已形成《條例》(草案征求意見稿)，并于11月24日起發(fā)布全文，面向社會公開征求意見和建議。
《條例》(草案征求意見稿)共計10章157條，包括總則、物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施、業(yè)主和業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主共有資金管理、安全管理與使用維護、服務(wù)與監(jiān)管、法律責(zé)任和附則。
由于種種原因，物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)?！稐l例》(草案征求意見稿)明確共有物業(yè)的范圍、管理方式并對產(chǎn)權(quán)登記提出要求。同時，《條例》(草案征求意見稿)規(guī)定，共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費。
為解決業(yè)主自治組織缺位問題，在國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委等部門的支持下，《條例》(草案征求意見稿)規(guī)定業(yè)主大會成立后由住建部門負責(zé)備案，取得統(tǒng)一社會信用代碼證書，業(yè)主大會可以憑代碼證書到合作銀行開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶。
此外，根據(jù)《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，以及參照目前國內(nèi)各兄弟省市的做法，《條例》(草案征求意見稿)明確物業(yè)管理準(zhǔn)許“業(yè)主自行管理”或“委托其他人管理”;同時，降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立門檻。
《條例》(草案征求意見稿)改變了由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行承接查驗的做法，規(guī)定在業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行共有部分的承接查驗，無法成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理指導(dǎo)委員會指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主進行承接查驗，并可以邀請專業(yè)人士參加。承接查驗費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
考慮到產(chǎn)權(quán)歸屬問題已經(jīng)超出《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的立法范圍，為解決停車位糾紛問題，《條例》(草案征求意見稿)側(cè)重建立停車位、停車庫使用規(guī)則：對于全體業(yè)主所有的停車位，按照優(yōu)先滿足業(yè)主需要的原則，由業(yè)主大會決定使用及收益方式;對于人防工程，平時用作車輛停放使用的，明確其應(yīng)向全體業(yè)主、物業(yè)使用人開放使用;對于通過《土地出讓合同》《房屋買賣合同》明確產(chǎn)權(quán)歸屬于建設(shè)單位的停車位(庫)，兼顧建設(shè)單位和業(yè)主之間的利益平衡，建設(shè)單位在進行產(chǎn)權(quán)登記并向全體業(yè)主公示后，再進行租售。
針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難、換屆難等問題，《條例》(草案征求意見稿)創(chuàng)設(shè)由街道辦、業(yè)主、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居委會、建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的物業(yè)管理指導(dǎo)委員會，由其負責(zé)組織、籌備首次業(yè)主大會會議，監(jiān)督前期物業(yè)階段共管賬戶的資金使用，指導(dǎo)協(xié)調(diào)共有物業(yè)承接查驗及業(yè)委會換屆改選等工作。
《條例》(草案征求意見稿)增設(shè)“服務(wù)與監(jiān)管”一章，明確市、區(qū)、街道及相關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)，明確列舉物業(yè)監(jiān)督檢查可以采取的措施;建立物業(yè)服務(wù)信息公開制度，規(guī)定將企業(yè)基本信息、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、收費情況、房屋及設(shè)備維護保養(yǎng)情況等內(nèi)容向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督;同是加大對違法違規(guī)行為的查處力度。
《條例》(草案征求意見稿)明確建立信用管理機制，將業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會委員、監(jiān)事會成員、物業(yè)管理項目負責(zé)人的信用信息統(tǒng)一納入管理，對于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵制度;對于信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。
改革開放以來，深圳率先從香港地區(qū)引入房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理模式，誕生了全國第一個商品房住宅小區(qū)、第一個業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，出臺了全國首部地方性物業(yè)管理條例——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，并于2007年9月25日重新制定頒布《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，在業(yè)主自治、行業(yè)管理、法制建設(shè)等諸多方面進行了有益探索與實踐，并取得了積極成效。
截至目前，深圳共有住宅小區(qū)3597個，其中成立業(yè)委會的小區(qū)1476個，約占41%，采用物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)3511個，約占97.6%，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)1933家。
近年來，深圳物業(yè)管理糾紛問題日益凸顯，信訪投訴居高不下(近三年投訴量為3210、3313和2611宗)，物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出訴求主體多元化、形式多樣化、內(nèi)容復(fù)雜化以及矛盾易激化等特點。
“對已實施十年的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》進行修訂，非常有必要?！鄙钲谑凶》拷ㄔO(shè)局局長張學(xué)凡表示，此次修訂，是貫徹落實十九大精神，順應(yīng)新時代物業(yè)管理發(fā)展的需要，是建立健全社區(qū)治理體系，全面提升物業(yè)管理法治化、科學(xué)化、精細化水平的需要，是以問題為導(dǎo)向，有效化解物業(yè)管理矛盾糾紛的需要，也是回應(yīng)社會關(guān)切，主動服務(wù)民生工作的需要。
有關(guān)單位和社會各界人士可在2017年12月25日前通過深圳政府法制信息網(wǎng)、深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站在線提交對《條例》(草案征求意見稿)意見，也可以通過信函或者電子郵件方式遞交意見和建議。