文/陳勁松（深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司董事長）
在工作中，我們發(fā)現(xiàn)在房價不斷上漲、規(guī)模不斷擴(kuò)張的時候，業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系其實是比較和諧的，當(dāng)房價出現(xiàn)下跌的時候，物業(yè)相關(guān)的參與人，也就是業(yè)主、租戶和物管的關(guān)系是很微妙的。以寫字樓為例，租金與租戶的經(jīng)營壓力直接相關(guān)，當(dāng)空置率不斷上升的時候，物業(yè)管理費(fèi)就可能會出現(xiàn)問題。
內(nèi)容賦能物管的發(fā)展和未來
目前北上廣深的空置率全部超過10%，武漢、重慶的空置率，已經(jīng)完全到了警戒點(diǎn)。在重慶本地短租公寓的競爭，用慘烈形容一點(diǎn)都不夸張。未來業(yè)主、租戶和運(yùn)營者、管理者之間的矛盾會逐漸顯現(xiàn)，最先反映的就是利潤。不管是第三方，還是業(yè)主，或者物管企業(yè)，正在悄然的進(jìn)入中國房地產(chǎn)下半場。中國物業(yè)管理會進(jìn)入一個新的時代。
過去的樓宇管理管樓就行了，能源管理、保潔保安、消設(shè)備維護(hù)等是對物質(zhì)的管理?，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到了物業(yè)管理的2.0時代，綜合服務(wù)打包為企業(yè)服務(wù)，包括聯(lián)合辦公、共享空間、提供前臺、招聘、稅務(wù)、班車、工作餐等服務(wù)。但是，空置率上升難以解決，事實上物業(yè)服務(wù)中的基礎(chǔ)服務(wù)，包括科技條件更高，降低成本，提高效率，都解決不了空置率的問題。所以我認(rèn)為進(jìn)入物業(yè)管理的3.0時代應(yīng)對產(chǎn)業(yè)服務(wù)，以內(nèi)容賦能物業(yè)，做價值的重構(gòu)，也就是商務(wù)生態(tài)的構(gòu)建。
舉個例子，上海恒隆中心是甲級寫字樓，住租率達(dá)到90%，這是良好的指標(biāo)，說明租金定價低了，目前類似的指標(biāo)在中國一線城市很難找到。恒隆中心如何做到的？精細(xì)的物業(yè)管理。這棟寫字樓采取產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營模式，低區(qū)和高區(qū)，例如高區(qū)，10層以上是一個醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)的集群。醫(yī)療機(jī)構(gòu)選擇這里，是因為這座寫字樓里配有綜合實驗室、化驗室、配藥中心等，使得醫(yī)療的效率大幅度提高，按照產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的思路，使得租戶流轉(zhuǎn)率穩(wěn)定。當(dāng)寫字樓聚焦產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的時候，運(yùn)營的概念會發(fā)生轉(zhuǎn)變，租戶不僅看租金，而且看綜合效率。租戶與寫字樓融為一體，寫字樓為了租戶進(jìn)行了一系列的改造和物業(yè)服務(wù)。這是一個典型的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容賦能物業(yè)管理的案例，也是物業(yè)價值獲得提升的案例。類似的案例還有上海富邦晶品。世聯(lián)接手該項目時，租金為7元，租住率70%；而現(xiàn)在租金大概在11元左右，租住率85%。寫字樓里的健康產(chǎn)業(yè)給上班的白領(lǐng)、金領(lǐng)，包括老板，提供了方便。這點(diǎn)極其重要，一定要考慮到商務(wù)和周邊環(huán)境的關(guān)系。因此產(chǎn)業(yè)生態(tài)是未來關(guān)注的重點(diǎn)。
圍繞核心城市的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)能
三大都市圈產(chǎn)業(yè)正在重構(gòu)，從北京、上海、深圳向外移，都市圈產(chǎn)業(yè)內(nèi)部也在重構(gòu)，物業(yè)服務(wù)要與樓宇經(jīng)濟(jì)相互配套和相互適應(yīng)，關(guān)注中心城市產(chǎn)業(yè)是極其重要的方向。
德國人總結(jié)的園區(qū)規(guī)劃的體系中，物業(yè)服務(wù)和一般的商務(wù)服務(wù)已經(jīng)向著產(chǎn)業(yè)服務(wù)商轉(zhuǎn)變，逐漸使物業(yè)管理公司從一個單純的物業(yè)管理、企業(yè)服務(wù)的角度，轉(zhuǎn)變?yōu)樽饪头?wù)，變成為租客創(chuàng)造價值的一體化合作伙伴。我認(rèn)為，唯有如此物業(yè)管理公司才能擺脫單純的收費(fèi)模式。
世聯(lián)集團(tuán)正逐漸往運(yùn)營方面轉(zhuǎn)移，通過咨詢服務(wù)和評估，通過運(yùn)營與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行有效合作，尤其是產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)綜合體等，世聯(lián)咨詢以“專業(yè)化服務(wù)+聚焦內(nèi)容資源+整合投資機(jī)構(gòu)”延伸業(yè)務(wù)鏈條，重點(diǎn)鎖定一級市場投融產(chǎn)相關(guān)需求，收費(fèi)側(cè)重結(jié)果導(dǎo)向，根據(jù)企業(yè)需求協(xié)助企業(yè)解決土地問題，合理匹配導(dǎo)入資源、尋找資金，完成投前判斷及投后退出。
世聯(lián)集團(tuán)用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容賦能資產(chǎn)價值，為園區(qū)提供以“三規(guī)合一”服務(wù)為基礎(chǔ)，延展到“產(chǎn)業(yè)園招商”、“投融管退”的全鏈條深度服務(wù)。鏈接包括產(chǎn)業(yè)協(xié)會十多個、產(chǎn)業(yè)基金十幾家、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容提供商、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商以及產(chǎn)業(yè)園招商渠道50余家等全要素資源。
本文節(jié)選自深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司董事長陳勁松在第十八屆《中國物業(yè)管理》雜志年會上的演講