5月23日，由中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合組織實施，并由北京中物研協(xié)信息科技有限公司具體落實的“2019中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會暨首屆物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在香港舉行。“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司10強”、“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)潛力獨角獸”兩大榜單同期揭曉。
綠城服務(wù)榮獲“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司10強”第一名。
3月24日，綠城服務(wù)發(fā)布2018年度業(yè)績報告。
據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2018年公司實現(xiàn)營業(yè)收入67.1億元，同比增長30.5%；毛利達(dá)到11.98億元，同比增長26.6%；經(jīng)營利潤5.16億元，同比增長6.5%；歸母凈利潤4.83億元，同比增長24.7%；毛利率為17.8%，與去年同期相比略微下降0.6個百分點；凈利潤率為7.2%，較去年同期7.5%略微下降0.3個百分點；每股盈利為0.17元，同比增長21.4%。
2018年綠城服務(wù)延續(xù)了其一貫以來穩(wěn)健的特色，內(nèi)生增長驅(qū)動下的在管面積持續(xù)增長確保了其基礎(chǔ)服務(wù)規(guī)模不斷擴大，高質(zhì)量的基礎(chǔ)服務(wù)又帶來大量增值服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展空間。
在當(dāng)前野蠻擴張的物業(yè)管理行業(yè)，專注高端，主要依靠內(nèi)生增長的綠城服務(wù)將在持續(xù)發(fā)展的道路上走得更穩(wěn)，更遠(yuǎn)。
速度與質(zhì)量兼顧，收入穩(wěn)健增長
2018年，綠城服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入67.1億元，同比增長30.5%。公司2014年-2018年其營收的增長水平一直穩(wěn)定處于30%附近。
收入的增長主要來源于在管面積的擴大。2018年，綠城服務(wù)的在管面積達(dá)到1.7億平方米，較2017年1.38億平方米增加了23.7%。
追求品質(zhì)，專注中高端、不做低質(zhì)的收并購、主要依賴內(nèi)生增長的戰(zhàn)略決定了綠城服務(wù)的增長水平不會非常突出，2014-2018年長期在30%左右的增長率反映了公司強勁且可持續(xù)性強的內(nèi)生增長能力。
收入結(jié)構(gòu)上，綠城服務(wù)的三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，均取得了較高的增長。物業(yè)服務(wù)是公司的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，2018年取得44.6億元收入，同比增長25.3%；咨詢服務(wù)2018年收入為9.4億元，同比增長38.1%；園區(qū)服務(wù)2018年收入為13.1億元，同比增長45.5%。
增值服務(wù)占比持續(xù)提升，布局完善潛力巨大
綠城服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也持續(xù)得到優(yōu)化。物業(yè)服務(wù)在總收入的占比持續(xù)下降，由2017年的69.3%降至2018年的66.5%。
增值服務(wù)的占比持續(xù)提升，園區(qū)服務(wù)增長最為強勁，由2017年的17.5%增長至2018年的19.5%；咨詢服務(wù)的占比也由2017年的13.2%提高至14.0%。增值服務(wù)板塊為2018年度貢獻了更高的增長，其占比也持續(xù)提升。
綠城服務(wù)的增值服務(wù)具有完善的布局。其中園區(qū)服務(wù)覆蓋了業(yè)主全生命周期和各種生活服務(wù)場景，是公司增長速度最快的業(yè)務(wù)，其園區(qū)空間服務(wù)同比增長88.2%，文化教育服務(wù)同比增長77.2%，園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)同比增長29.8%。
從增長趨勢上看，綠城服務(wù)的增值服務(wù)處于高速增長階段，完善的布局疊加綠城高端物管的定位，綠城服務(wù)在增值服務(wù)板塊的潛力巨大。
高品質(zhì)服務(wù)，增值服務(wù)提升整體盈利
綠城服務(wù)的利潤率處于可比上市公司中較低水平。2018年公司的銷售毛利率為17.85%，銷售凈利率為7.2%。
該盈利水平與綠城服務(wù)的公司定位有關(guān)。一方面，出于對于服務(wù)品質(zhì)的追求，綠城服務(wù)曾明確表示“希望物業(yè)服務(wù)板塊的毛利率不是很高”，正式因為追求品質(zhì)的理念讓綠城服務(wù)的滿意度和物業(yè)費收繳率一直處于行業(yè)前列。
另一方面則是物業(yè)費的收費模式不同所致。酬金制下物業(yè)服務(wù)的毛利率接近100%，包干制下則需要將收取的物業(yè)費全額記作收益，并將從中支付的開支作為直接經(jīng)營開支，該制度下可反映公司的真實盈利水準(zhǔn)。綠城服務(wù)以包干制為主導(dǎo)，而有些公司則是包干制輔以酬金制，因此橫向?qū)Ρ认掠幸欢ǔ潭仁д妗?/span>
雖然利潤率處于同比上市公司較低水平，但是綠城服務(wù)的ROE水平相較于其低毛利率有較大提升。主要源于公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率位于可比上市公司最高水平。
高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了綠城圍繞自身的客戶獲取了更高的價值，營運效率大幅高于同行。而綠城服務(wù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率也是上市公司中最高水平，充分反映了業(yè)主對其高品質(zhì)服務(wù)的認(rèn)可。
業(yè)主對物業(yè)公司的高認(rèn)可度是物業(yè)公司開展增值服務(wù)的基礎(chǔ)。我們認(rèn)為，綠城服務(wù)當(dāng)前的低毛利率水平并不能充分反映其盈利能力，公司商業(yè)模式是通過提供較高品質(zhì)低毛利率的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，獲得良好品牌知名度和客戶滿意度后，再通過高利潤的園區(qū)增值服務(wù)和顧問咨詢服務(wù)來實現(xiàn)盈利。
這一商業(yè)模式還有充分的挖掘潛力，當(dāng)前公司的非物業(yè)服務(wù)收入僅占總收入33.5%，處于持續(xù)提升的階段，還有較大的提升空間。而通過提升高毛利率的增值服務(wù)占比，公司的盈利能力也有較大的提升空間。
內(nèi)生增長驅(qū)動穩(wěn)健擴張，業(yè)績可見度高
綠城服務(wù)一直堅持內(nèi)生增長、審慎收購的擴張模式，該戰(zhàn)略給公司帶來較為平緩的增長速度，但同樣避免了因收購低質(zhì)項目帶來的降低盈利水平或口碑上的負(fù)面影響。
2018年，綠城服務(wù)賬面上僅有8207萬元的商譽，考慮其公司體量，其商譽的金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同比上市公司，未來商譽爆雷的風(fēng)險極低。這種謹(jǐn)慎的擴張模式給綠城服務(wù)帶來安全的財務(wù)結(jié)構(gòu)和高水準(zhǔn)的盈利質(zhì)量。
此外，綠城服務(wù)具有充足的項目儲備，為物業(yè)服務(wù)收入的持續(xù)增長打下基礎(chǔ)。作為在管面積的主要來源，綠城服務(wù)的儲備面積在2018年達(dá)到新高，為1.92 億平方米，與2017 年1.5億平方米相比增長了28.1%，這是綠城服務(wù)連續(xù)第五年儲備面積高于在管面積，為其未來穩(wěn)定增長提供了高確定性。