老舊小區(qū)隔三差五鬧險(xiǎn)情
社區(qū)工作人員成救火隊(duì)員
“快找人來看看，樓道里都是煤氣味兒，誰要是點(diǎn)根煙，整棟樓都得爆炸了。”晚上七八點(diǎn)鐘，趙家樓社區(qū)35號樓忽然傳來消息，社工急忙趕到現(xiàn)場。幸虧燃?xì)饧瘓F(tuán)的師傅反應(yīng)迅速，排查發(fā)現(xiàn)是年久失修的管道出現(xiàn)砂眼，導(dǎo)致燃?xì)庑孤?。待安全隱患被排除已經(jīng)是晚上10點(diǎn)多了。
“今兒這事兒可得說清楚！不是沒人修嗎，如果我家水管爆了，淹了別人家，我概不負(fù)責(zé)！”其實(shí)，并不是寶珠子6號樓這位居民不講理，他自己花錢找人修水管，但工人上門查看后卻拒絕了。因?yàn)槿珮堑墓芫€老化，要修就得樓上樓下的管線一起換。但是鄰居覺得還能湊合用，暫時(shí)不想動。鄰里矛盾就這么爆發(fā)了。
“這下水道幾乎天天堵，你們到底管不管？我也不能讓疏通的工人住我家吧。逼急了我就在下水道上加個(gè)閥門，再堵我就關(guān)上，讓他們住樓上的也嘗嘗馬桶冒臭水的滋味！”由于31號樓下水道的鑄鐵管線都“酥”了，承受不了水槍的壓力，導(dǎo)致老化管線塌陷，堵塞更嚴(yán)重。住在半地下的一層住戶飽受返水的困擾。
……
這樣的糟心事兒舉不勝舉。別看趙家樓社區(qū)在二環(huán)里面，地處中心城區(qū)，可這些老舊失管社區(qū)的民生問題，搞得社區(qū)工作人員焦頭爛額。去年11月上任的社區(qū)書記金坤范說，為了實(shí)現(xiàn)“接訴即辦”，全體社工“壓力山大”。
以大羊宜賓胡同31號院1號樓為例，管片主任張冬芳介紹，它建于1988年，院內(nèi)面積500余平方米，共有5個(gè)單元、91戶居民。其中1單元、2單元產(chǎn)權(quán)屬于中信華美；3單元、4單元、5單元產(chǎn)權(quán)屬于北京金帥商貿(mào)公司。由于企業(yè)虧損、改制、轉(zhuǎn)讓等多種原因，致使院內(nèi)長期無人管理，環(huán)境臟亂。隨著樓齡老化，更多棘手問題相繼出現(xiàn)。而且趙家樓社區(qū)像這樣的老舊失管居民院共有10個(gè)。
金坤范心里非常著急：“光靠安撫可不行，實(shí)際問題必須解決，否則真會出大問題。可是修什么都要一大筆錢，給張家修還是李家補(bǔ)，是改上水還是通下水……”她扒拉著算盤珠子：社區(qū)一年公益金8萬元，黨群經(jīng)費(fèi)20萬元，都有明確用途，而且就算全部投入這些老舊小區(qū)也不夠堵窟窿的。
“黨建惠家”嘗試引入物業(yè)
30年失管院面貌開始轉(zhuǎn)變
社區(qū)居委會不是物業(yè)公司，這樣整天忙著“滅火”難以為繼。要想從根本扭轉(zhuǎn)，還得請專業(yè)的人做專業(yè)的事兒。有了這個(gè)思路，在建國門街道工委、辦事處的引導(dǎo)和支持下，以及各方的不斷嘗試中，情況終于有了轉(zhuǎn)機(jī)。
建國門街道派駐到趙家樓的社區(qū)專員姜波介紹，今年3月，街道工委精心設(shè)計(jì)了“黨建惠家”項(xiàng)目，首次探索引入非公黨建資源北京首新屋宇資產(chǎn)管理有限公司、北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司參與社區(qū)老舊失管院落治理的黨建新模式。
