改造背景
2018年3月全國“兩會”上，國務(wù)院政府工作報(bào)告指出：有序推進(jìn)“城中村”、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施。2019年3月全國“兩會”上，國務(wù)院政府工作報(bào)告指出：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè)，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務(wù)設(shè)施。2019年6月19日，李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作進(jìn)行了部署。會議認(rèn)為，加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，群眾愿望強(qiáng)烈，是重大民生工程和發(fā)展工程。2019年7月30日，習(xí)總書記主持中央政治局會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作，要求“實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”。
根據(jù)黨中央、國務(wù)院關(guān)于老舊小區(qū)改造決策部署，重慶市市委、市政府高度重視，將老舊小區(qū)改造提升納入重慶市城市提升行動計(jì)劃的重要內(nèi)容。唐良智市長在聽取老舊小區(qū)改造提升工作匯報(bào)時指出：老舊小區(qū)改造要著眼于解決群眾居住基本問題，雪中送炭，不求高大上，不搞形象工程、面子工程。陸克華副市長多次主持專題會議，研究部署老舊小區(qū)改造提升工作。
實(shí)施情況
2017年，重慶市南岸、渝中等區(qū)開始探索老舊小區(qū)改造工作。2018年，為統(tǒng)一規(guī)范老舊小區(qū)改造提升工作，市政府決定在渝中、沙坪壩、九龍坡、南岸4個區(qū)啟動4個老舊小區(qū)改造提升試點(diǎn)工作，共改造房屋25棟，總建筑面積8.72萬平方米，受益居民1211戶，總投資3808余萬元，改造成本戶均約3.14萬元，建面成本約437元/平方米。老舊小區(qū)改造后，小區(qū)給排水設(shè)施得到更新改造，加裝了單元門禁系統(tǒng)，增設(shè)了無障礙設(shè)施，小區(qū)環(huán)境明顯改善。
2019年，擴(kuò)大老舊小區(qū)改造提升試點(diǎn)示范范圍至主城各區(qū)，將啟動和實(shí)施改造提升示范項(xiàng)目50個以上。目前，已完成50個項(xiàng)目的選點(diǎn)工作，改造提升面積241.5萬平方米，其中綜合改造項(xiàng)目20個，117.3萬平方米；管理提升項(xiàng)目30個，124.2萬平方米。北碚區(qū)衡器廠家屬區(qū)、南京路風(fēng)貌改造區(qū)，兩江新區(qū)邢家橋安置房片區(qū)，巴南區(qū)花土灣社區(qū)等改造提升項(xiàng)目已經(jīng)開工實(shí)施，已開工面積52.9萬平方米，占比22%；其余項(xiàng)目正抓緊開展群眾意見征集等工作，改造提升方案設(shè)計(jì)工作正逐步啟動。
基本做法
2019年7月12日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、市發(fā)展和改革委員會、市財(cái)政局聯(lián)合印發(fā)了《重慶市主城區(qū)老舊小區(qū)改造提升實(shí)施方案》（以下簡稱實(shí)施方案），要求主城區(qū)外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣老舊小區(qū)改造提升結(jié)合本地實(shí)際，參照執(zhí)行?！秾?shí)施方案》包括總體要求、實(shí)施內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施程序、保障措施等多方面內(nèi)容，概況起來，體現(xiàn)了“二四六”工作法。
雙管齊下推動工作開展
重慶市此次改造的老舊小區(qū)是建成于2000年以前、公共設(shè)施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。按照綜合改造和管理提升兩種途徑，持續(xù)滾動改造提升老舊小區(qū)。
