中歐國(guó)際工商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)教授
蘇錫嘉
在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎么才能夠活下去？而且還能活得好一些，這是行業(yè)所有人都需要考慮的。今天，我主要就企業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)觀和業(yè)績(jī)觀談?wù)剛€(gè)人的看法。
企業(yè)生存的條件
每個(gè)做企業(yè)的人，都是理性的人。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論假設(shè)，每個(gè)人都有自己的利益需要滿足，做企業(yè)的人也免不了面對(duì)這樣的問(wèn)題。投資人把錢交給企業(yè)，會(huì)一直擔(dān)心錢會(huì)不會(huì)被濫用。如果投資人對(duì)資金的有效利用有所猶豫，就會(huì)造成企業(yè)融資成本的上升。
因此，為了讓企業(yè)融資成本保持在合理水平，贏得投資人的信任，必須做好以下工作：一是投資的回報(bào)必須大于投資人的投資金額；二是要給投資人足夠的信心，給投資人披露足夠的信息；三是要建立可驗(yàn)證的制衡監(jiān)督與激勵(lì)制度，讓投資人看到投資人的利益和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利益是一致的，譬如，經(jīng)營(yíng)者把業(yè)務(wù)做得好，投資人得到的回報(bào)高，經(jīng)營(yíng)者所能拿到的獎(jiǎng)勵(lì)和績(jī)效也多，這樣，雙方的利益就是一致的；四是要建立風(fēng)險(xiǎn)防范與內(nèi)部控制體系，讓企業(yè)安全運(yùn)行。
財(cái)務(wù)觀：幾大關(guān)系要擺正
1. 資產(chǎn)質(zhì)量與資產(chǎn)數(shù)量的關(guān)系
資產(chǎn)是貨幣化的資源占用，代表著企業(yè)有多少資源以及資源運(yùn)用的方式是否合理，有沒(méi)有效果。所以站在財(cái)務(wù)的角度上，要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值，增加價(jià)值，通常需要三步：一是能賣高價(jià)就賣高價(jià)；二是賣不了高價(jià)就降低成本，如果價(jià)格得到限制，就要砍掉成本，但這是非常痛苦的過(guò)程，同時(shí)也是非常危險(xiǎn)的事情。事實(shí)上，資產(chǎn)只有在流動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)中間才能創(chuàng)造價(jià)值，站在財(cái)務(wù)角度講，什么是高質(zhì)量的資產(chǎn)，通常來(lái)講，高質(zhì)量的資產(chǎn)必須滿足幾個(gè)條件：一是容易變現(xiàn)；二是價(jià)值引領(lǐng)；三是容易驗(yàn)證。
接下來(lái)我和大家分享一下輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的關(guān)系。其實(shí)，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)各有利弊，輕資產(chǎn)的好處是容易接收，包袱輕，但是輕資產(chǎn)的危險(xiǎn)也在這里，就是門檻低，一旦有風(fēng)吹浪打、風(fēng)高浪急的時(shí)候，輕資產(chǎn)項(xiàng)目就很危險(xiǎn)。而重資產(chǎn)最大的好處就是能夠建立護(hù)城河。這也是我們不能一味只追求輕資產(chǎn)的原因。
