5月23日，由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合組織實(shí)施，并由北京中物研協(xié)信息科技有限公司具體落實(shí)的“2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨首屆物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在香港舉行。“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司10強(qiáng)”、“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)潛力獨(dú)角獸”兩大榜單同期揭曉。
雅生活服務(wù)榮獲“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司10強(qiáng)”第五名。
3月18日，雅生活服務(wù)發(fā)布2018年度業(yè)績(jī)報(bào)告。
據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入33.8億元，同比增長(zhǎng)91.8%；毛利達(dá)到12.9億元，同比增長(zhǎng)118.4%；利潤(rùn)總額8.1億元，同比增長(zhǎng)170.1%；毛利率為38.2%，與去年同期33.5%相比上升了4.7個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)率為24%，較去年同期17%上升7個(gè)百分點(diǎn)。
略顯激進(jìn)的多元化擴(kuò)張戰(zhàn)略給雅生活服務(wù)帶來(lái)收入的大幅增長(zhǎng)，但并未影響其盈利水平，利潤(rùn)水平和利潤(rùn)率指標(biāo)同樣獲得極大的提升。
雅生活服務(wù)2018年在業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利水平上皆交出了優(yōu)秀的答卷。
增長(zhǎng)強(qiáng)勁，三大板塊協(xié)同發(fā)展
相2018年雅生活服務(wù)業(yè)績(jī)?nèi)〉么蠓仍鲩L(zhǎng)，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入33.8億元，同比增長(zhǎng)91.8%；毛利達(dá)到12.9億元，同比增長(zhǎng)118.4%。遠(yuǎn)高于2017年5.9%和89.4%的營(yíng)收及毛利增長(zhǎng)率。
雅生活服務(wù)的收入主要來(lái)自三大板塊：物業(yè)管理服務(wù)、外延增值服務(wù)及小區(qū)增值服務(wù)。
其中，物業(yè)管理服務(wù)為集團(tuán)的主要收入來(lái)源，2018年收入達(dá)人民幣16.2億元，較2017年同期增加34.8%；外延增值服務(wù)收入達(dá)人民幣14.63億元，較2017增長(zhǎng)222.7% ；小區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)人民幣2.89億元，較2017年增長(zhǎng)183.7%。
2018年三大業(yè)務(wù)板塊的占集團(tuán)總收入的比例分別為48.1%，43.3%，8.6%。
人力成本有效控制，疊加優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目增多，盈利能力提升
快速的跑馬圈地并未給公司帶來(lái)盈利質(zhì)量的下降，2018年雅生活服務(wù)主要盈利指標(biāo)皆有較為可觀的提升。
2018年其毛利率為38.2%，與2017年同期33.5%相比上升了4.7個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)率為24%，較2017年同期17%上升7個(gè)百分點(diǎn)。
盈利水平的提升一方面源于外包項(xiàng)目增多、智能化實(shí)施帶來(lái)人力成本的有效控制以及規(guī)?；?yīng)帶來(lái)的效率提升。另一方面，雅生活服務(wù)在下半年新增的第三方項(xiàng)目質(zhì)量有較為明顯的提升，使得盈利水平得以提升。
2018年下半年，雅生活服務(wù)新進(jìn)場(chǎng)的第三方項(xiàng)目管理費(fèi)單價(jià)相對(duì)較高、運(yùn)營(yíng)情況較優(yōu)。
其來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目（不包括收并購(gòu)）管理費(fèi)單價(jià)為2.25元╱平方米╱月，較2018年上半年的2.03元╱平方米╱月有所上升。
