中物研協(xié) 研究員 / 沈洋洋
8 月 14 日，永升生活服務(wù)發(fā)布 2019 年中業(yè)績公告，公告顯示 2019 年 1 - 6 月，永升生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入 7.08 億元，同比增長 61.4% ；毛利 2.10 億元，同比增長 66.5% ；2019 年上半年毛利率為 29.7% ，相較 2018 年上半年的 28.8% 提升 0.9 個(gè)百分點(diǎn)；2019 年上半年取得盈利 9050 萬元，同比增長 119.7% ；截至 2019 年 6 月 30 日，公司物業(yè)管理服務(wù)的合約建筑面積約為 8623 萬平方米，較 2018 年 12 月 31 日約 6560 萬平方米增長約 31.4% 。
| 規(guī)模：多輪驅(qū)動(dòng)策略推進(jìn)規(guī)模快速增長
永升生活服務(wù)實(shí)行多輪驅(qū)動(dòng)市場發(fā)展戰(zhàn)略，公司規(guī)模得以持續(xù)高質(zhì)量增長。截至 2019 年 6 月 30 日，永升生活服務(wù)合約面積為 8623 萬平方米，同比增長 31.4% 。
公司管理規(guī)模增長主要受益于旭輝集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的快速增長。2019 年上半年，旭輝集團(tuán)取得合約銷售額 884 億元及合約建筑面積 510 萬平方米，同比分別增長 33.9% 及 17.5% 。截至 2019 年 6 月底，公司 58.5% 的管理面積來自于旭輝集團(tuán)，旭輝集團(tuán)的快速增長提供永升生活服務(wù)穩(wěn)定的面積供應(yīng)。
除了旭輝集團(tuán)的支持外，永升生活服務(wù)積極拓寬發(fā)展方式，通過向獨(dú)立市場拓展資源以獲取份額。2019 年公司 41.5% 的規(guī)模來自第三方物業(yè)開發(fā)商，而 2018 年底來自第三方的管理規(guī)模占中規(guī)模的 32.4% ，可見公司市場化的進(jìn)程不斷加強(qiáng)。
公司市場化拓展主要有如下方式：
與獨(dú)立的區(qū)域性地產(chǎn)開發(fā)商合作，通過參與其開發(fā)項(xiàng)目的投標(biāo)競爭，獲取一手項(xiàng)目的管理權(quán)。如 2019 年上半年公司從新加坡開發(fā)商吉寶置業(yè)獲取了無錫吉寶季景銘??；
參與業(yè)主委員會對原有物業(yè)管理公司的更換而進(jìn)行的招標(biāo)，獲取二手項(xiàng)目的管理權(quán)，如 2019 年上半年公司通過公開競標(biāo)獲得了上海美岸棲庭、武漢天成美雅等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；
與地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成戰(zhàn)略合作，通過成立合資公司的形式承接地產(chǎn)管理服務(wù)。公司成功與蘇高新集團(tuán)，德州市交通運(yùn)輸投資發(fā)展集團(tuán)等多家開發(fā)企業(yè)或投資集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，將優(yōu)先獲取這些企業(yè)開發(fā)的物業(yè)管理權(quán)。2019 年上半年，公司簽約了如蘇高新集團(tuán)開發(fā)的蘇州天都大廈等優(yōu)質(zhì)服務(wù)項(xiàng)目。
憑借專業(yè)的市場團(tuán)隊(duì)及良好的口碑和聲譽(yù)，永升生活服務(wù)在第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的面積上取得快速增長，未來在依靠市場化拓展取得的規(guī)模增長值得期待。
最后，永升生活服務(wù) 2019 年發(fā)起的并購項(xiàng)目預(yù)計(jì)將為公司提供可觀的業(yè)績增長。2019 年上半年，公司以 4.62 億元收購青島雅園 55% 的股權(quán)。此次并購為公司帶來超過 180 萬平方米的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。青島雅園承諾其凈利潤將按以下年份不少于： 2019 年，人民幣 6,000 萬元；2020 年，人民幣 7,000 萬元；2021 年，人民幣 7,300 萬元；2022 年，人民幣 7,600 萬元。由于并購尚未完成，青島雅園財(cái)務(wù)及營運(yùn)業(yè)績并未計(jì)入中報(bào)。并表后將增厚公司業(yè)績。
