文/肖志勇（金地物業(yè)管理集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān) ）
隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化步伐的加快，物業(yè)行業(yè)迎來了前所未有的高速增長期，自2014年彩生活在香港上市以來，物業(yè)行業(yè)已經(jīng)有十余家公司搶灘A股、港股，無論市值還是市場(chǎng)走勢(shì)均表現(xiàn)良好，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展減緩，城市配套服務(wù)重要性提升的今天，物業(yè)企業(yè)贏得了非常高的社會(huì)關(guān)注度。
在巨大的發(fā)展機(jī)遇下，物業(yè)企業(yè)為擴(kuò)大品牌影響力，強(qiáng)化自身實(shí)力，紛紛開疆辟土，搶占市場(chǎng)份額，競爭逐漸白熱化，擁有數(shù)億平方、數(shù)十億平方的管理（合作）管理面積的物業(yè)公司陸續(xù)出現(xiàn)并不斷成長中。
在這樣的背景下，物業(yè)企業(yè)粗放型的管理及較低的行業(yè)盈利能力也凸顯出來，規(guī)模不等于利潤，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷暴露，作為企業(yè)管理的核心板塊，物業(yè)財(cái)務(wù)在業(yè)務(wù)管控方面面臨著巨大的挑戰(zhàn)，筆者深入思考后，總結(jié)主要有三項(xiàng)：
難點(diǎn)一：財(cái)務(wù)作為職能管理部門，如何發(fā)揮業(yè)務(wù)牽引作用？
物業(yè)行業(yè)雖然存在已久，但也是最近幾年才陸續(xù)進(jìn)入公眾視野，受到追捧。作為傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)，相對(duì)制造業(yè)的精細(xì)管理，物業(yè)行業(yè)的管理細(xì)化程度相對(duì)不足，從業(yè)人員整體素質(zhì)也偏低、財(cái)務(wù)意識(shí)不足，這導(dǎo)致物業(yè)公司的指令落地，更多的通過蘿卜加大棒的方式在推動(dòng)，如何推動(dòng)公司業(yè)績目標(biāo)達(dá)成，為提供專業(yè)引導(dǎo)、牽引，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理價(jià)值，成為物業(yè)財(cái)務(wù)人時(shí)刻需要思考的內(nèi)容。
難點(diǎn)二：傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)盈利水平趨微，如何提升盈利能力？
受政府對(duì)物業(yè)費(fèi)定價(jià)的限價(jià)影響，物業(yè)服務(wù)費(fèi)并未實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化定價(jià)，絕大多數(shù)城市的物業(yè)項(xiàng)目定價(jià)都非常低，當(dāng)前人工成本持續(xù)上漲的情況下，物業(yè)企業(yè)利潤不斷被壓縮。在此背景下，如何支撐傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)利潤空間，挖掘新的利潤點(diǎn)，提升整體盈利能力，是物業(yè)公司全體都要深度思考并推動(dòng)執(zhí)行的。
難點(diǎn)三：高速發(fā)展時(shí)期如何控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
高速發(fā)展時(shí)期，物業(yè)公司除了單物業(yè)項(xiàng)目的拓展承接外，采取了多種多樣的合作方式擴(kuò)大自身管理（合作）的物業(yè)項(xiàng)目面積，收購及股權(quán)合作由于能快速大規(guī)模增加管理面積，成為資金實(shí)力較強(qiáng)物業(yè)公司的首選，但伴隨而來的除了收購合作公司業(yè)績兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，還包括合作方風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目管控不到位的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)，每項(xiàng)都與財(cái)務(wù)密切相關(guān)，財(cái)務(wù)如何制定有效的舉措，聯(lián)合業(yè)務(wù)部門共同兌現(xiàn)業(yè)績，保證風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)，成為快速規(guī)?；l(fā)展的物業(yè)公司當(dāng)前主要痛點(diǎn)。
