文/曹陽（深圳市物業(yè)管理行業(yè)黨委書記、深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長）
前些日子，和一位企業(yè)老總聊天時，談到了一個問題，公司多年前接管了一個住宅項目，采用包干制，管理費在附近片區(qū)算是中高檔了，但是由于成本連年上漲，近一兩年來賬目出現(xiàn)了收不抵支的狀況。由于該項目業(yè)主非常關(guān)注服務(wù)品質(zhì)，他們就想通過上調(diào)物業(yè)費來緩解經(jīng)營壓力，誰知，在征求業(yè)主意見時卻遭到了很多業(yè)主的反對，大家認(rèn)為物業(yè)企業(yè)每個月收這么多的物業(yè)費絕不可能虧損，讓他們一度陷入左右為難的境地。
我想這也是很多物業(yè)企業(yè)一段時間來所面臨的囧境。而當(dāng)下業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間涌現(xiàn)出的那些“公說公有理，婆說婆有理”的各類矛盾糾紛正是引發(fā)這些囧境的根源。這種現(xiàn)象尤其在近幾年業(yè)主的參與意識、管理意識和權(quán)利意識逐漸覺醒之時更為明顯：越來越多的業(yè)主開始關(guān)注自己交的物業(yè)費每筆都用在哪些地方?小區(qū)的設(shè)施設(shè)備有沒有定期維保?服務(wù)質(zhì)量有沒有打折等等。而隨著成本的快速上漲，很多企業(yè)也開始關(guān)心自己勞動后能否獲得合理的報酬，甚至在收不抵支后，企業(yè)如何保障自己的利益不受損害。
這也延伸出兩個問題，一是如何增進(jìn)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的互信?二是如何平衡雙方的利益關(guān)系?通過這些年對行業(yè)的觀察和收費模式的研究，我認(rèn)為酬金制模式其實是可以很好的解決這一問題的。因為從理論上講，物業(yè)管理的所有費用收支都屬于代收代付，這筆錢最終是歸全體業(yè)主所有，物業(yè)企業(yè)只從物業(yè)費中提取一定比例的服務(wù)報酬。酬金制模式不僅可以明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的利益關(guān)系和利益尺度，解決雇傭雙方信息不對稱帶來的問題，還可以保證各項成本上漲過程中和管理費收繳率過低時企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險問題，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)更加規(guī)范運作，保障業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方的利益。
近幾年，有不少省市也意識到酬金制模式在物業(yè)管理發(fā)展中的積極作用，并大力推動酬金制模式。比如2017年，江蘇省住建廳發(fā)布的《江蘇省“十三五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，在貫徹《江蘇省物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上，要引導(dǎo)實行酬金制物業(yè)服務(wù)模式的升級方式。通過公開透明的物業(yè)服務(wù)及收費新模式，切實解決住宅小區(qū)業(yè)主不滿意、企業(yè)不盈利的“惡性循環(huán)”問題。2019年4月16日，濟南出臺的《關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)定》(征求意見稿)也明確倡導(dǎo)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行酬金制。
但要想更好的推行酬金制，不僅需要政府相關(guān)部門對酬金制模式出臺相關(guān)的操作指南，還需要建立完善的行業(yè)誠信體系，以保持酬金制制度的嚴(yán)肅性。此外，物業(yè)項目合理的年度計劃和年度費用預(yù)算、以及相關(guān)工作的執(zhí)行情況，也是能否順利推行好酬金制的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)還要做好財務(wù)公開和年終的決算與結(jié)算，如發(fā)現(xiàn)費用不足，應(yīng)及時與業(yè)主溝通并采取相關(guān)措施，比如通過公共收益貼補或者下一核算年度中以調(diào)整服務(wù)項目方式進(jìn)行沖減等。
當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展已進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的階段，物業(yè)企業(yè)只有公開透明，誠信經(jīng)營才能贏得更多業(yè)主的信任，才能促進(jìn)社區(qū)更加幸福和諧，才能在激烈的市場競爭中更好的發(fā)展。畢竟，雙贏才是物業(yè)企業(yè)和業(yè)主共同追求的目標(biāo)。