現(xiàn)金對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要，一個(gè)企業(yè)沒(méi)有利潤(rùn)的情況下可以活很久，但是如果沒(méi)有現(xiàn)金一天也活不下去。站在市場(chǎng)角度衡量企業(yè)的業(yè)績(jī)，我們永遠(yuǎn)只看利潤(rùn)，不看現(xiàn)金，因?yàn)楝F(xiàn)金流是一個(gè)財(cái)務(wù)安排的結(jié)果，利潤(rùn)是給股東創(chuàng)造價(jià)值的體現(xiàn)。這兩個(gè)指標(biāo)其實(shí)對(duì)于企業(yè)同樣重要，當(dāng)然站在經(jīng)營(yíng)者的角度講，永遠(yuǎn)有現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。
應(yīng)收賬款和存貨，是一種流動(dòng)資產(chǎn)的占用。一定要想清楚，任何資產(chǎn)占用都不會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，即一家公司最關(guān)鍵的地方永遠(yuǎn)是倉(cāng)庫(kù)，任何東西只要進(jìn)倉(cāng)庫(kù)就不會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，而減少占用就是創(chuàng)造價(jià)值。
最后來(lái)談下商譽(yù)。如果一家公司價(jià)值100元錢，但我們買的時(shí)候花費(fèi)150元錢，多出來(lái)的50元錢就是商譽(yù)的價(jià)值。商譽(yù)是非常重要的東西，但是商譽(yù)最大的問(wèn)題是難以驗(yàn)證。今天做企業(yè)成也并購(gòu)，敗也并購(gòu)，因?yàn)橐患移髽I(yè)靠自身慢慢做起來(lái)，最后成為一個(gè)壓倒性的龍頭企業(yè)，是非常困難的，只能靠快速并購(gòu)，快速成長(zhǎng)。
2.負(fù)債與發(fā)展的關(guān)系
偉大企業(yè)通常都是敢借錢的，負(fù)債是用別人的錢為股東創(chuàng)造價(jià)值，對(duì)股東來(lái)講是好事，但是所有的企業(yè)倒臺(tái)其實(shí)背后都有一個(gè)基本同樣的邏輯，就是無(wú)力償債，所以負(fù)債是一把“雙刃劍”，而且負(fù)債就是風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)我理解，物業(yè)管理行業(yè)的負(fù)債相對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，是非常低的。今天地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的負(fù)債非常危險(xiǎn)，這個(gè)危險(xiǎn)不在于負(fù)債率高，而在于負(fù)債的渠道被大幅度壓縮，負(fù)債成本急劇上升，一家地產(chǎn)企業(yè)在香港發(fā)行的債券利率已經(jīng)達(dá)到12%，這就是危險(xiǎn)的負(fù)債，財(cái)務(wù)成本的壓力很大。
3. 規(guī)模與盈利的關(guān)系
收入減成本就是利潤(rùn)。收入的規(guī)模決定了企業(yè)的規(guī)模，收入這件事情很重要。世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名只按收入排名，因?yàn)檫@個(gè)指標(biāo)比較干凈，收入這一指標(biāo)人為操作的空間很小。收入等于單價(jià)×數(shù)量，單價(jià)代表企業(yè)的溢價(jià)能力，數(shù)量代表市場(chǎng)份額，所以只要把收入琢磨透了，基本上琢磨透了市場(chǎng)份額和溢價(jià)能力。
企業(yè)要增加收入通常只有兩條路：一是讓更多的人買產(chǎn)品；二是老客戶再增加消費(fèi)。第一件事情是讓更多的人買我的東西，體現(xiàn)的是產(chǎn)品的市場(chǎng)力；第二件事情是讓已經(jīng)是自己客戶的人，多消費(fèi)一點(diǎn)產(chǎn)品，體現(xiàn)的是產(chǎn)品力。做企業(yè)，老客戶的價(jià)值永遠(yuǎn)超過(guò)新客戶，因此，把老客戶服務(wù)好才是今天做企業(yè)最需要關(guān)注的事情。
4.費(fèi)用與資產(chǎn)的關(guān)系