全行業(yè)都在面臨前所未有巨大機(jī)遇和困境，金地物業(yè)作為行業(yè)領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在2013年脫離地產(chǎn)板塊整合獨(dú)立以來，已早早深入思考，在戰(zhàn)略規(guī)劃布局、職能管控模式、規(guī)?；l(fā)展、盈利提升等方面進(jìn)行了前瞻性探索實(shí)踐，取得了優(yōu)異的成績，助力公司從容面對(duì)挑戰(zhàn)。
金地物業(yè)財(cái)務(wù)部的全稱為“財(cái)務(wù)運(yùn)營管理部”，相較傳統(tǒng)的“財(cái)務(wù)部”，更兼具了面向全物業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)進(jìn)行運(yùn)營管控的職能，并且很早就明確了財(cái)務(wù)職能的四大定位：戰(zhàn)略實(shí)施推進(jìn)器、財(cái)務(wù)專家、業(yè)務(wù)伙伴、風(fēng)險(xiǎn)守門員。隨著財(cái)務(wù)定位的確認(rèn)，財(cái)務(wù)經(jīng)營管控路徑也更加明晰，自上到下，自點(diǎn)到面，逐步推動(dòng)運(yùn)營體系化建設(shè)，為金地物業(yè)集團(tuán)牢牢占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位貢獻(xiàn)了堅(jiān)實(shí)的力量。
下面筆者就和各位分享一下金地物業(yè)財(cái)務(wù)條線（下文簡稱：金地物業(yè)財(cái)務(wù)）的一些探索實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)，期待與各位同行交流。
探索實(shí)踐一：“體系化建設(shè)+管控模式變革“，夯實(shí)基礎(chǔ)，練就內(nèi)功
在財(cái)務(wù)專業(yè)基礎(chǔ)工作方面，金地物業(yè)財(cái)務(wù)已經(jīng)全面完成體系化建設(shè)工作，夯實(shí)了基礎(chǔ)，主要有以下四點(diǎn)：
Ø 核算體系：各業(yè)務(wù)板塊采用統(tǒng)一的核算要求、科目體系、編碼規(guī)則，保障了核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，各維度數(shù)據(jù)可高效輸出，口徑一致；
Ø 資金體系：物業(yè)總部層面資金統(tǒng)一管控，資金統(tǒng)一歸集及下發(fā)，使得原本分散停留在各地賬戶的小額資金集中化管理，提高了資金收益，強(qiáng)化了一線對(duì)資金計(jì)劃性管理的意識(shí)；
Ø 稅務(wù)體系：金地物業(yè)財(cái)務(wù)推出了稅務(wù)申報(bào)、匯算清繳、稅負(fù)分析、稅務(wù)規(guī)劃等全套專業(yè)性工具，輔之以稅務(wù)政策學(xué)習(xí)宣導(dǎo)，稅務(wù)管理清晰、合規(guī)。
Ø 內(nèi)控體系：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、控制活動(dòng)、信息反饋溝通、檢查與監(jiān)督等一系列內(nèi)控管理步驟已形成閉環(huán)。
在財(cái)務(wù)管控模式方面，金地物業(yè)財(cái)務(wù)除了財(cái)務(wù)條線模塊化分工外，更在財(cái)務(wù)共享中心建設(shè)方面，不同于部分同行的做法，采取了信息系統(tǒng)建設(shè)+業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化+人員共享三條線并行的做法。
早在多年前，金地物業(yè)財(cái)務(wù)就向國內(nèi)已經(jīng)實(shí)施了共享中心的企業(yè)取經(jīng)，發(fā)現(xiàn)共享中心需要強(qiáng)有力的信息化水平和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化程度作為支撐，這兩部分都是當(dāng)下粗放型管理的物業(yè)企業(yè)所欠缺的，匆忙上線共享中心不僅不利于財(cái)務(wù)高效管理，更會(huì)將簡單工作復(fù)雜化。
基于這樣的前提下，金地物業(yè)財(cái)務(wù)三條線并行，首先推行的便是城市會(huì)計(jì)和出納職能集中辦公試點(diǎn)，其次總部牽頭，推動(dòng)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)，業(yè)財(cái)數(shù)據(jù)一體化。截至目前，收獲良好成績，標(biāo)準(zhǔn)化工作已經(jīng)基本完成，城市人員共享提高人效的試點(diǎn)目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，信息化核心系統(tǒng)將于2019年在全國上線，極大的提高了財(cái)務(wù)運(yùn)營管控的力度。
探索實(shí)踐二：發(fā)揮財(cái)務(wù)牽引作用，支撐業(yè)務(wù)發(fā)展
