去年蜂擁涌入港股市場的物業(yè)服務企業(yè)，已經(jīng)陸續(xù)交出了自己2018年的成績單。
繼新城悅(01755.HK)、雅生活服務(03319.HK)、碧桂園服務(06098.HK)陸續(xù)發(fā)布2018年全年業(yè)績之后，3月28日，彩生活(01778.HK)也披露了企業(yè)年報，公司年收入環(huán)比增幅翻倍有余，股東應占溢利增逾超五成。
截止到3月31日，除去今年新上市的濱江服務、奧園健康生活不列入本文統(tǒng)計外，新城悅、雅生活服務、碧桂園服務、中海物業(yè)、永升生活服務、祈福生活服務、綠城服務、佳兆業(yè)物業(yè)、浦江中國、彩生活、中奧到家等11家港股上市物業(yè)服務企業(yè)也均全部披露2018年全年業(yè)績。
物業(yè)股業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異
回望2018年，整體經(jīng)濟大環(huán)境發(fā)生了太多變化，但這并沒有對物業(yè)板塊的整體業(yè)績形成較大影響，從公開數(shù)據(jù)來看，港股上市的絕大部分物企2018均實現(xiàn)業(yè)績大漲，物業(yè)板塊持續(xù)仍然是資本市場的“寵兒”。
※除了明確標明以港元計價的中海物業(yè)外，其余業(yè)績計價單位均是人民幣
從營收方面來看，在披露年報的11家企業(yè)當中，除祈福生活服務、浦江中國、佳兆業(yè)物業(yè)外，其余公司的營收規(guī)模都超過了10億元。其中綠城服務營收規(guī)模最大，達67億元，其次是碧桂園服務，2018年的營業(yè)收入達46.8億元，第三名彩生活則以36.1億元緊隨其后。另一方面，祈福生活服務、浦江中國的營收規(guī)模則遠遠落后其他公司，僅為3.4億元和3.9億元。
凈利潤方面，碧桂園服務以盈利9.3億元成為2018年港股市場上最會賺錢的物業(yè)服務企業(yè)，延續(xù)了2018年中期業(yè)績的強勢表現(xiàn)。此外，雅生活服務實現(xiàn)了8億元的盈利，彩生活、綠城服務分別盈利4.9億元、4.8億元。而營收規(guī)模墊底的浦江中國，凈利潤水平成為目前港股上市企業(yè)中唯一一個凈利潤負增長的企業(yè)，據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，公司凈利潤由2017年的人民幣0.36億元減少約27.6%至2018年的人民幣0.26億元。
而從在管面積來看，目前在管面積最大的是彩生活，公司服務面積5.54達億平方米，碧桂園服務則以5.05億平方米位居第二。值得注意的是，截至2018年12月31日，彩生活的平臺服務面積已達到11.22億平方米里，包括合約管理總建筑面積5.54億平方米，合作面積3.19億平方米及同盟面積2.5億平方米。
再來看業(yè)績增速，增速最快的是雅生活服務，公司凈利潤較去年同期增長了170.10%，而體量最大的碧桂園服務業(yè)績增速緊隨其后，據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，公司業(yè)績較去年同比增長了112.10%。此外，去年年底新上市的新城悅和永升生活服務也均錄得了77.90%、64.80%的業(yè)績增速。而中奧到家的業(yè)績增速則顯得相對緩慢，公司2018年凈利潤增長率僅為6.10%。
那么，除了業(yè)績整體表現(xiàn)強勢之外，誰才是從2018年至今，最讓投資者最賺錢的物業(yè)股？
對比各大物企2018年年初或上市當日到2019年3月底股價數(shù)據(jù)，在目前在港股上市的13家企業(yè)中，新城悅的漲幅最大為165.36%，成為最讓投資者最賺錢的物業(yè)股，永升生活服務則以86.86%位列第二。此外，統(tǒng)計內(nèi)的13家物企除佳兆業(yè)物業(yè)外均實現(xiàn)上漲，且有一半物企2018年股價漲幅超過了30%。
增值服務成物企業(yè)績增長新引擎
目前，物業(yè)服務企業(yè)都在布局增值服務板塊，而就年報數(shù)據(jù)來看，除管理面積、收并購等因素外，增值服務收入上升是物業(yè)公司業(yè)績增長的主要原因，在此其中，社區(qū)增值服務相更是對于其他增值服務、物業(yè)基礎服務有著更高的毛利率，物企紛紛著力社區(qū)增值服務的開拓也為自身帶來了更多元化和更豐厚的利潤來源。
據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，除綠城服務外，目前物企在社區(qū)服務領域相關業(yè)務的毛利率遠遠高于非業(yè)主增值服務及物業(yè)管理服務，新城悅社區(qū)增值服務毛利率更是高達81.7%。