為了做好“黨建惠家”項(xiàng)目，街道、社區(qū)、共建單位數(shù)次研究磋商，把趙家樓轄區(qū)內(nèi)10個(gè)老舊失管小區(qū)摸底了一遍，最終選擇了31號院1號樓。它是典型的產(chǎn)權(quán)不清、物業(yè)棄管的居民院，而且設(shè)施老化，出租戶多。但由于這個(gè)居民院2014年成立了居民自治院委會，群眾基礎(chǔ)較好，而且居民戶數(shù)量適中，便于開展工作。同時(shí)，社區(qū)黨委還成立了臨時(shí)黨支部，建立了微信群，多次召開線上、線下溝通會，圍繞具體項(xiàng)目制定進(jìn)度表，明確任務(wù)責(zé)任人。
首新屋宇一直定位于高端物業(yè)，快人快語的總經(jīng)理宮玲告訴記者，他們曾多次來到小區(qū)查看，結(jié)論就是“隱患太多，怨聲載道”。物業(yè)方先后派出上百人次，進(jìn)行各種基礎(chǔ)設(shè)施的隱患排查和開荒清理，并無償派駐保潔人員，對小區(qū)進(jìn)行定時(shí)定點(diǎn)衛(wèi)生清掃。目前項(xiàng)目還在不斷推進(jìn)：改善公共區(qū)域照明、污水管線清淤、樓道線路梳理……居民們紛紛點(diǎn)贊：“專業(yè)的物業(yè)服務(wù)確實(shí)不一樣。”
為了配合引入物業(yè)，社區(qū)號召黨員周六日進(jìn)行了三次大掃除，清理長期占用公共空間的廢舊家具和車輛，帶領(lǐng)居民自己動手清理樓道內(nèi)小廣告。小區(qū)面貌漸漸從“根本不能看”向“還看得過去”轉(zhuǎn)變。
5月18日，“黨建惠家”啟動儀式在31號院1號樓院內(nèi)舉行。社區(qū)制定了“居民公約”，背板上鋪了一大張公約，等著居民下樓來簽字。社工說，他們心里一直在打鼓：最壞就是干等一天，除了黨員，沒幾戶人家來簽字。
出乎意料的是，不一會兒居民就陸陸續(xù)續(xù)都出來了，簽字的居民竟然排起了隊(duì)。有居民半開玩笑地說：“好久沒見院里這么熱鬧。要是原先聚這么多人，一定是吵架了！”
就這樣，小區(qū)面貌一點(diǎn)點(diǎn)改善，社區(qū)氛圍一點(diǎn)點(diǎn)融洽。各方都對這個(gè)項(xiàng)目寄予厚望，希望“打造一個(gè)模式，探索一條道路。”
管線老化供暖不足
問題棘手有待破解
夏季，房頂漏雨。冬季，供暖不熱。這是老舊社區(qū)居民投訴的兩個(gè)季節(jié)鮮明的主題。剛一立秋，趙家樓社區(qū)的工作人員就開始商討怎么應(yīng)對供暖問題。
“家里老人孩子穿著棉襖還凍得不行，這冬天還讓不讓人活？”每年冬天，居委會的電話就被供暖投訴打爆。31號院的產(chǎn)權(quán)單位之一金帥公司一直承擔(dān)著這片老舊小區(qū)的供暖。去年社區(qū)還專門去現(xiàn)場測量了供暖鍋爐的出水溫度，結(jié)果是溫度達(dá)標(biāo)。但由于老舊小區(qū)的供暖費(fèi)很難按時(shí)收齊，對供暖單位提出更多要求并不現(xiàn)實(shí)。
社區(qū)只能另想辦法。老舊居民樓室溫不達(dá)標(biāo)一方面是因?yàn)楣芫€老化，熱量損耗大；另一方面是樓體沒有外墻保溫，而且樓道窗戶破損關(guān)不上，甚至缺少玻璃，熱量散失多。
社區(qū)和物業(yè)方面商議，計(jì)劃在今年供暖季到來之前，給1號樓的樓道更換窗戶，使用密封性更好的塑鋼窗。物業(yè)方面也十分贊同，更換窗戶不僅減少冬季熱量散失，也有助于粉刷后墻壁保持潔凈，維護(hù)好來之不易的樓道環(huán)境衛(wèi)生。