盈利是企業(yè)的第一要義，但是“賺錢”之前是先要“花錢”。企業(yè)首先要堅(jiān)決摒棄打工思維，有一個(gè)企業(yè)的高管說(shuō)，“公司花了這么多錢培訓(xùn)員工，三年以后他們走了怎么辦？老板說(shuō)，“不能這樣想，你應(yīng)該想如果我不培訓(xùn)員工，三年以后他們又不走該怎么辦？”這就是打工思維和老板思維的區(qū)別，打工思維想的是眼下的業(yè)績(jī)，考慮的是如何把業(yè)績(jī)做好，而老板思維想的是如何給股東創(chuàng)造真正長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值，把企業(yè)做好。
不管做什么企業(yè)，都要樹(shù)立老板思維，從企業(yè)根本價(jià)值上去思考，而不是用業(yè)績(jī)指標(biāo)來(lái)思考。但是怎么樣花錢，花出價(jià)值來(lái)，非?？简?yàn)經(jīng)營(yíng)者的能力。有時(shí)候，錢花得不一樣，帶來(lái)的效果完全不一樣。
5.現(xiàn)金流與利潤(rùn)的關(guān)系
收入減去費(fèi)用就是利潤(rùn)，利潤(rùn)帶來(lái)的其實(shí)就是股東價(jià)值的增減。但是利潤(rùn)這個(gè)指標(biāo)計(jì)算的過(guò)程中存在著很多假設(shè)以及判斷選擇。比如說(shuō)，應(yīng)收賬款、壞賬，究竟是1%還是5%，固定資產(chǎn)是五年還是十年，算出來(lái)的利潤(rùn)是不一樣的，所以很多人對(duì)利潤(rùn)的計(jì)算是沒(méi)有信心的?，F(xiàn)金流的價(jià)值也就凸顯出來(lái)了，因此，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者需要牢牢記住一句話：所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須以現(xiàn)金為起點(diǎn)，以現(xiàn)金為終點(diǎn)，回不到現(xiàn)金的任何經(jīng)營(yíng)行為都是零。一定要在公司上下樹(shù)立“你做再好的銷售，但如果不能把錢收回來(lái)，那么，你的銷售是得不到任何獎(jiǎng)勵(lì)”的理念。現(xiàn)金流的威力在經(jīng)濟(jì)下行的環(huán)境中間，是怎么強(qiáng)調(diào)都不過(guò)分的，但是現(xiàn)金永遠(yuǎn)不能作為衡量管理層業(yè)績(jī)的指標(biāo)，因?yàn)楝F(xiàn)金流動(dòng)有本身的規(guī)律，一旦把現(xiàn)金流作為業(yè)績(jī)考核指標(biāo)的時(shí)候，現(xiàn)金流變現(xiàn)帶來(lái)的價(jià)值其實(shí)是很少的。因此，考核業(yè)績(jī)指標(biāo)，必須以利潤(rùn)為核心。
業(yè)績(jī)觀：順應(yīng)人性設(shè)計(jì)制度
今天的企業(yè)界過(guò)高的估計(jì)了激勵(lì)起到的作用。實(shí)際上，激勵(lì)起不了那么大的作用。決定一個(gè)人能不能成為優(yōu)秀管理者，取決于以下幾點(diǎn)：一是能力；二是努力；三是個(gè)性；四是道德。這四點(diǎn)只有努力能夠通過(guò)激勵(lì)來(lái)改變。也就是說(shuō)，激勵(lì)不能改變一個(gè)人。
激勵(lì)不一定需要給錢，激勵(lì)指標(biāo)一旦定歪了，最后的結(jié)果并不會(huì)讓人滿意。這就是激勵(lì)之前必須要想清楚的。而且站在管理的角度，員工不僅要錢，還要公平。實(shí)際上，每個(gè)人對(duì)公平的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。而且，人不僅需要公平，還需要讓工作有意義。如果工作沒(méi)有意義，只是給員工發(fā)錢，有能力、有抱負(fù)的人也是不會(huì)干下去的。
感到遺憾的是，今天的企業(yè)界只想到激勵(lì)就是給錢，其實(shí)不是的。退一步講，就是給錢也要給得有創(chuàng)意。有一家美國(guó)公司，一次公司老板發(fā)獎(jiǎng)金，程序是讓員工先講自己為公司干了什么，向他表示祝賀，并且要感謝他，然后奉送上這筆獎(jiǎng)金。這種做法把員工的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)了，也讓員工更有成就感。