綜合改造是指綜合利用修繕改造、設(shè)施改造、功能改造、綜合整治等方式實(shí)施老舊小區(qū)的有機(jī)更新。按類別分為小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施更新改造、小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)改造、小區(qū)內(nèi)房屋公共區(qū)域修繕改造、小區(qū)關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)設(shè)施改造提升、統(tǒng)籌完善社區(qū)基本公共服務(wù)。按項(xiàng)目性質(zhì)分為基礎(chǔ)項(xiàng)、增加項(xiàng)、統(tǒng)籌實(shí)施項(xiàng)。其中，基礎(chǔ)項(xiàng)重點(diǎn)解決群眾生活基本問題，排憂解難，雪中送炭；增加項(xiàng)重點(diǎn)改善居住品質(zhì)，體現(xiàn)城市提升導(dǎo)向，因地制宜；統(tǒng)籌實(shí)施項(xiàng)重點(diǎn)完善基本公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化資源配置，推動完善社區(qū)治理。
管理提升則是指采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民自治、社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心等方式規(guī)范物業(yè)管理，促進(jìn)小區(qū)安全、干凈、整潔、有序。
四項(xiàng)措施保障工作開展
一是加強(qiáng)工作統(tǒng)籌。重慶市各區(qū)政府是轄區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作的責(zé)任主體，制定轄區(qū)老舊小區(qū)改造提升總體規(guī)劃，分年度編制滾動實(shí)施計(jì)劃。
二是落實(shí)資金保障。發(fā)動居民自籌資金，鼓勵居民通過據(jù)實(shí)分?jǐn)偂⒑侠硎褂霉彩找?、補(bǔ)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金等方式籌集資金；拓寬改造資金渠道，鼓勵金融機(jī)構(gòu)積極探索；加強(qiáng)財(cái)政資金保障。
三是明確配套政策。對于居民自籌部分資金，涉及城鎮(zhèn)低保戶家庭應(yīng)承擔(dān)的部分，由各區(qū)結(jié)合實(shí)際可以適當(dāng)減免。對改變原建筑使用功能的老舊建筑，應(yīng)符合國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，并依法取得相關(guān)手續(xù)。
四是加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。認(rèn)真宣傳老舊小區(qū)改造提升政策及意義，提高宣傳工作的針對性和有效性，提升人民群眾的參與度、知曉度和滿意度。
六大原則貫穿工作始終
一是尊重民意，排憂解難。入戶征求意見，菜單式選擇改造內(nèi)容，小區(qū)缺什么、補(bǔ)什么，充分尊重居民意愿，切實(shí)解決老舊小區(qū)居民住房中的“操心事、煩心事、揪心事”。
二是點(diǎn)面結(jié)合，有機(jī)更新。改造提升原則上要實(shí)施連片規(guī)劃，鼓勵探索以社區(qū)為基本空間單元，結(jié)合城市及公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)劃要求，統(tǒng)籌推進(jìn)綜合改造和管理提升。
三是共商共建，民主決策。社區(qū)居民委員會、小區(qū)業(yè)主委員會或者居民小組在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下，在征集意愿、方案設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收、后期管理等各個環(huán)節(jié)，通過入戶調(diào)查、公開征求意見等方式充分調(diào)動居民積極性和能動性，實(shí)現(xiàn)共同商議、共同實(shí)施、共同監(jiān)督。
四是共同出資，成果共享。以“產(chǎn)權(quán)人出資、管線單位出資、財(cái)政統(tǒng)籌、吸引社會資金投入”等方式籌集資金。引導(dǎo)、支持產(chǎn)權(quán)人發(fā)揮主人翁意識，承擔(dān)一定出資責(zé)任，促進(jìn)珍惜改造成果。按照“誰投資、誰受益”原則建立共享成果機(jī)制，鼓勵引入社會資金投入。
五是統(tǒng)籌推進(jìn)，形成合力。堅(jiān)持以社區(qū)為基本空間單元，統(tǒng)籌推進(jìn)實(shí)施老舊小區(qū)改造提升。逐步建立健全老舊小區(qū)基本公共服務(wù)體系。
