12月30日，寶龍商業(yè)管理控股有限公司于香港交易所正式掛牌交易，公司發(fā)行1.5億股，其中香港發(fā)售6000萬股，國際發(fā)售9000萬股，發(fā)售價每股9.50港元。所得款項凈額約13.36億港元。公司今日以9.50港元開盤，截至發(fā)稿時間，寶龍商業(yè)股價為9.65港元，開盤漲幅1.79%。取得市值58億，市盈率TTM為32.19。
一、領(lǐng)先的商業(yè)運營服務供應商，區(qū)域布局優(yōu)勢顯著
寶龍商業(yè)是一家商業(yè)運營與住宅物業(yè)管理服務供應商，主要業(yè)務為商業(yè)運營服務和住宅物業(yè)管理。
與當前港股市場眾多的上市物業(yè)服務企業(yè)有所不同，寶龍商業(yè)管理的物業(yè)主要是商業(yè)地產(chǎn)項目，住宅物業(yè)管理業(yè)務僅貢獻了不到二成的營收，而商業(yè)運營服務貢獻了寶龍商業(yè)的八成營收來源。
商業(yè)運營業(yè)務主要包括市場研究和定位、租戶招攬、籌備開幕、運營管理、租戶和收租管理、清潔安保等。截至2019年6月30日，寶龍商業(yè)向共計59處零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運營服務，總建筑面積約為750萬平方米。在這59處零售商業(yè)物業(yè)中，45處零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)正開業(yè)中，總在管建筑面積約為640萬平方米，在中國所有商業(yè)運營服務供貨商之中排名第四，市場份額為0.8%。
住宅物業(yè)業(yè)務主要包括預售管理服務、物業(yè)管理服務與其他增值服務。截至2019年6月30日，共有44個在管項目，在管建筑面積為1060萬平方米。相較于商業(yè)物業(yè)業(yè)務，住宅物業(yè)的體量較小，2019年上半年，住宅物業(yè)業(yè)務取得收入1.28億元，占公司總收入的17.1%。
寶龍商業(yè)的發(fā)展主要經(jīng)歷了三個階段：
1993年起，寶龍商業(yè)的業(yè)務主要是為控股股東寶龍地產(chǎn)提供配套物業(yè)管理；
2007年開始寶龍商業(yè)向?qū)汖埖禺a(chǎn)提供商業(yè)運營服務，業(yè)務包括在寶龍地產(chǎn)遞交土地投標建議書前后向其提供各種商業(yè)運營服務以及住宅物業(yè)管理服務；
2014年開始，寶龍商業(yè)開始為獨立第三方擁有的零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運營服務，當前寶龍商業(yè)45處在管商業(yè)物業(yè)中有4處來源于第三方。
從區(qū)域分布來看，寶龍項目主要集中在長三角。預計至2019年底，寶龍商業(yè)的可租售建面約51.23%位于長三角，其中上海占長三角的比重最高，達23.79%。長三角的租金水平顯著高于其他地區(qū)，寶龍商業(yè)的區(qū)域布局優(yōu)勢顯著。
圖片來源：寶龍地產(chǎn)官網(wǎng)
二、四大產(chǎn)品線聚焦商業(yè)地產(chǎn)，運營能力有待加強
寶龍商業(yè)具有完善的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，以四個品牌「寶龍一城」、「寶龍城」 、「寶龍廣場」及「寶龍?zhí)斓亍固峁┥虡I(yè)運營服務。
「寶龍一城」及「寶龍城」品牌定位高端及中高端消費者；「寶龍廣場」是寶龍商業(yè)的旗艦品牌，規(guī)模體量最大，目前45個在管項目中36個為寶龍廣場。該品牌旗下的各處零售商業(yè)物業(yè)均設計為服務小區(qū)、地區(qū)或城市，集購物、餐飲、娛樂于一體的多用途場所；寶龍?zhí)斓貏t主要是商業(yè)街。
數(shù)據(jù)來源：招股說明書
憑借四大知名品牌及運營管理零售商業(yè)物業(yè)的專業(yè)經(jīng)驗，寶龍的商場開業(yè)后整體維持約90%的平均出租率。截至2019年6月30日，寶龍商業(yè)還管理四個獨立第三方的零售商業(yè)物業(yè)。
但是與同樣重點布局長三角地區(qū)的新城控股相比，寶龍商的出租率水平還有較大的提升空間。根據(jù)2019年中報，新城吾悅廣場的出租率達到98.5%，超過寶龍平均90%的出租率。
截至2019年6月30日，寶龍一城的出租率約為94.6%；上海七寶寶龍城與杭州濱江寶龍城的出租率分別為94.6%與89.8%；寶龍廣場的出租率水平為85.5%；寶龍?zhí)斓氐钠骄鲎饴蕿榧s85.3%。可以看出，寶龍商業(yè)體量最大的中端產(chǎn)品線出租率低于整體出租率水平，反映其商業(yè)運營能力還有待加強。
三、輕資產(chǎn)上市，高增長有保障
2016年年初，寶龍地產(chǎn)提出了“三輪驅(qū)動”的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，其中，發(fā)展輕資產(chǎn)模式是重點，此次寶龍地產(chǎn)拆分寶龍商業(yè)上市是其加速輕資產(chǎn)項目運營的重要舉措。
輕資產(chǎn)模式能夠優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)，提高營運效率。作為獨立運作主體的寶龍商業(yè)，可以充分運用輕資產(chǎn)模式及策略，優(yōu)化資源分配及提供合理服務組合，帶來更高的利潤率。此外，寶龍商業(yè)此次獨立上市，能夠顯著提升其品牌知名度，助力公司向外擴張市場。
寶龍商業(yè)近三年的業(yè)績維持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，其營業(yè)收入與凈利潤均保持20%以上的增長速度。業(yè)績穩(wěn)步增長主要來源于其商業(yè)地產(chǎn)項目的推進。2016年-2018年，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)項目分別開業(yè)7座、5座、3座。而今年則有6個新開項目面世，預計寶龍商業(yè)今年業(yè)績增長將高于往年。
數(shù)據(jù)來源：招股說明書
在寶龍地產(chǎn)2019年中期業(yè)績會上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示，下半年有6個商場開業(yè)，到今年45個商場。2020年從自身角度有10個商場開業(yè)，2021有9個商場開業(yè)。未來三年，一共會有64家商場開業(yè)。
未來幾年，寶龍地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域上是高速增長期，這給寶龍商業(yè)未來幾年的業(yè)績增長帶來了可靠的保障。且公司在輕資產(chǎn)輸出的戰(zhàn)略也同樣在加速推進，招股書顯示，寶龍已與河南鄭州、重慶的獨立第三方零售商業(yè)物業(yè)訂立商業(yè)運營服務，還與獨立第三方就7處零售商業(yè)物業(yè)訂立諒解備忘錄。在內(nèi)生增長與對外輸出雙重驅(qū)動下，寶龍商業(yè)未來的發(fā)展值得期待。