法制網(wǎng)訊 通訊員 游進國 艾家靜 隨著人們生活水平的日益提高和城市化快速推進，私家車保有量大幅增加，小區(qū)車位越來越“奇貨可居”，由此引發(fā)的矛盾糾紛也呈高發(fā)態(tài)勢。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院對一起車位糾紛案依法判決，駁回原告業(yè)委會要求判令被告開發(fā)商停止對小區(qū)地下車位銷售、出租處分行為的訴訟請求。
業(yè)委會具有訴訟主體資格
“幸福小區(qū)的地下車位屬于配套設(shè)施和配套工程，屬于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有?！痹撔^(qū)業(yè)主委員會陳述，開發(fā)商銷售、出租車位的行為侵害了全體業(yè)主的權(quán)利，于是訴至法院。被告開發(fā)商辯稱，首先，原告不具備訴訟主體資格；其次，車位的歸屬應(yīng)由當(dāng)事人通過出售、附贈和出租的方式約定，并不當(dāng)然為業(yè)主共有。
經(jīng)查，涉案小區(qū)地下停車位的面積未計入房屋公攤面積中，相關(guān)建造成本也未計入房屋銷售價格中。庭審中，原、被告一致確認：730個地下車位中，468個系非人防車位。
“我們在前期銷售時，沒有進行過諸如買房包含車位，或者買房送車位類似的宣傳，而是明確告知業(yè)主車位將來是要銷售的?！睋?jù)被告在庭審中陳述，目前涉案訟爭的車位僅剩70個，其余的都出售或出租給業(yè)主了，剩余車位是為未購買或租賃車位的業(yè)主預(yù)留的。
再查明，原告幸福小區(qū)業(yè)委會系經(jīng)選舉產(chǎn)生，于2018年7月在主管部門進行了備案。本屆業(yè)委會系第一屆，任期三年。針對本案爭議焦點之一，即原告是否具有提起本案訴訟的主體資格，法院認為，原告系經(jīng)過選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，且在主管部門進行了備案，在無相反證據(jù)證明原告系經(jīng)由違法程序所產(chǎn)生的情況下，理應(yīng)認定原告的合法地位。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，為維護全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會具有訴訟主體資格，原告系為維護全體業(yè)主的利益而提起本案訴訟，所以法院依法支持原告具有相應(yīng)的訴訟主體資格。
公用設(shè)施不必然歸屬于業(yè)主
關(guān)于本案爭議焦點二，即簽訂商品房買賣合同后，車位是否由被告贈與給了業(yè)主。承辦法官指出，原告認定涉案非人防地下車位歸屬于全體業(yè)主的基本邏輯是：被告和業(yè)主以簽訂協(xié)議的方式將非人防地下車位約定為共用設(shè)施，而根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，共用設(shè)施均應(yīng)屬于業(yè)主共有，所以訟爭的車位屬于全體業(yè)主。
對此，法院認為：首先，商品房買賣合同中雖將訟爭車位約定在“共用設(shè)施與設(shè)備”項下，但無法就此簡單推定車位必然歸屬于業(yè)主。根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”；而該法第七十四條同時規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！备鶕?jù)上述兩條規(guī)定可知，《物權(quán)法》雖然概括性地將建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，規(guī)定屬于業(yè)主共有，但同時在第七十四條中就車位、車庫的歸屬規(guī)定了可以通過出售、附贈等方式進行約定，這就明確表明了第七十四條規(guī)定的車位、車庫并不屬于第七十三條中規(guī)定的當(dāng)然歸屬于業(yè)主的公用設(shè)施范圍，所以依照《物權(quán)法》規(guī)定，公用設(shè)施也不必然歸屬于業(yè)主，更何合同中也只是將訟爭車位規(guī)定在“共用設(shè)施與設(shè)備”項下，而“共用設(shè)施”和《物權(quán)法》規(guī)定的“公用設(shè)施”亦非完全一致，所以依照商品房買賣合同中的上述約定無法推導(dǎo)出訟爭車位屬于全體業(yè)主的結(jié)論。