歷經(jīng)20余年的經(jīng)營發(fā)展，金地物業(yè)形成住宅物業(yè)服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理、科技智能化三大業(yè)務(wù)版圖，樓宇工程、智慧享聯(lián)、榮尚薈三大品牌齊頭并進(jìn)，已成為中國物業(yè)行業(yè)領(lǐng)先的社區(qū)服務(wù)與資產(chǎn)管理整合運(yùn)營商，各業(yè)務(wù)板塊規(guī)?；l(fā)展取得了非常優(yōu)異的成績。在集團(tuán)發(fā)展的過程中，金地物業(yè)財(cái)務(wù)在新業(yè)務(wù)孵化、投資前中后管理等多維度提供牽引作用。
在新業(yè)務(wù)孵化過程中，金地物業(yè)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)一起探討盈利模式，經(jīng)營主體搭建等尋找前期最優(yōu)方案，過程中提供全程業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的輸出，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)警，財(cái)務(wù)牽頭為業(yè)務(wù)保駕護(hù)航。
在投資業(yè)務(wù)中，前期總部財(cái)務(wù)帶隊(duì)盡職調(diào)查、盈利測(cè)算、立項(xiàng)評(píng)審、合同談判，中期標(biāo)的公司交割、管控方案商定，后期標(biāo)的公司業(yè)績情況跟蹤、資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等，形成前中后管理閉環(huán)，是投資業(yè)務(wù)順利推進(jìn)的基石。
最核心的是，金地物業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)注培養(yǎng)整個(gè)財(cái)務(wù)條線的“主動(dòng)意識(shí)”，財(cái)務(wù)工作不再是封閉在固定的辦公室里，“比業(yè)務(wù)更懂業(yè)務(wù)”是金地物業(yè)財(cái)務(wù)的口號(hào)，只有具備這樣的能力，才能前瞻性的發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，而不是“等靠要”。
探索實(shí)踐三：360度項(xiàng)目畫像，管控直達(dá)一線
隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的個(gè)數(shù)增長很快，金地物業(yè)每年以百余個(gè)的速度增加項(xiàng)目個(gè)數(shù)，過往總部職能部門難以管理到項(xiàng)目維度，想要直觀的了解項(xiàng)目情況，一般采取的管理辦法通常是現(xiàn)場(chǎng)巡檢、一線上報(bào)信息等，不僅耗費(fèi)時(shí)間較長，不同到現(xiàn)場(chǎng)的人可能得出不同的項(xiàng)目印象結(jié)論，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一維度的判斷。
基于這樣的前提下，金地物業(yè)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門充分溝通，制定了一套360度的項(xiàng)目畫像，通過各部門/下屬公司篩選認(rèn)可的指標(biāo)數(shù)值，來判斷項(xiàng)目的合同履約情況、現(xiàn)場(chǎng)情況、客戶關(guān)系、盈利狀況、未來經(jīng)營潛力等多維度信息，按月對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行畫像。由于360度項(xiàng)目畫像將同類項(xiàng)目放在同一維度對(duì)比，且能全面呈現(xiàn)項(xiàng)目的“履歷”，極大的便利了總部職能部門對(duì)一線的管理，觸達(dá)范圍不斷延伸，在輔以信息化手段，有如“千里眼，順風(fēng)耳”，能解決50%以上的管理跟蹤、運(yùn)營分析工作。
探索實(shí)踐四：收支兩手抓，挖掘物業(yè)服務(wù)利潤空間
傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的問題在于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上漲空間有限，受政府限價(jià)及業(yè)主意愿問題，調(diào)費(fèi)極為困難，而人工成本，設(shè)施設(shè)備成本卻在逐年上漲，不斷的壓縮傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)利潤空間。為提升盈利能力，金地物業(yè)2019年將“經(jīng)營突破、利潤提升”作為年度重要工作。
作為公司運(yùn)營工作的核心部門，金地物業(yè)財(cái)務(wù)采取了收支兩手抓的運(yùn)營措施，收到了良好的效果。
Ø 收入端：
