中物研協(xié) 研究員 / 沈洋洋
8月23日，綠城服務(wù)發(fā)布2019年中業(yè)績(jī)公告，公告顯示 2019 年 1 - 6 月，綠城服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入36.63億元，同比增長(zhǎng)25.1%；毛利7.06億元，同比上升28.2%；毛利率為19.3%，與2018年同期的18.8%相比稍增0.5個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)2.70億元（剔除期權(quán)費(fèi)用后），同比上升24.8%；凈增儲(chǔ)備面積4670萬(wàn)平方米，再創(chuàng)同期歷史新高。至此，綠城服務(wù)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積達(dá)到2.07億平方米，同比上升29.1%。
| 營(yíng)收達(dá)36億元，盈利質(zhì)量穩(wěn)中有升
2019年上半年，綠城服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入36.63億元，同比上漲25.1%；取得凈利潤(rùn)2.7億元，同比增長(zhǎng)24.8%。
綠城服務(wù)2016年-2019上半年盈利呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，公司歷年的增長(zhǎng)水平維持在30%左右，2019年上半年?duì)I收與凈利潤(rùn)25%左右的增長(zhǎng)率相比歷年稍降，但仍不改公司穩(wěn)健的擴(kuò)張趨勢(shì)。
資料來(lái)源：企業(yè)年報(bào)
出于對(duì)服務(wù)品質(zhì)的追求，綠城服務(wù)的利潤(rùn)率水平處于上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中較低水平。2019年上半年，綠城服務(wù)毛利率水平19.3%，相較于2018年同期提升了約0.5個(gè)百分點(diǎn)，凈利率水平為7.4%，與去年同期基本持平。綠城服務(wù)近年的利潤(rùn)率水平維持相對(duì)穩(wěn)定的水平，增速最快的高毛利園區(qū)服務(wù)對(duì)公司整體毛利率有一定的提升效果，預(yù)計(jì)未來(lái)公司的盈利質(zhì)量能隨著高毛利業(yè)務(wù)占比的增大而逐漸提升。
資料來(lái)源：企業(yè)年報(bào)
| 市場(chǎng)化拓展強(qiáng)勁，凈增儲(chǔ)備面積創(chuàng)歷史新高
依靠強(qiáng)勁的市場(chǎng)化拓展能力，綠城服務(wù)的管理規(guī)模持續(xù)提升。截至2019年6月底，綠城服務(wù)在管面積為1.84億平方米，較2018 年同期的1.51億平方米增長(zhǎng)22.1%，凈增加3340萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目的增加是公司內(nèi)生性增長(zhǎng)動(dòng)力，也是物業(yè)服務(wù)收入及利潤(rùn)持續(xù)增加的主要來(lái)源。2019年上半年，綠城服務(wù)在管項(xiàng)目達(dá)到1305個(gè)，覆蓋了全國(guó)29個(gè)省、直轄市和自治區(qū)、以及137個(gè)城市。
依靠?jī)?yōu)質(zhì)的服務(wù)能力和強(qiáng)勁的市場(chǎng)拓展，今年上半年綠城服務(wù)儲(chǔ)備面積凈增加量再次創(chuàng)歷史新高，達(dá)到2.07億萬(wàn)平方米，較2018 年同期的1.6 億平方米增長(zhǎng)29.1%，凈增加4670萬(wàn)平方米。作為在管面積的主要來(lái)源，充足的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備為公司的未來(lái)增長(zhǎng)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
| 三線齊發(fā)，業(yè)績(jī)穩(wěn)健向前
綠城服務(wù)的收入主要由三大業(yè)務(wù)購(gòu)成：物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)以及咨詢服務(wù)。2019年上半年，綠城服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入占總營(yíng)收的66.9%，園區(qū)服務(wù)收入占總營(yíng)收的18.9%，咨詢服務(wù)收入占總營(yíng)收的14.2%。
物業(yè)服務(wù)是公司最大收入和毛利來(lái)源，于管理規(guī)模的穩(wěn)步擴(kuò)張，2019上半年綠城服務(wù)的物業(yè)服務(wù)板塊收入達(dá)到人民幣2.45億元，較2018年同期人民幣20.15億元增長(zhǎng)21.7%。增速有所下降是由于上下半年管理交付量的不均衡引起，預(yù)計(jì)全年的交付量將較去年穩(wěn)中有升。