如果是一般的商業(yè)小區(qū)，出現(xiàn)管線老化、電梯更換等大修項(xiàng)目，可以申請使用“住宅專項(xiàng)維修基金”?？墒牵褛w家樓這樣的老舊失管小區(qū)根本就沒有這筆錢。對此，首新屋宇總經(jīng)理宮玲心里很明白，她說，問題雖然棘手，但大家都在想辦法。只有解決了供暖和下水問題這些關(guān)系民生的基礎(chǔ)設(shè)施問題，才能獲得居民的信任，才能讓居民痛痛快快交物業(yè)費(fèi)，從而真正在老舊小區(qū)建立一套正常的物業(yè)管理系統(tǒng)。
記者手記
從“等靠要”到居民自治
“別說那么多廢話，你到我家去看看，不解決問題說多少都白搭！”居民幾句話就把社工給噎回去了。這種尬聊式的做工作讓居委會沒少遭白眼。對此，社區(qū)書記金坤范表示能理解，這么多年的失管小區(qū)，居民生活飽受困擾，“但這個(gè)膿包遲早得有人挑破。”
據(jù)介紹，大羊宜賓胡同31號院1號樓居民多為回遷居民，習(xí)慣了大雜院的生活方式及計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位宿舍服務(wù)全包的模式，尚未形成花錢買服務(wù)的意識。居住至今，未交一分錢物業(yè)費(fèi)。而尚存的部分產(chǎn)權(quán)單位僅負(fù)責(zé)供暖，院內(nèi)設(shè)施均不維護(hù)。
“交費(fèi)請物業(yè)”看似是個(gè)治本之策，但又是根高壓線：不少老舊小區(qū)改造陷入了先交錢還是先服務(wù)這個(gè)死循環(huán)。所以趙家樓社區(qū)一直小心翼翼地繞著走。
該院住戶和出租戶各占一半，居民對自身權(quán)益的期望值往往過高，而對維護(hù)公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大。為了培養(yǎng)居民自治意識，社區(qū)組織黨員帶頭大掃除，動員居民積極參與刷墻裝燈等公益服務(wù)。“不能就這么等著，改善社區(qū)環(huán)境，能干什么先干什么！”
“黨建惠家”項(xiàng)目就是一場及時(shí)雨。專業(yè)的物業(yè)服務(wù)讓居民看到了變化，感受到了溫暖，也有了更多希望。
而社區(qū)沒有滿足維持現(xiàn)狀，還在盤算著下一步。為了解決安全問題，1號樓更換智能可視門禁。一個(gè)單元的一套門禁系統(tǒng)要七八千元，社區(qū)嘗試著要求每戶居民承擔(dān)150元。經(jīng)過不斷做工作，終于把門禁費(fèi)100%收了上來。不在乎錢多少，而是為了培養(yǎng)居民“花錢買服務(wù)”的意識，而且自己掏錢的設(shè)備居民更會珍惜愛護(hù)。
在“黨建惠家”的項(xiàng)目推進(jìn)中，也不是一帆風(fēng)順的。有居民的質(zhì)疑、觀望、不配合，甚至資金緊張等問題接二連三的出現(xiàn)。樓道粉刷只是先做了一二單元，三四五單元沒有繼續(xù)跟進(jìn)。居民議論紛紛，難道不做了？新舊對比的視覺效果，讓三四五單元的居民坐不住了，主動找到社區(qū)，表達(dá)改造的愿望。被動觀望的居民向前了一步，參與到家園建設(shè)中來。
社區(qū)發(fā)現(xiàn)，治理老舊社區(qū)的一攬子解決方案不現(xiàn)實(shí)，居民也接受不了太高的物業(yè)費(fèi)，那就一步一步來。年底物業(yè)試點(diǎn)半年，居民有了獲得感，認(rèn)可物業(yè)的工作，那么再提出收取清潔費(fèi)，居民就容易接受。
這兩天社區(qū)又在31號院搞活動，旁邊小區(qū)居民看到頗有些羨慕嫉妒恨。有人站在陽臺上喊話：“書記呀，什么時(shí)候輪到我們樓？陽光普照啊，別讓我們成了陰暗的角落”。聽了這話，金坤范五味雜陳，有化解隔膜后的寬慰，有托付責(zé)任的壓力，還有把老舊小區(qū)治理推進(jìn)下去的堅(jiān)定信心。