| 營收：三大業(yè)務(wù)板塊齊頭并進(jìn)，社區(qū)增值服務(wù)增長超 1.6 倍
2019 年上半年，永升生活服務(wù)取得總營收 7.08 億元，同比增長 61.4% 。其中物業(yè)管理服務(wù)收入 4.36 億元，社區(qū)增值服務(wù) 1.41 億元，非業(yè)主增值服務(wù) 1.30 億元。
物業(yè)管理服務(wù)板塊上，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占公司總收入 61.6% ，為公司主要收入來源。受益于公司堅(jiān)持快速擴(kuò)大管理面積的戰(zhàn)略目標(biāo)，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入得到較大增長。截至 2019 年 6 月 30 日，公司合約建筑面積約為 8623 萬平方米，合約項(xiàng)目數(shù)量 459 個(gè)，分別較 2018 年 12 月 31 日增長 31.4% 及 20.8% ；而同期產(chǎn)生收益的在管建筑面積達(dá)到了 4900 萬平方米，在管項(xiàng)目數(shù)量為 286 個(gè)，分別較 2018 年 12 月 31 日增長 21.8% 及 10.9% 。
非業(yè)主增值服務(wù)板塊上，由于旭輝集團(tuán)和合作開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目大量增加，對協(xié)銷、交付前檢驗(yàn)等服務(wù)的需求增長，2019 年上半年公司非業(yè)主增值服務(wù)的收入較 2018 年同期的人民幣 8450 萬元大幅增加 54.0% 至約人民幣 1.30 億元，來源非業(yè)主增值服務(wù)收入在公司總收入中的占比達(dá)到 18.4% 。
社區(qū)增值服務(wù)板塊上，目前公司的社區(qū)增值服務(wù)包含家居生活服務(wù)、停車位管理、租賃及銷售服務(wù)、物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)及公用區(qū)域增值服務(wù)四大類。由于在管面積的規(guī)模擴(kuò)大，服務(wù)使用者數(shù)量大幅增長以及多樣化產(chǎn)品的滲透率，2019 年上半年公司社區(qū)增值服務(wù)收入較 2018 年同期約人民幣 5390 元大幅增長 162.2% 至約人民幣 1.41 億元。2019年上半年來自于小區(qū)增值服務(wù)的收入在總收入的占比達(dá)到 20.0% 。
| 未來發(fā)展：擴(kuò)大規(guī)模，提升質(zhì)量，多元化發(fā)展
進(jìn)一步擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)規(guī)模及市場份額。通過增強(qiáng)市場化拓展能力、借助旭輝集團(tuán)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍帶來的新商機(jī)、與物業(yè)開發(fā)商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟、管理更多非住宅業(yè)態(tài)等方式擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)規(guī)模，未來五年公司計(jì)劃地理覆蓋范圍擴(kuò)展到至少 100 個(gè)城市。
提供服務(wù)多樣化。通過增強(qiáng)規(guī)劃及設(shè)計(jì)服務(wù)、項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督、房屋檢驗(yàn)、協(xié)銷服務(wù)及房修服務(wù)的能力，進(jìn)一步多樣化對非業(yè)主的增值服務(wù)。
進(jìn)一步投資技術(shù)及智慧運(yùn)營。通過投資升級內(nèi)部管理系統(tǒng)等手段，提升公司的質(zhì)量及運(yùn)營效率。
增強(qiáng)品牌知名度。公司計(jì)劃通過增強(qiáng)代表服務(wù)品牌來繼續(xù)增強(qiáng)其品牌知名度。此外，公司將通過組織如新聞發(fā)布會及行業(yè)活動(dòng)等線下品牌活動(dòng)以及宣傳品牌故事提升品牌知名度。