3月29日，濱江服務(wù)發(fā)布了2018年全年業(yè)績公告。
2018年濱江服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入人民幣5.1億元，同比增長45.9%。其中，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入人民幣3.2億元，同比增長45.0%；非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入人民幣1.6億元，同比增長54.3%；業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入人民幣0.38億元，同比增長24.4%。
實(shí)現(xiàn)毛利人民幣1.4億元，同比增長49.8%，毛利率為26.5%。實(shí)現(xiàn)年度利潤人民幣0.7億元，同比增長22.2%。
現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為人民幣4.6億元，同比增長50.9%，主要是由于經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入帶來的增長。
2018年實(shí)現(xiàn)每股基本及攤薄盈利人民幣0.35元，同比增幅為20.7%。
/ 在管面積增幅加大
收入結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 /
2018年濱江服務(wù)在管總建筑面積達(dá)到了1160萬平方米，共有76個(gè)在管物業(yè)，包括57個(gè)住宅物業(yè)及19個(gè)非住宅物業(yè)，合同管理面積（不包括在管建筑面積）為920萬平方米。從濱江服務(wù)發(fā)布的招股說明書來看，一直保持著25%以上的在管面積增幅，2018年增幅達(dá)到了35%。
○ 數(shù)據(jù)來源：招股說明書，公司財(cái)報(bào),CRIC
濱江服務(wù)的業(yè)務(wù)主要由物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及業(yè)主增值服務(wù)構(gòu)成。物業(yè)管理服務(wù)包括安保、保潔、園藝、維修、維護(hù)及配套服務(wù)；非業(yè)主增值服務(wù)包括交付前服務(wù)、咨詢服務(wù)及小區(qū)空間服務(wù)；業(yè)主增值服務(wù)包括小區(qū)增值服務(wù)、定制室內(nèi)裝飾服務(wù)及物業(yè)代理服務(wù)。
從濱江服務(wù)披露的數(shù)據(jù)信息來看，物業(yè)管理服務(wù)一直占據(jù)著主要收入來源，從2015年至2018年，占總收入的比例均在60%以上。非業(yè)主增值服務(wù)占總收入百分比的比例逐年上升，2018年已經(jīng)到達(dá)30%，而業(yè)主增值服務(wù)一直穩(wěn)定在8%。
○ 數(shù)據(jù)來源：招股說明書，公司財(cái)報(bào),CRIC
/ 增值服務(wù)毛利率可觀
凈利率受上市費(fèi)用影響 /
2018年濱江服務(wù)毛利為1.35億元人民幣，毛利率為26.5%，主要是由于非業(yè)主增值業(yè)務(wù)和業(yè)主增值業(yè)務(wù)收益率進(jìn)一步提升。
根據(jù)濱江服務(wù)招股說明書以及2018年業(yè)績報(bào)告顯示，2015年至2018年，雖然業(yè)主增值服務(wù)毛利率在降低，卻依然是三個(gè)業(yè)務(wù)中毛利率最高的項(xiàng)目，這與多年來濱江服務(wù)布局社區(qū)業(yè)主多元化增值服務(wù)項(xiàng)目有關(guān)。
近年來，濱江服務(wù)也開始發(fā)力非業(yè)主增值服務(wù)，2017年開始就取得了巨大的成效，2018年毛利率達(dá)到了43.1%，具備超越業(yè)主增值服務(wù)毛利率的能力。而作為，主要收入來源的物業(yè)管理服務(wù)，從2015年開始，就維持15%左右的毛利率，具有極高的穩(wěn)定性。
○ 數(shù)據(jù)來源：招股說明書，公司財(cái)報(bào),CRIC
年內(nèi)利潤約為7040萬元，同比增長了22.2%，凈利率（公司權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤除以收入）為13.8%，同比減少了2.6%，這與2018年預(yù)上市所造成的費(fèi)用有關(guān)。
剔除上市費(fèi)用及稅后影響人民幣1520萬元（稅前為人民幣2020萬元），公司權(quán)益股東應(yīng)占經(jīng)調(diào)整凈利潤為人民幣8504萬元，較2017年增長49.3%。
經(jīng)調(diào)整凈利率（公司權(quán)益股東應(yīng)占經(jīng)調(diào)整凈利潤除以收入）為16.8%，較去年同期16.4%增加0.4個(gè)百分點(diǎn)。所以濱江服務(wù)日常運(yùn)營部門的凈利潤率處于正常狀態(tài)。
/ 上市款項(xiàng)啟用合營公司部分 /
3月15日，濱江服務(wù)在港交所主板掛牌上市，是2019年首家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于此次募集款項(xiàng)的應(yīng)用，主要分為五部分：
○ 數(shù)據(jù)來源：招股說明書，公司財(cái)報(bào),CRIC
○ 35%用于收購位于長江三角洲的主要城市以及深圳等新城市的物業(yè)管理公司，以進(jìn)一步增加現(xiàn)有市場份額及擴(kuò)大地域覆蓋面。
○ 25%用于更新管理服務(wù)系統(tǒng)，以及招募及培養(yǎng)人才。
○ 20%用于投資于資產(chǎn)管理平臺，以從事運(yùn)營工業(yè)園。
○ 10%通過與當(dāng)?shù)卣拔飿I(yè)開發(fā)商合作設(shè)立合營公司或平臺。
○ 10%做運(yùn)營資金及一般企業(yè)用途。
截至年報(bào)統(tǒng)計(jì)時(shí)間，濱江服務(wù)僅用了0.4%來設(shè)立合營公司，其他資金暫時(shí)未使用，所以未來濱江服務(wù)的戰(zhàn)略規(guī)劃也與上市募集資金的使用有著強(qiáng)烈的聯(lián)系。
/ 擴(kuò)大高端市場業(yè)務(wù)，優(yōu)化增值服務(wù) /
作為香港主板上市的新秀，濱江服務(wù)在2018年業(yè)績報(bào)告中做了兩大未來發(fā)展規(guī)劃：
首先，通過多種渠道擴(kuò)大高端市場業(yè)務(wù)規(guī)模，積極獲取濱江集團(tuán)及第三方物業(yè)開發(fā)商的新業(yè)務(wù)；
其次，按客戶需求量身打造的多樣化及差異化增值服務(wù)，繼續(xù)優(yōu)化管理集中化及標(biāo)準(zhǔn)化，并采用先進(jìn)技術(shù)提高經(jīng)營效率及確保服務(wù)質(zhì)量。
濱江服務(wù)從內(nèi)部、外部兩個(gè)方面，對未來的發(fā)展做了規(guī)劃，雖然濱江物業(yè)是資本市場的新起之秀，但是在物業(yè)管理行業(yè)深耕多年，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁入存量市場，我們期待市場化進(jìn)程加速的濱江服務(wù)未來能夠在業(yè)績上獲得持續(xù)爆發(fā)。