永升生活服務(wù)是旭輝控股集團(股票代碼00884.HK)旗下的物業(yè)管理服務(wù)商，于2002年成立，2018年通過重組成為“永升生活服務(wù)”，2018年12月17日，在港交所上市。
2019年3月22日，永升生活服務(wù)發(fā)布2018年業(yè)績報告。年報顯示，2018年核心凈利潤同比增長64.8%，交出首份靚麗答卷。
/ 營業(yè)收入、毛利及凈利潤大漲 /
2018年，永升生活服務(wù)在管面積從2017年2650萬平方米上升52%至4020萬平方米。
受規(guī)模大幅增長影響，2018年永升生活服務(wù)收入實現(xiàn)同比增長48.3%增至10.76億元；同時毛利漲幅達到68.9%，從2017年的1.83億元漲至3.09億元，毛利率同比上升3.5%至28.7%；凈利潤則同比大幅上漲64.8%，至1.26億元。
○資料來源：企業(yè)年報 招股書
永升生活服務(wù)擁有三大業(yè)務(wù)，分別為物業(yè)管理服務(wù)、對非業(yè)主的增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，三者共同構(gòu)成永升生活服務(wù)向其客戶提供的綜合服務(wù)。
○資料來源：企業(yè)年報 招股書
物業(yè)管理服務(wù)是永升生活服務(wù)最大的收入來源。2018年，物業(yè)管理服務(wù)收入為6.67億元，占其總收入的62%，較2017年同比上漲41.2%。
○資料來源：企業(yè)年報
該增長主要得益于在管面積的快速增長，這與永升生活服務(wù)2018年致力擴大第三方客戶有莫大關(guān)系。物業(yè)管理服務(wù)源自第三方發(fā)展商的收入占比從2017年28.6%上漲至34.3%。
○資料來源：企業(yè)年報
同時，毛利率也有所上升較2017年增長2.7%，這主要是由于其持續(xù)推進智慧社區(qū)及管理系統(tǒng)建設(shè)，以技術(shù)及自動化系統(tǒng)的應(yīng)用有效的實現(xiàn)了降低增效。
社區(qū)增值服務(wù)增長最為迅猛。永升生活服務(wù)總裁周洪斌認為，未來物業(yè)管理企業(yè)的競爭與發(fā)力點顯然不僅在基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，而是通過物業(yè)服務(wù)的平臺，提供更多的增值服務(wù)，搶占流量入口。
2018年，永升生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)分別實現(xiàn)同比增長，其中社區(qū)增值服務(wù)增幅為80.3%，從2017年1.1億元增長至1.98億元。
○資料來源：企業(yè)年報
社區(qū)增值服務(wù)收入的增長，主要是規(guī)模經(jīng)濟效益所致，由于在管面積增加，帶來社區(qū)增值服務(wù)客戶大幅增長以及多樣產(chǎn)品化的的滲透率不斷提升。
同時，永升生活服務(wù)通過開發(fā)適合社區(qū)業(yè)主的增值服務(wù)產(chǎn)品，來推動增值服務(wù)收入的增加，2018年社區(qū)增值服務(wù)的收入占比達18.4%。
○資料來源：企業(yè)年報
基于社區(qū)場景和服務(wù)人群的研究，永升生活服務(wù)建立了完整的UP增值服務(wù)體系，包括[旭惠團]、[鄰聚游]、[旭惠美家]及[租售中心]等子品牌，向業(yè)主提供家居生活服務(wù)、停車位管理、租賃及銷售服務(wù)、公共區(qū)域增值等服務(wù)。
/ 在管面積大幅增長 /
依托大股東旭輝的迅猛發(fā)展和自身的積極外拓，永升生活服務(wù)近三年在業(yè)務(wù)規(guī)模和均呈現(xiàn)出高于同行平均水平的增速。
2015-2017年，永升生活服務(wù)的在管物業(yè)總建筑面積從980萬平方米增長到2650萬平方米，年復(fù)合增長率達到64.5%。2018年，永升生活服務(wù)繼續(xù)堅持快速擴大管理面積的戰(zhàn)略目標。
截至2018年底，合約面積為6555萬平方米，同期產(chǎn)生收益的在管面積達到了4020萬平方米，在管項目數(shù)量為258個，同比分別增長52%及37.2%。
○資料來源：企業(yè)年報 招股書
截至2018年底，永升生活服務(wù)已從上海擴展至全國43座城市，其中79%位于東部、北部核心城市。
同時，其也積極面向市場化運作作出努力，堅持面向第三方市場拓展。2018年，永升生活服務(wù)與薊州高新、山東福漢集團等多家開發(fā)商達成戰(zhàn)略合作，將優(yōu)先獲取該企業(yè)物業(yè)管理權(quán)。
數(shù)據(jù)顯示，目前永升生活服務(wù)第三方中標率為41%，2018年合約面積中64.4%來源于第三方項目。
/ 多業(yè)態(tài)的物管組合 /
雖然住宅物業(yè)收益是總收益的較大部分，但永升生活服務(wù)也在使服務(wù)多樣化以涵蓋其他的物業(yè)類型，通過管理更多的非住宅物業(yè)抓住服務(wù)社會化的機遇。
其招股書顯示，永升生活服務(wù)上市后將拿55%的募集資金用于尋求戰(zhàn)略性收購及投資機會。除了住宅物業(yè)服務(wù)商，永升生活服務(wù)的戰(zhàn)略性收購對象擴展至醫(yī)院、學(xué)校、商場、辦公樓等非住宅的物業(yè)管理提供商，并旨在未來五年將地理覆蓋范圍擴展到至少100個城市。
數(shù)據(jù)顯示，目前永升生活服務(wù)非住宅物業(yè)占在管面積18.5%，收入占比30.4%。
○資料來源：永升物業(yè)官微、企業(yè)年報
同時，永升生活服務(wù)還打造多個品牌的產(chǎn)品線和服務(wù)體系適應(yīng)不同的業(yè)態(tài)。
例如，針對商業(yè)物業(yè)及辦公大樓推出「悅澤商辦」，針對非住宅物業(yè)（如政府樓宇及學(xué)校）建立「悅澤公眾」，針對家庭住宅社區(qū)創(chuàng)立了「37°C社區(qū)」品牌，針對社區(qū)增值服務(wù)創(chuàng)建「UP增值服務(wù)體系」，針對社區(qū)及客戶關(guān)照、物業(yè)開發(fā)商提供的前期服務(wù)及展示單位管理服務(wù)等搭建「社區(qū)關(guān)照系統(tǒng)」。
/ 小結(jié) /
永升生活服務(wù)2018年營收業(yè)績及規(guī)模業(yè)績獲得較大增長，根據(jù)其規(guī)劃，未來將持續(xù)發(fā)力擴大市場份額、提供多元化服務(wù)，并進行技術(shù)及智慧社區(qū)建設(shè)，提升品牌知名度。
同時，永升生活服務(wù)的大股東旭輝集團發(fā)展勢頭強勁，已經(jīng)成功躋身千億房企，為永升生活服務(wù)的持續(xù)發(fā)展提供了強有力的保障，相信其將會在當前的行業(yè)格局中取得更進一步的成績。