六是建管結(jié)合，注重長效。一方面，改造與社區(qū)文化建設(shè)同步推進(jìn)，挖掘小區(qū)文化脈絡(luò)和集體智慧，弘揚(yáng)公共精神，打造有特色的人文小區(qū)，形成小區(qū)共建共治共享良好氛圍；另一方面，改造與管理方案同步明確、同步推進(jìn)，實(shí)施綜合改造的項(xiàng)目也要進(jìn)行管理提升，明確物業(yè)管理方式，避免改造后管理缺位，建立長效治理機(jī)制。
主要成效
重慶市老舊小區(qū)改造工作，按照“二四六”工作法持續(xù)推進(jìn)，前期試點(diǎn)示范項(xiàng)目改造完成后，效果顯著。以九龍坡區(qū)長石苑小區(qū)為例，改小區(qū)建成于1994年，共有房屋7棟，居民224戶，建筑面積約2.5萬平方米，常駐人口672人，屬于“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房小區(qū)，未實(shí)施物業(yè)管理，由社區(qū)代管。由于多種原因，該小區(qū)存在安全隱患突出、房屋破損嚴(yán)重、配套設(shè)施缺失、管理秩序混亂等問題。通過實(shí)施老舊小區(qū)改造提升，精準(zhǔn)實(shí)施消防設(shè)施改造、下排管網(wǎng)更換、管線規(guī)整、違建拆除、道路鋪設(shè)、景觀打造等工程，同時增設(shè)智能停車管理系統(tǒng)、社區(qū)文化長廊、健身器材等便民服務(wù)設(shè)施，整體提升小區(qū)形象和品質(zhì)，項(xiàng)目總投資約411.47萬元。改造完成后，小區(qū)環(huán)境明顯改善，生活配套基本完善，居民的幸福感、安全感、獲得感顯著提升。據(jù)社區(qū)初步調(diào)查顯示，90%以上的居民認(rèn)為對老舊住宅小區(qū)進(jìn)行綜合改造很有必要，居民對老舊小區(qū)改造總體評價(jià)很好和較好的超過95%，前期搬出的居民逐步回遷，享受改造成果。
重慶市老舊小區(qū)改造的上述做法，建立起了一條居民與地方政府之間強(qiáng)而有力的紐帶，有效地解決了老舊小區(qū)改造工作所面臨的難點(diǎn)問題。一是解決項(xiàng)目進(jìn)展慢的問題。根據(jù)前期摸底和入戶調(diào)查情況，瞄準(zhǔn)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等嚴(yán)重影響日常生活的問題，對居民改造意愿十分強(qiáng)烈的小區(qū)實(shí)施綜合改造。當(dāng)?shù)卣趯徟鞒?、資金保障、工作統(tǒng)籌、配套政策等方面建立快速通道，力爭項(xiàng)目最快速度審批通過、最快速度資金到位、最快速度動工實(shí)施。二是解決項(xiàng)目滾動實(shí)施難的問題。對實(shí)施綜合改造的小區(qū)，落實(shí)回訪、隨訪制度，加強(qiáng)管理維護(hù)。對已進(jìn)行管理提升的小區(qū)，充分尊重居民意愿，在前期準(zhǔn)備和資金保障到位的情況下，及時將其納入綜合改造計(jì)劃實(shí)施改造。通過兩種改造方式的優(yōu)勢互補(bǔ)，大力宣傳改造成效，緩解地方政府在管理和資金等方面的壓力，助力老舊小區(qū)改造滾動實(shí)施。三是解決改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)的問題。根據(jù)前期試點(diǎn)示范所反映出來的問題，《實(shí)施方案》對綜合改造和管理提升的內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化，將綜合改造內(nèi)容由原來的24項(xiàng)增加為39項(xiàng)，對管理提升內(nèi)容進(jìn)行分類完善，居民菜單式選擇改造內(nèi)容，后續(xù)還將根據(jù)改造實(shí)際和居民意愿對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行更新。切實(shí)把老舊小區(qū)改造的指揮棒交給了居民，為改造工作提供有力保障。
7月25日，國務(wù)院國資委、工信部、自然資源部、住建部四部委城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造聯(lián)合調(diào)研組來渝調(diào)研，對重慶市老舊小區(qū)改造“二四六”工作法給予了高度評價(jià)，認(rèn)為具有參考借鑒意義。
下一步思路
目前，重慶市正全力推進(jìn)2019年主城區(qū)50個改造提升示范項(xiàng)目的實(shí)施。2020年起，結(jié)合城鎮(zhèn)保障性安居工程中央補(bǔ)助資金的落實(shí)，大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升，2022年底前基本完成主城區(qū)本輪老舊小區(qū)改造提升，并形成持續(xù)改造提升的長效機(jī)制。