中物研協(xié) 研究員 / 張樂
4月27日，南都物業(yè)年報發(fā)布，預(yù)示著14家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已完成了年報發(fā)布，對2018年經(jīng)營業(yè)績交出了答卷。
2018年，南都物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入10.59億元，同比增長29.18%；營業(yè)總成本9.56億元，同比增長32.09%；
實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤為0.92億元，同比增長22.69%，總資產(chǎn)達13.43億元，同比增長65.68%，其中歸屬于母公司所有者權(quán)益合計為6.39億元，同比增長125.45%。
/ 面積增長速度加快
收購之路拓展外延 /
截止2018年12月31日，南都物業(yè)累計總簽約項目433個（包含金楓物業(yè)）,比上年同期增加158個，增長率57.45%，累計總簽約面積5,542.56萬平方米，比上年同期增長1,657.61萬平方米，增長率42.67%。
○ 數(shù)據(jù)來源：招股說明書，公司財報,CRIC
從2014年開始到2017年，南都物業(yè)都一直保持著20%左右的面積增長率，一直到2018年，實現(xiàn)了增長率翻倍，簽約面積達到5543萬平方米，除了南都物業(yè)堅持“3+X”戰(zhàn)略，深耕江浙滬地區(qū)，打開深圳、蕪湖、榆林、烏魯木齊等地市場之外，收購金楓物業(yè)也為南都物業(yè)簽約面積增加貢獻了力量。
南都物業(yè)服務(wù)范圍主要位于浙江省、北京、上海、重慶，收購金楓物業(yè)，在江蘇省加碼，無疑是為了擴充長三角地區(qū)的實力。而金楓物業(yè)在2018年5月份剛剛完成了對中遠物業(yè)的收購，對于南都物業(yè)也是一種間接的業(yè)務(wù)拓展。
/ 加速浙江省外市場開發(fā)力度
聯(lián)手國有銀行布局長租公寓 /
南都物業(yè)2018年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入10.59億元，其中，浙江省實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入7.23億元，較上年同期增長14.30%。同時，南都物業(yè)也加快了浙江省外市場開發(fā)力度，在物業(yè)管理服務(wù)項目持續(xù)增加的情況下，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入3.34 億元，較上年同期增長67.97%。
○ 數(shù)據(jù)來源：招股說明書，公司財報,CRIC
2018年南都物業(yè)在案場服務(wù)、包干制物業(yè)管理服務(wù)、酬金制物業(yè)管理服務(wù)、顧問服務(wù)、增值服務(wù)之外，主營物業(yè)中還增加了長租公寓。
早在2017年，南都物業(yè)旗下子公司大悅資產(chǎn)開始布局長租業(yè)務(wù)，打造“群島”系列長租公寓。2018年5月,大悅資產(chǎn)與建信浙江公司共同投資設(shè)立杭州建信大悅住房服務(wù)有限公司(“建信大悅”),注冊資本為500萬元人民幣,主要經(jīng)營分散式住房租賃服務(wù)和相關(guān)配套服務(wù)。
建信浙江公司是建行旗下子公司，而建行是國有銀行中布局長租公寓領(lǐng)域的領(lǐng)先者，南都物業(yè)與建行合作，可以借助建行的租賃平臺，實現(xiàn)資源的拓展。
/ 利潤增速放緩
盈利能力稍顯弱勢 /
2018年2月1日，南都物業(yè)在上海證券交易所上市發(fā)行，成為國內(nèi)首家登陸A股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也是截止到目前為止唯一一家沖擊A股成功的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
○ 數(shù)據(jù)來源：招股說明書，公司財報,CRIC
登陸A股之后，南都物業(yè)放緩了發(fā)展的步伐，將營業(yè)利潤與凈利潤的增長率保持在了20%左右，與2014年、2015年猛烈的“進攻”計劃形成了對比，這也與目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)精細(xì)化、品質(zhì)化發(fā)展趨勢有關(guān)。
○ 數(shù)據(jù)來源：招股說明書，公司財報,CRIC
根據(jù)南都物業(yè)年報披露的總營業(yè)成本構(gòu)成來看，主營業(yè)務(wù)的成本就占據(jù)了85%。過高的營業(yè)成本是影響南都物業(yè)盈利的原因之一。接著就是眾多企業(yè)都占據(jù)較高的管理費用，占了總成本10%，銷售費用占3%，稅費僅占1%。說明，主營業(yè)務(wù)成本依然是各家企業(yè)重點優(yōu)化對象。
值得一提的是，在眾多的費用支出中，南都物業(yè)在財務(wù)費用方面獲得了收入，此項收入主要是來源于利息收入，抵扣當(dāng)年手續(xù)費后，獲得了約298萬元的財務(wù)收入。
/ 加速融合收購企業(yè)
依托平臺，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)品質(zhì) /
南都物業(yè)在業(yè)績報告中，也對未來發(fā)展戰(zhàn)略做了規(guī)劃，主要分為以下幾點：
1、 精耕區(qū)域市場，形成規(guī)模優(yōu)勢
2019年，南都物業(yè)將以“3+X”市場拓展戰(zhàn)略為切入點，加大各城市新盤、存量盤資源排摸，通過標(biāo)桿項目建設(shè)、品牌推廣，提升當(dāng)?shù)厥袌稣加新?，擴大規(guī)模效應(yīng)。
2、 融合共生，多品類協(xié)同發(fā)展
融合已收購的采林物業(yè)、金楓物業(yè)的資源與優(yōu)勢，以南都品質(zhì)管理為牽引，強化三家企業(yè)的產(chǎn)品特色，發(fā)展優(yōu)質(zhì)品類業(yè)務(wù)，提高多品類業(yè)務(wù)收入占比。
3、 立足美好，創(chuàng)新業(yè)主服務(wù)模式，優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)
南都物業(yè)將依托悅嘉家社區(qū)生活服務(wù)平臺，實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)一鍵式管理，縮短服務(wù)響應(yīng)時間，提高服務(wù)效率，使服務(wù)提供更精準(zhǔn)。同時，在平臺中引入服務(wù)商家，滿足業(yè)主多方位生活需求。
另一方面，南都物業(yè)將聯(lián)合大悅商業(yè)，運營 “產(chǎn)品+互聯(lián)網(wǎng)+社群”模式的“群島”系列服務(wù)公寓、國際青年社區(qū)、托管式公寓、復(fù)合型園區(qū)等四類產(chǎn)品，以實現(xiàn)客戶投資、持有資產(chǎn)的持續(xù)增值。