中物研協(xié) 研究員 / 張樂
8月7日，雅生活服務(wù)發(fā)布2019年半年度業(yè)績報告。
報告顯示，截至2019年6月30日，雅生活服務(wù)收入為22.41億元，同比增長59.4%，毛利為8.29億元，同比增長62.6%，毛利率高達37%，而凈利潤率也達到了25.4%，同比上升了1.5%。
雅生活服務(wù)在2018年上市物業(yè)企業(yè)中，毛利與凈利都是位居前列，表現(xiàn)出了較強的運營能力，今天，讓我們來看看2019年上半年，雅生活服務(wù)的表現(xiàn)。
| 規(guī)模情況
2019年上半年在管面積：2.11億平方米
2019年上半年新增面積：7306萬平方米
新增率：52.9%
截至2019年6月30日，雅生活服務(wù)的在管面積為2.11億平方米，與2018年年報中的1.38億平方米相比，增加了52.9%。在雅生活的在管面積中，作為母公司的雅居樂集團貢獻占比23.9%，綠地集團占比3.7%，而第三方開發(fā)商占比高達72.4%。
2018年底與2019年中雅生活在管面積情況對比
資料來源：企業(yè)年報
相較于2018年12月31日的第三方開發(fā)商管理面積來說，增加了6765萬平方米，約增加了79.4%。這主要得益于2019年上半年，雅生活服務(wù)的3起收并購活動。
雅生活服務(wù)部分收并購情況
資料來源：企業(yè)年報，公開資料
此番收購目的均有所差異，收購青島華仁增加了雅生活在山東半島的市場影響力；收購哈爾濱景陽物業(yè)將雅生活的業(yè)務(wù)拓展至東北區(qū)域；收購廣州粵華拓展了雅生活在中高端住宅、高端商寫、公建等多個行業(yè)業(yè)態(tài)的管理面積與經(jīng)驗。
多起的收并購活動，讓雅生活服務(wù)的第三方物業(yè)管理面積占比大大增加，使收入來源與管理構(gòu)成更加穩(wěn)定。
| 營收情況
物業(yè)管理服務(wù)收入：12.27億元
外延增值服務(wù)收入：8.08億元
社區(qū)增值服務(wù)收入：2.06億元
在雅生活服務(wù)的三大業(yè)務(wù)中，2019年上半年相較于2018年年報的收入占比來看，物業(yè)管理服務(wù)占比保持54%左右基本不變，略有浮動。而外延增值服務(wù)減少了5%，變?yōu)?/span>36%，其中案場物業(yè)管理服務(wù)減少了4%。社區(qū)增值服務(wù)有所上升，從5.75%變?yōu)?/span>9.2%。
資料來源：企業(yè)官微
雅生活將三項業(yè)務(wù)收入拆分成了4個板塊，分別是住宅類綜合服務(wù)、高端商寫綜合服務(wù)、公建類綜合服務(wù)、社區(qū)360度增值服務(wù)。
先從物業(yè)服務(wù)收入來看，雅生活服務(wù)不僅在管理面積上有了較大的提高，在物業(yè)管理單價收費上也有了提高，從2018年底的2.99元每平方米每月，增加到了3.04每平方米每月。雅生活以物業(yè)管理費有提升空間的區(qū)域及項目作為切入點，迅速豐富區(qū)域及業(yè)態(tài)組合，使在第三方外拓市場的議價能力及中高端項目的獲取能力不斷提升。
外延增值服務(wù)主要對應(yīng)對于商寫類服務(wù)與公建類服務(wù)，2019年上半年營收為8.1億元。雅生活服務(wù)的全資子公司“卓森物業(yè)管理”將針對高端商寫類物業(yè)開展前期策劃、運營管理、招商租賃以及中介服務(wù)，目前已經(jīng)成功中標(biāo)了杭州亞運會重點配套項目——杭州之門。而在收并購活動中收購的廣州粵華物業(yè)，拓寬了雅生活服務(wù)的公建類項目發(fā)展道路。
最后針對社區(qū)增值服務(wù)，在2018年底，雅生活服務(wù)就成立了單獨的社商公司來負責(zé)此板塊。從2019年半年報來看，上半年社區(qū)增值服務(wù)收入達到了2.06億元，相較2018年同期增加了157.9%，取得了極大的進步。
| 未來發(fā)展
對于未來發(fā)展，雅生活集團從多個方面進行了規(guī)劃：
1. 推進收并購及第三方物業(yè)占比，積極拓展住宅、商業(yè)、公共建筑多業(yè)態(tài)物業(yè)管理，完善物業(yè)服務(wù)在區(qū)域和業(yè)態(tài)上的全產(chǎn)業(yè)鏈布局；
2. 采用輕資產(chǎn)運營模式，提高增值服務(wù)滲透率，開發(fā)收并購項目的增值服務(wù)潛力，提升社區(qū)經(jīng)濟能力，創(chuàng)新孵化業(yè)務(wù)模式，豐富品牌產(chǎn)品線；
3. 以“卓森”品牌為主，樹立全國超甲級寫字樓服務(wù)標(biāo)桿，重點發(fā)力空置率低、吸納能力強的杭州、武漢、南京等新一線城市，以點帶面，輻射周邊城市。