園區(qū)服務(wù)基于業(yè)主的全生活場(chǎng)景和房地產(chǎn)的全生命周期提供系統(tǒng)性的產(chǎn)品和服務(wù)解決方案，是物業(yè)服務(wù)的延伸，該業(yè)務(wù)板塊是公司增長(zhǎng)速度最快的業(yè)務(wù)。2019年上半年園區(qū)服務(wù)收入為人民幣6.9億元，較2018 年同期的人民幣5.12億元增長(zhǎng)34.8%。公司在園區(qū)服務(wù)部分業(yè)務(wù)的發(fā)力已見(jiàn)成效，如集團(tuán)整合優(yōu)質(zhì)資源成立「四季管家」到家服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)在線線下相融合，整合優(yōu)質(zhì)資源，構(gòu)建以客戶數(shù)據(jù)為驅(qū)動(dòng)，以日常保潔、家電維護(hù)、高端養(yǎng)護(hù)為核心業(yè)務(wù)的到家服務(wù)體系。受益于此策略，居家生活服務(wù)的增長(zhǎng)顯著提升，收入較去年同期增長(zhǎng)85.9%。
園區(qū)服務(wù)本期的增速較過(guò)往有所降低，主要是占該分部收入40.5%的物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)收入增速減緩所致。其中置換收入是物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)的最大收入來(lái)源。期內(nèi)，公司的全國(guó)租售中心模式初見(jiàn)成效，二手房代理服務(wù)分部的收入較去年同期增長(zhǎng)22%。但受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響，一手房及尾盤代銷收入有明顯下降，導(dǎo)致置換整體收入略低于去年同期。受制于房地產(chǎn)宏觀 調(diào)控，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)該板塊的收入增長(zhǎng)速度和毛利率仍然會(huì)受到一定影響。
咨詢服務(wù)主要包括管理咨詢與在建咨詢服務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，本期收入為人民幣5.21 億元，較2018 年同期的人民幣4億元增長(zhǎng)30.0%。該業(yè)務(wù)板塊中，公司基于開(kāi)發(fā)商對(duì)咨詢服務(wù)需求的變化，著手培育產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、商業(yè)綜合體、城市更新等非住宅業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)技術(shù)能力，擬定以「咨詢+運(yùn)營(yíng)+物業(yè)」的模式，協(xié)同發(fā)展咨詢服務(wù)與物業(yè)服務(wù)。受益于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已見(jiàn)成效，今年上半年咨詢服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量與年度服務(wù)費(fèi)都實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長(zhǎng)。
整體而言，公司三大業(yè)務(wù)中皆保持可觀的增長(zhǎng)水平。公司充足的儲(chǔ)備面積為未來(lái)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)提供了可靠的保障。
| 未來(lái)規(guī)劃：堅(jiān)持內(nèi)生增長(zhǎng)，審慎收購(gòu)，聚焦發(fā)展園區(qū)服務(wù)及新型咨詢服務(wù)
綠城服務(wù)計(jì)劃未來(lái)在科技化、平臺(tái)化、生態(tài)型的戰(zhàn)略定位中，向幸福生活服務(wù)商的愿景不懈努力。具體的發(fā)展措施落實(shí)如下：
在堅(jiān)持公司物業(yè)服務(wù)內(nèi)生增長(zhǎng)、審慎收購(gòu)擴(kuò)張模式的同時(shí)，聚焦園區(qū)服務(wù)及咨詢服務(wù)分部中戰(zhàn)略性、新型業(yè)務(wù)的發(fā)展及收購(gòu)機(jī)會(huì)。公司已于2019 年3 月就MAG 約56%的股權(quán)簽署了收購(gòu)協(xié)議，并于2019年7月5 日完成了有關(guān)股權(quán)的交割。綠城服務(wù)計(jì)劃未來(lái)在教學(xué)體系、標(biāo)準(zhǔn)、師資培訓(xùn)、品牌加持等多方面對(duì)公司的早教業(yè)務(wù)進(jìn)行賦能。
通過(guò)審慎收購(gòu)及股權(quán)合作的形式，快速促進(jìn)園區(qū)服務(wù)及咨詢服務(wù)分部戰(zhàn)略性及新型業(yè)務(wù)的發(fā)展或升級(jí)，完善現(xiàn)有業(yè)務(wù)的商業(yè)模式，為公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)帶來(lái)貢獻(xiàn)。