其次，雙方商品房買賣合同補充條款約定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，未計入買受人商品房共用部位分攤建筑面積，且又不屬于法定必須移交給業(yè)主、物業(yè)管理單位和社區(qū)機構(gòu)的建筑物（構(gòu)筑物）、配套設(shè)施及具有獨立使用功能的空間或區(qū)域，其歸出賣人所有”，根據(jù)庭審查明的事實可知，沒有證據(jù)證明案涉地下車位計入了買受人商品房共用部位分攤建筑面積，也不屬于法定必須移交給業(yè)主的配套設(shè)施，所以根據(jù)該條約定，非人防地下車位應(yīng)歸屬于被告。
再次，贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同，從生活經(jīng)驗來看，“買房送車位”必定會成為開發(fā)商銷售房屋的一大賣點，被告如有此意，在銷售房屋時大肆宣傳方為合理，但原告未能提交任何證據(jù)證明被告有此方面的宣傳，斷難認定是被告的真實意思表示。
綜上，法院對原告所稱的訟爭車位已由被告贈與給業(yè)主的事實礙難認定。訟爭車位初始登記在被告名下，被告作為所有權(quán)人有權(quán)依法進行處分，原告要求被告停止處分行為的訴訟請求于法無據(jù)，法院不予支持，于是判決駁回。
【法官連線】
實踐中，業(yè)主在出售房屋時將自己在小區(qū)中購買的停車位單獨保留的事例屢見不鮮，但因停車位的緊缺，矛盾糾紛就會由此而生。這種狀況如何從法律上進行規(guī)制，現(xiàn)行法律并無明確、具體的規(guī)定。目前來看，《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定基本上是對業(yè)主單獨處分車位的唯一法律依據(jù)，雖然在宏觀上具有較強的指導(dǎo)意義，但缺乏具體的操作模式。如果業(yè)主在將房屋出售之后單獨保留了車位，而小區(qū)車位又處于不能滿足業(yè)主需要的情況下，單獨保留車位的業(yè)主因房屋已經(jīng)出售而喪失了業(yè)主資格，實踐中就會導(dǎo)致出現(xiàn)糾紛。
承辦法官提出，第一，法律上必須明確車位一般應(yīng)不屬于房屋的附屬設(shè)施，不宜簡單認定為從物，如此才有討論的必要，否則應(yīng)根據(jù)從物附屬于主物的規(guī)則加以解決。房屋和車位的使用價值是獨立的，各自有著不同的功能，充分發(fā)揮房屋的使用價值并不必然需要借助于車位，如果兩者在物理上是可分割的且車位的存在與否并不影響房屋功能的發(fā)揮，則應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主對車位的單獨處分權(quán)。當(dāng)前車位的市場價格已水漲船高，強制一并轉(zhuǎn)讓必然會對房屋的流轉(zhuǎn)效率造成負面影響而造成資源的浪費，賦予業(yè)主對車位的單獨處分權(quán)必要且合理。
第二，業(yè)主在將房屋出售而單獨保留車位時，應(yīng)從法律上加以規(guī)制，這應(yīng)區(qū)分兩種情況分別處理：首先，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要，如果小區(qū)車位能夠滿足業(yè)主的需要，則單獨保留車位的業(yè)主可持續(xù)擁有該車位而無需強制轉(zhuǎn)移權(quán)利。其次，如果車位不能滿足小區(qū)居民的使用，則應(yīng)對單獨處分車位業(yè)主的處分期限做一限制，在限制期內(nèi)可向小區(qū)業(yè)主自由處分，超出限制期限而不處理或者未處理成功的，則賦予小區(qū)業(yè)主委員會或者全體業(yè)主強制收回的權(quán)利，當(dāng)然必須向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)的對價。