今天，很多人都在講創(chuàng)新，認(rèn)為創(chuàng)新必須是顛覆式的創(chuàng)新，我覺(jué)得對(duì)我們絕大部分做企業(yè)的人來(lái)講，真正有現(xiàn)實(shí)意義的也是最有價(jià)值的創(chuàng)新，應(yīng)該是像這家公司的老板那樣，把經(jīng)常做的事情，日復(fù)一日、年復(fù)一年做的事情，做得有點(diǎn)不一樣。如果一家公司從上到下都能夠經(jīng)常停下來(lái)想一想，如何把一件長(zhǎng)期做的事情做得有點(diǎn)不一樣，那我覺(jué)得這家公司一定是偉大的企業(yè)。其實(shí)，這種創(chuàng)新每個(gè)人都會(huì)做，而且這種創(chuàng)新累積起來(lái)的改變也是非常偉大的。
今天，企業(yè)的績(jī)效觀一定要有所改變，做企業(yè)通常要關(guān)注兩個(gè)東西：一是成長(zhǎng)；二是利潤(rùn)回報(bào)，講增長(zhǎng)的時(shí)候通常會(huì)忽視取得增長(zhǎng)要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)；講回報(bào)的時(shí)候通常會(huì)忽略占用了多少資源才賺了這點(diǎn)利潤(rùn)，所以，我們?nèi)绻豢己嗽鲩L(zhǎng)不考核風(fēng)險(xiǎn)，只考核利潤(rùn)而不考核占了多少資源，整個(gè)公司的效率一定是很低的。這就是今天我們必須要調(diào)整績(jī)效考核的原因。
長(zhǎng)期以來(lái)，我們從來(lái)只講努力，而不想一下運(yùn)氣，但是如果業(yè)績(jī)指標(biāo)不合理，往往最后拼的是運(yùn)氣。所有資源性行業(yè)，經(jīng)營(yíng)結(jié)果跟大市場(chǎng)相關(guān)性很強(qiáng)。所以，很多時(shí)候是在靠運(yùn)氣獲得成功。
在激勵(lì)之外，只講利益是不行的，還必須要有好的文化。要讓員工把企業(yè)當(dāng)成家，把家文化植入到公司文化中，好的文化能改變員工的心態(tài)。作為管理者，一定要用制度而不是用感情來(lái)管理企業(yè)，但是再好的制度都有漏洞。做企業(yè)最不容易的是認(rèn)清自己的能力邊界。認(rèn)清邊界，認(rèn)清什么是我能做的事是非常重要的。
恭逢盛世，運(yùn)氣很重要，好的企業(yè)碰到好的時(shí)代，才有好的機(jī)會(huì)。大家都以為日本的企業(yè)考核業(yè)績(jī)指標(biāo)、凈資產(chǎn)收益率，但實(shí)際上孫正義從來(lái)不看凈資產(chǎn)收益，他最關(guān)心的是運(yùn)氣回報(bào)率。他曾說(shuō)，其實(shí)仔細(xì)觀察，就會(huì)發(fā)現(xiàn)員工中間，總有一些人運(yùn)氣特別好，別人做的什么事情，輪到他去做的時(shí)候，運(yùn)氣就會(huì)特別好，而且每次做都比別人運(yùn)氣好。其實(shí)，運(yùn)氣是最大的能力，因?yàn)橛泻眠\(yùn)氣的人能比別人看到更多機(jī)會(huì)，而且可以不動(dòng)聲色地做好，長(zhǎng)久下來(lái)，運(yùn)氣就會(huì)成為能力。
實(shí)際上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要資產(chǎn)就是人，怎么樣把人的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)，讓人像做他自己的企業(yè)一樣來(lái)做出經(jīng)營(yíng)行為和服務(wù)行為，這就需要把人性摸透。我們改變不了人性，只能順應(yīng)人性，設(shè)計(jì)制度，利用這些制度把人身上正面的東西發(fā)揮出來(lái)，讓不好的東西不好意思展現(xiàn)出來(lái)，這才是一個(gè)成功的管理。
本文改編自中歐國(guó)際工商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)教授蘇錫嘉在在第十八屆《中國(guó)物業(yè)管理》雜志年會(huì)上的演講