中物研協(xié) 研究員 / 張樂
截至2019年6月30日止，佳兆業(yè)美好六個(gè)月的總收益為人民幣5.58億元，同比增加了35.4%。毛利為1.91億元，同比增加了35.8%，毛利率為34.3%。
經(jīng)調(diào)整凈利潤（截至2018 年6 月30日止六個(gè)月不包括上市開支及宣派特別股息而產(chǎn)生的遞延稅項(xiàng)開支）約為9160萬元，同比增長(zhǎng)了45.4%。
在管建筑面積由2018 年12 月31日約2690萬平方米增加至3634萬平方米。
| 規(guī)模情況
佳兆業(yè)美好目前在中國大部分發(fā)達(dá)城市均有布局，形成了粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)、環(huán)渤海區(qū)以及華中、華西五大區(qū)域，在管面積達(dá)到3634萬平方米。
佳兆業(yè)美好在管項(xiàng)目區(qū)域分布圖 | 圖源：佳兆業(yè)美好官網(wǎng)
長(zhǎng)三角區(qū)域躍居第一大管理區(qū)域。通過財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)我們可以看出，去年年末，佳兆業(yè)美好的主要管理區(qū)域是粵港澳大灣區(qū)，占管理總面積的40.76%，而在今年年中時(shí)，粵港澳大灣區(qū)的管理面積占比減少到了32.2%。
與此同時(shí)，長(zhǎng)三角的管理面積占比大幅增加，從15%增加到33.47%，超過了大灣區(qū)的面積占比，這與4月底佳兆業(yè)美好收購嘉興大樹物業(yè)管理公司有關(guān)。
資料來源：企業(yè)年報(bào)
根據(jù)佳兆業(yè)6月26日公告，此次收購活動(dòng)是從第三方公司處購得60%股份，對(duì)價(jià)為3658萬元，此后大樹物業(yè)成為了佳兆業(yè)美好的間接非全資附屬公司。
截至2018年12月31日，嘉興大樹物業(yè)的在管面積近800萬平方米，完成收購后，佳兆業(yè)美好的長(zhǎng)三角在管面積提升了約202%。
資料來源：企業(yè)年報(bào)
目前，佳兆業(yè)美好的管理業(yè)態(tài)還是以住宅社區(qū)為主，占了總面積87.3%，管理類型不夠多元化，非住宅業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)速度相弱于住宅業(yè)態(tài)。
但是在第三方開發(fā)商管理面積方面，增速較為明顯，從2018年底的占比15.9%增加至34.4%，減少了對(duì)于母公司的依賴度，收入來源更加多元化。
| 運(yùn)營情況
物業(yè)管理業(yè)務(wù)與交付前及顧問服務(wù)是佳兆業(yè)美好的主要收入來源。根據(jù)年報(bào)顯示，2019年上半年，佳兆業(yè)美好的物業(yè)管理服務(wù)收入為2.3億元人民幣，交付前及顧問服務(wù)收入為2.2億元，分別占總收入的42%和39%。
在物業(yè)管理服務(wù)收入中，包干制與酬金制的管理面積各占約一半，平均物業(yè)費(fèi)收入約為6.42元/平方米。根據(jù)之前對(duì)于管理規(guī)模的分析，佳兆業(yè)美好目前住宅管理面積占比較多，一定程度上會(huì)影響平均物業(yè)費(fèi)水平。
但是在物業(yè)管理方面，佳兆業(yè)美好正在減少對(duì)于母公司的依賴，2019年上半年來自第三方開發(fā)商的收入約占總物業(yè)管理收入的32.5%，相較于2018年同期增加了約10%。
資料來源：企業(yè)年報(bào)
社區(qū)增值服務(wù)與智能解決方案服務(wù)雖然占總收入比例不高，但是增速卻高于物業(yè)服務(wù)與顧問服務(wù)。
佳兆業(yè)美好在社區(qū)增值服務(wù)中涉及的業(yè)務(wù)范圍比較全面，有房屋租售、裝修美居、社區(qū)教育、空間租賃、社區(qū)金融以及新零售等，并且不僅在收入保持較高的增速，在毛利上也達(dá)到了133.1%的增長(zhǎng)率。
資料來源：企業(yè)年報(bào)
佳兆業(yè)美好聯(lián)合第三方公司和佳科智能在智能家居以及智能社區(qū)上發(fā)力，向物業(yè)開發(fā)商提供智能解決方案服務(wù)，涉及辦公樓、商業(yè)綜合體、酒店、住宅等業(yè)態(tài)，截至2019年6月30日，佳兆業(yè)美好已經(jīng)向583個(gè)住宅社區(qū)和55個(gè)非住宅物業(yè)提供解決方案。
此外，佳兆業(yè)美好在其他虧損上相比同期增加了275.7%，主要是在虧損準(zhǔn)備以及匯兌損失上。
內(nèi)地登陸港股以及涉及海外業(yè)務(wù)的公司，都受到了國際匯率波動(dòng)的影響，佳兆業(yè)美好也不例外，在報(bào)告中，佳兆業(yè)美好提及此次匯兌損失，表示公司未進(jìn)行對(duì)沖外匯風(fēng)險(xiǎn)，未來如果有重大影響將會(huì)考慮進(jìn)行對(duì)沖。
| 未來發(fā)展
6月28日，佳兆業(yè)物業(yè)宣布更名為佳兆業(yè)美好集團(tuán)有限公司，向公眾展示出了一個(gè)嶄新的面貌，在更名后的首份半年度業(yè)績(jī)報(bào)告中，佳兆業(yè)美好做了如下發(fā)展規(guī)劃：
1. 聚焦國家核心城市群及絕大多數(shù)中心城市，優(yōu)先中高端住宅、商寫、機(jī)構(gòu)類的組合業(yè)態(tài)，保持體育場(chǎng)館類服務(wù)的地位，重點(diǎn)開拓產(chǎn)業(yè)園區(qū)、場(chǎng)館、政府辦公樓城市配套。
2. 成立智能工程設(shè)計(jì)院，提升研發(fā)及智能化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，將佳科智能孵化成集設(shè)計(jì)、施工、研發(fā)為一體的智能化解決方案服務(wù)提供商，推動(dòng)小區(qū)信息化、智能化升級(jí)，積極參與智慧城市建設(shè)。
3. 加深小區(qū)經(jīng)營。圍繞小區(qū)消費(fèi)場(chǎng)景，逐步豐富產(chǎn)品和服務(wù)，結(jié)合線上線下發(fā)展，孵化租售服務(wù)、美居服務(wù)、小區(qū)教育等專業(yè)服務(wù)品牌。