3月24日，綠城服務發(fā)布2018年度業(yè)績報告。
據年報數(shù)據顯示，2018年公司實現(xiàn)營業(yè)收入67.1億元，同比增長30.5%；毛利達到11.98億元，同比增長26.6%；經營利潤5.16億元，同比增長6.5%；歸母凈利潤4.83億元，同比增長31.5%；毛利率為17.8%，與去年同期相比略微下降0.6個百分點；凈利潤率為7.2%，較去年同期7.5%略微下降0.3個百分點；每股盈利為0.17元，同比增長21.4%。
2018年綠城服務延續(xù)了其一貫以來穩(wěn)健的特色，內生增長驅動的在管面積持續(xù)增長確保其基礎服務規(guī)模不斷擴大，高質量的基礎服務又帶來大量增值服務業(yè)務的發(fā)展空間。
在當前野蠻擴張的物業(yè)管理服務行業(yè)，專注高端，主要依靠內生增長的綠城服務將在持續(xù)發(fā)展的道路上走得更穩(wěn)，更遠。
/ 速度與質量兼顧，收入穩(wěn)健增長 /
2018年，綠城服務實現(xiàn)營業(yè)收入67.1億元，同比增長30.5%。公司2014年-2018年其營收的增長水平一直穩(wěn)定處于30%附近。
收入的增長主要來源于在管面積的擴大。2018年，綠城服務的在管面積達到1.7億平方米，較2017年1.38億平方米增加了23.7%。
追求品質，專注中高端、不做低質的收并購、主要依賴內生增長的戰(zhàn)略決定了綠城服務的增長水平不會非常突出，2014-2018年長期在30%左右的增長率反映公司強勁且可持續(xù)性強的內生增長能力。
○ 數(shù)據來源：公司財報，CRIC
收入結構上，綠城服務的三大業(yè)務板塊協(xié)同發(fā)力，均取得了較高的增長。物業(yè)服務是公司的基礎業(yè)務，2018年取得44.6億元收入，同比增長25.3%；咨詢服務2018年收入為9.4億元，同比增長38.1%；園區(qū)服務2018年收入為13.1億元，同比增長45.5%。
/ 增值服務占比持續(xù)上升，
布局完善潛力巨大 /
綠城服務的業(yè)務結構也持續(xù)得到優(yōu)化。物業(yè)服務在總收入的占比持續(xù)下降，由2017年的69.3%降至2018年的66.5%。
增值服務的占比持續(xù)提升，園區(qū)服務增長最為強勁，由2017年的17.5%增長至2018年的19.5%；咨詢服務的占比也由2017年的13.2%提高至14.0%。增值服務板塊為2018年度貢獻了更高的增長，其占比也持續(xù)提升。
○ 數(shù)據來源：公司財報，CRIC
綠城服務的增值服務具有完善的布局。其中園區(qū)服務覆蓋了業(yè)主全生命周期和各種生活服務場景，是公司增長速度最快的業(yè)務，其園區(qū)空間服務同比增長88.2%，文化教育服務同比增長77.2%，園區(qū)產品和服務同比增長29.8%。
從增長趨勢上看，綠城服務的增值服務處于高速增長階段，完善的布局疊加綠城高端物管的定位，綠城服務在增值服務板塊的潛力巨大。
/ 高品質服務拉低利潤率，
有望通過增值服務提升整體盈利 /
綠城服務的利潤率處于可比上市公司中較低水平。2018年公司的銷售毛利率為17.85%，銷售凈利率為6.94%，在已發(fā)布年報的上市公司中處于最低水平。
該盈利水平與綠城服務的公司定位有關。一方面，出于對于服務品質的追求，綠城服務曾明確表示“希望物業(yè)服務板塊的毛利率不是很高”，正式因為追求品質的理念讓綠城服務的滿意度和物業(yè)費收繳率一直處于行業(yè)前列。
另一方面則是物業(yè)費的收費模式不同所致。酬金制下物業(yè)服務的毛利率接近100%，包干制下則需要將收取的物業(yè)費全額記作收益，并將從中支付的開支作為直接經營開支，該制度下可反映公司的真實盈利水準。綠城服務以包干制為主導，而有些公司則是包干制輔以酬金制，因此橫向對比下有一定程度失真。
○ 數(shù)據來源：公司財報，CRIC
雖然利潤率處于同比上市公司較低水平，但是綠城服務的ROE水平相較于其低毛利率有較大提升。主要源于公司的總資產周轉率位于可比上市公司最高水平。
高資產周轉率反映綠城圍繞自身的客戶獲取了更高的價值，營運效率大幅高于同行。而綠城服務應收賬款周轉率也是上市公司中最高水平，充分反映業(yè)主對齊高品質服務的認可。
○ 數(shù)據來源：公司財報，CRIC
業(yè)主對物業(yè)公司的高認可度是物業(yè)公司開展增值服務的基礎。我們認為，綠城服務當前的低毛利率水平并不能充分反映其盈利能力，公司商業(yè)模式是通過提供較高品質低毛利率的基礎物業(yè)服務，獲得良好品牌知名度和客戶滿意度后，再通過高利潤的園區(qū)增值服務和顧問咨詢服務來實現(xiàn)盈利。
這一商業(yè)模式還有充分的挖掘潛力，當前公司的非物業(yè)服務收入僅占總收入33.5%，處于持續(xù)提升的階段，還有較大的提升空間。而通過提升高毛利率的增值服務占比，公司的盈利能力也有較大的提升空間。
/ 內生增長驅動未來穩(wěn)健擴張，
業(yè)績可見度高 /
綠城服務一直堅持內生增長、審慎收購的擴張模式，該戰(zhàn)略給公司帶來較為平緩的增長速度，但同樣避免了因收購低質項目帶來的降低盈利水平或口碑上的負面影響。
2018年，綠城服務賬面上僅有8207萬元的商譽，考慮其公司體量，其商譽的金額遠遠低于同比上市公司，未來商譽爆雷的風險極低。這種謹慎的擴張模式給綠城服務帶來安全的財務結構和高水準的盈利質量。
此外，綠城服務具有充足的項目儲備，為物業(yè)服務收入的持續(xù)增長打下基礎。作為在管面積的主要來源，綠城服務的儲備面積在2018年達到新高，為1.92 億平方米，與2017 年1.5億平方米相比增長了28.1%，這是綠城服務連續(xù)第五年儲備面積高于在管面積，為其未來穩(wěn)定增長提供了高確定性。