而園區(qū)服務（社區(qū)增值服務）毛利率有待提升的綠城服務，公司表示毛利率下行是由于受到二手房市場交易冷淡，車位尾盤銷售及房屋返租業(yè)務處于業(yè)務初期，以及為了提升文化教育服務品質，在教育課程體系的研發(fā)、教職人員的人才儲備與培訓體系搭建等方面持續(xù)加大投入導致的，只是短時期業(yè)務發(fā)展問題。
對此，興業(yè)證券認為，長期模式比短期利潤更重要，社區(qū)增值服務是物業(yè)服務企業(yè)在提供物管服務的基礎上，對于業(yè)主各類生活場景的需求所提供的服務，服務質量是取勝的前提。綠城服務在服務的品質、平臺打造和服務創(chuàng)新上均為業(yè)界領先，雖然短期個別業(yè)務利潤率承受壓力，但未來業(yè)務模式待進一步優(yōu)化后，業(yè)績還將保證持續(xù)增長。
雖然目前社區(qū)增值服務仍占比不大，但近幾年社區(qū)增值服務一直是各大物企大力發(fā)展的重點領域，頭部物企均在進一步豐富自身社區(qū)增值業(yè)務模式，像碧桂園服務通過與騰訊簽訂合作協(xié)議，將攜手率先共建內(nèi)地首個「AI+服務」社區(qū)，且續(xù)借助騰訊的技術優(yōu)勢，加快其社區(qū)智能化及數(shù)據(jù)化建設。雅生活服務將繼續(xù)采用輕資產(chǎn)運營模式，與商業(yè)伙伴展開多層次合資合作，共同布局新型社區(qū)經(jīng)濟服務生態(tài)圈。彩生活伴隨著E停車、E能源等生態(tài)圈產(chǎn)品公司快速發(fā)展，其用戶規(guī)模將持續(xù)上升。
可以預見的是，隨著社區(qū)人口結構及消費場景的變化，社區(qū)增值服務還將擁有更龐大的市場需求和廣闊前景，而社區(qū)增值服務也將進一步成為物企業(yè)績增長的新引擎。
行業(yè)集中度進一步提升
翻閱此次年報數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，第一梯隊例如碧桂園服務、彩生活、雅生活服務等物業(yè)服務企業(yè)不僅業(yè)績靚麗，企業(yè)自身競爭優(yōu)勢也愈發(fā)明顯，在營業(yè)收入、凈利潤、管理面積等方面規(guī)?；境溆喔酃晌锲?/span>3-4倍，行業(yè)龍頭地位相對穩(wěn)固。
大華繼顯策略師葉國邦表示，碧桂園服務作為在港上市市值最大的物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)營績效居全國之首，集團2018全年純利大增1.3倍，當中就收入占比逾七成的物業(yè)管理服務主業(yè)，期內(nèi)收費管理面積按年穩(wěn)定增加48%至約1.81億平方米，管理層預期今年在管面積可達不低于7000萬平方米的增幅，故核心業(yè)務具不俗的盈利能見度。
并且，碧桂園服務具有一定規(guī)模優(yōu)勢及資源優(yōu)勢，公司在物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務、非業(yè)主增值服務三大業(yè)務的協(xié)同使公司獲得市場高度認可，業(yè)務之間相互促進，可為公司帶來新的商機，具有明顯的競爭優(yōu)勢。
回看業(yè)績同樣亮眼的雅生活服務，2018年公司在管面積外拓、增值服務擴展等相關業(yè)績上均取得了不俗的成績。據(jù)年報公告披露的相關信息顯示，目前公司依托雅居樂控及其附屬公司雅居樂集團及綠地控股兩大股東，立足大灣區(qū)面向全國快速拓張，目前合約面積儲備充足，未來業(yè)績得到保障。同時公司深耕雅居樂物業(yè)和綠地物業(yè)雙品牌發(fā)展戰(zhàn)略，進一步擴大在物業(yè)服務領域的輻射力和影響力，上市后品牌影響力進一步提升，為自身加速拓展第三方的物業(yè)管理業(yè)務及增值服務提供了有力支持。
2018年是物業(yè)管理行業(yè)市場化、資本化急速提升的一年，而這些頭部物企在資本化、市場化方面均走在了行業(yè)前列。
對此，一位業(yè)內(nèi)人士向物業(yè)深度報道表示，這在一定程度上也給后續(xù)想要進入資本市場的物業(yè)服務企業(yè)提出了警示，未來，物業(yè)管理行業(yè)集中度將進一步提升，行業(yè)龍頭在市場競爭中的優(yōu)勢愈發(fā)顯現(xiàn)，在強者恒強的態(tài)勢下，未來物管行業(yè)龍頭企業(yè)會持續(xù)規(guī)?；瘮U張，保持具有競爭力的優(yōu)勢地位，實現(xiàn)新一輪增長。留給還未入局者的蛋糕能有多大無法得知，但就現(xiàn)在發(fā)展情況來看，想要借力資本春風將企業(yè)推向發(fā)展快車道的時間已經(jīng)頗為緊俏。