由于日常管控較為到位，物業(yè)費(fèi)的收繳率較高，而難點(diǎn)就在于那少部分的久欠不交的欠費(fèi)上，為管理這部分長賬齡欠費(fèi)的催繳，除了制定合適的措施，如通過業(yè)主活動(dòng)催費(fèi)、第三方催費(fèi)，以及激勵(lì)保障和項(xiàng)目全員催費(fèi)。催費(fèi)后有合理激勵(lì)外，金地物業(yè)財(cái)務(wù)還在總部層面設(shè)立了欠費(fèi)催繳專項(xiàng)小組，成員包括總部業(yè)務(wù)部門及一線項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，以雙周例會(huì)的形式分享催費(fèi)的措施辦法，成功失敗案例，制定雙周計(jì)劃等，互相幫助，加油鼓勁。通過一系列的措施，長賬齡欠費(fèi)占總欠費(fèi)的比例得到穩(wěn)定控制，持續(xù)下降。
除傳統(tǒng)收入外，金地物業(yè)財(cái)務(wù)積極引導(dǎo)業(yè)務(wù)開展多元經(jīng)營，通過與相關(guān)職能部門研討，設(shè)置多元業(yè)務(wù)發(fā)展方向，以“考核+激勵(lì)+資源方提供+方法宣貫引導(dǎo)”四位一體，成功實(shí)現(xiàn)多元收入占比的穩(wěn)步提升，這部分收入幾乎都是項(xiàng)目運(yùn)營中純利！
Ø 成本端：
在成本管控環(huán)節(jié)，金地物業(yè)財(cái)務(wù)聯(lián)手總部業(yè)務(wù)管理部門，制定了以分級(jí)服務(wù)為導(dǎo)向的管控模型，對(duì)不同類型的項(xiàng)目的需求量身選擇合適的服務(wù)體系，人員數(shù)量、外包方式、物料采購等各項(xiàng)進(jìn)行模塊化，執(zhí)行詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，便于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)選擇適用。詳細(xì)的成本管理標(biāo)準(zhǔn)體系，不僅有利于日常運(yùn)營，更對(duì)項(xiàng)目承接測(cè)算、項(xiàng)目預(yù)算及考核均具備指導(dǎo)參考意義。
在成本標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)的前提下，金地物業(yè)財(cái)務(wù)還通過全面預(yù)算管理體系，將項(xiàng)目運(yùn)營成本導(dǎo)入，以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，實(shí)時(shí)監(jiān)督每筆成本的支出，對(duì)“彈性和剛性成本”區(qū)別對(duì)待，對(duì)超出預(yù)算的部分系統(tǒng)可及時(shí)預(yù)警。
此外，金地物業(yè)還建立了總部層面的戰(zhàn)略采購統(tǒng)籌，總部統(tǒng)一牽頭采購全國項(xiàng)目的大類支出，有效的以規(guī)?；少徑档晚?xiàng)目的成本支出，僅2018年，納入戰(zhàn)略采購范圍的成本，已經(jīng)有效降低至少3%以上。
探索實(shí)踐五：酬金制項(xiàng)目“酬金”坐實(shí)，避免項(xiàng)目變利潤“黑洞”
國內(nèi)酬金制物業(yè)項(xiàng)目的模式來源于香港，然而香港認(rèn)定酬金制項(xiàng)目的業(yè)委會(huì)屬于合伙形式的社團(tuán)組織，而非有限責(zé)任制的非謀利機(jī)構(gòu)。香港《稅務(wù)條例》第24條的規(guī)定，物業(yè)公司僅就合同約定的酬金確認(rèn)收入并報(bào)稅。
國內(nèi)的物業(yè)公司則基本就全部物業(yè)收入申報(bào)增值稅，所得稅則匯總申報(bào)納稅。由業(yè)委會(huì)開立獨(dú)立銀行賬戶，申請(qǐng)為獨(dú)立納稅人并以業(yè)委會(huì)的稅號(hào)提供增值稅應(yīng)稅服務(wù)并開票結(jié)算，目前在國內(nèi)仍難以落地。特別是虧損的酬金制項(xiàng)目，通常依仗物業(yè)公司持續(xù)墊付稅款等資金，物業(yè)公司往往很可能因難以收回該墊支款而蒙受損失。
對(duì)酬金制項(xiàng)目的管理，金地物業(yè)財(cái)務(wù)以資金占用問題為牽引管理虧損項(xiàng)目，一旦涉及資金占用，通過業(yè)委會(huì)蓋章申請(qǐng)借款明確權(quán)責(zé)、加強(qiáng)內(nèi)部管理流程、加收資金占用利息、于合同中明確約定虧損的承擔(dān)方以及補(bǔ)虧方案等措施來加強(qiáng)管控。
此外，金地物業(yè)財(cái)務(wù)落實(shí)酬金制項(xiàng)目每年應(yīng)經(jīng)過獨(dú)立的第三方進(jìn)行審計(jì)并公示，虧損的項(xiàng)目應(yīng)與業(yè)委會(huì)共同協(xié)商調(diào)整公共收益分成，提高物業(yè)費(fèi)單價(jià)，發(fā)展多元增值業(yè)務(wù)，縮減成本等舉措以共同提升項(xiàng)目的經(jīng)營效益，實(shí)現(xiàn)共贏。如遇到酬金制項(xiàng)目持續(xù)虧損無望，業(yè)委會(huì)長期占用和拖欠資金的，觸發(fā)項(xiàng)目退出管理機(jī)制，根據(jù)整體需要評(píng)估退出可能，避免酬金制項(xiàng)目變成物業(yè)公司利潤“黑洞”。