增值服務(wù)增速顯著，貢獻(xiàn)盈利過(guò)半
雅生活服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來(lái)其盈利水平的進(jìn)一步提升。
三大業(yè)務(wù)板塊中，物業(yè)管理服務(wù)板塊的毛利率水平為27.4%，外延增值服務(wù)的毛利率為47.4%，小區(qū)增值服務(wù)的毛利率達(dá)到50.9%，增值服務(wù)的毛利率水平顯著高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。
雅生活服務(wù)2018年各項(xiàng)增值服務(wù)的增長(zhǎng)水平皆高于基礎(chǔ)服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)的收入占比已由2017年的68.5%降低48.1%。
相應(yīng)外延增值服務(wù)與小區(qū)增值服務(wù)都獲得了三位數(shù)以上的增長(zhǎng)水平，其中外延服務(wù)已經(jīng)占公司總收入的43.3%，貢獻(xiàn)了過(guò)半的利潤(rùn)。
外延服務(wù)的增長(zhǎng)最主要取決于公司管理規(guī)模的擴(kuò)大，隨著公司不斷入住新項(xiàng)目，該板塊的收入將得到持續(xù)增長(zhǎng)。
此外，毛利水平最高的小區(qū)增值服務(wù)亦取183.7%的增長(zhǎng)率，雅生活服務(wù)的O2O服務(wù)口碑較好，未來(lái)該板塊有望持續(xù)提升。
雙股東+市場(chǎng)化拓展+收購(gòu)，未來(lái)增長(zhǎng)有保障
雅生活服務(wù)2018年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)主要原因是其多種擴(kuò)張方式并用的戰(zhàn)略。
雅生活服務(wù)面積增長(zhǎng)的來(lái)源有四種：綠地控股、雅居樂(lè)集團(tuán)雙股東的穩(wěn)定的面積供應(yīng)，第三方市場(chǎng)拓展及收購(gòu)其他物業(yè)公司。
截至2018年底，雅生活服務(wù)總在管面積為1.38億平方米，較2017年同期上升76.3%。雅居樂(lè)集團(tuán)和綠地控股雙股東穩(wěn)定貢獻(xiàn)的管理項(xiàng)目面積給雅生活服務(wù)的增長(zhǎng)帶來(lái)可靠的保障。
截至2018年底，其38.3%的在管面積由兩大股東提供，母公司雅居樂(lè)集團(tuán)的開(kāi)發(fā)能力和綠地控股每年交付的物業(yè)給予其未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明晰的可見(jiàn)性。2018年來(lái)自綠地控股的物業(yè)同比新增了76.2%，可見(jiàn)收購(gòu)綠地物業(yè)的戰(zhàn)略已初見(jiàn)成效。
第三方市場(chǎng)拓展和收并購(gòu)則是公司迅速增長(zhǎng)的最主要貢獻(xiàn)者。
雅生活服務(wù)的在管面積中，來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的面積占總管理面積比例為40.4%，為公司管理項(xiàng)目的最大來(lái)源，2018年該項(xiàng)目來(lái)源同比新增了66.9%， 高速增長(zhǎng)反映了公司強(qiáng)大的第三方拓展能力。
收并購(gòu)是公司2018年管理項(xiàng)目最大的增長(zhǎng)來(lái)源。
通過(guò)收購(gòu)南京紫竹物業(yè)和京基物業(yè)服務(wù)，集團(tuán)新增了2935萬(wàn)平方米的管理面積。而考慮其2019年收購(gòu)的青島華仁和哈爾濱景陽(yáng)帶來(lái)的管理面積，雅生活服務(wù)的在管面積合計(jì)已達(dá)1.54億平方米。以上兩項(xiàng)并購(gòu)將于2019年4月份并入業(yè)績(jī)，為公司帶來(lái)可見(jiàn)的增長(zhǎng)。2018年雅生活服務(wù)賬面上的現(xiàn)金流達(dá)到了48億元 ，可見(jiàn)公司未來(lái)在并購(gòu)市場(chǎng)上將有充足的彈藥。
小結(jié)
在當(dāng)前快速整合的物業(yè)管理行業(yè)中，雅生活服務(wù)多元的擴(kuò)張戰(zhàn)略將公司帶入了遠(yuǎn)超同行的發(fā)展快車(chē)道，兩大集團(tuán)背書(shū)疊加強(qiáng)大的第三方拓展能力與并購(gòu)能力，雅生活服務(wù)未來(lái)的增長(zhǎng)將有充分的保障。