智者順時而謀，愚者逆時而動。
萬眾矚目的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布一個月以來，千行百業(yè)都在思慮謀局：進入大灣區(qū)時代,如何共享政策紅利？
粵港澳大灣區(qū)是全球第四大灣區(qū)，是中國開放程度最高，經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一。2019年2月18日，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》（以下簡稱《綱要》）正式發(fā)布，國家將把粵港澳城市集群打造成國際一流灣區(qū)和世界級城市群，使之成為“一帶一路”建設(shè)的重要支撐。借助大灣區(qū)建設(shè)的大好機遇，各產(chǎn)業(yè)板塊，尤其是第三產(chǎn)業(yè)將迎來飛躍式發(fā)展。
物業(yè)管理行業(yè)概莫能外，新時代的新物業(yè)，正揚帆起航，奔赴“大航海時代”。
大機遇：大灣區(qū)風口，物業(yè)劇增新變量
仔細翻閱《綱要》， 這份綱領(lǐng)性文件對粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略定位、發(fā)展目標、空間布局等方面都作了全面規(guī)劃。主要內(nèi)容包括建設(shè)國際科技創(chuàng)新中心、加快基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、加快發(fā)展先進制造業(yè)、共同參與“一帶一路”建設(shè)等多個方面。
在大灣區(qū)啟動初期，基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通顯然是首要任務(wù)。目前，港珠澳大橋和廣深港高鐵已經(jīng)建成通車，深中通道、虎門二橋等工程也在加緊施工。此外，廣東省已經(jīng)提出要建設(shè)“軌道上的粵港澳”，大灣區(qū)內(nèi)港口、機場、軌交、高鐵、路橋、水利、房地產(chǎn)等行業(yè)將首先迎來重大發(fā)展機遇。
這些站在風口上的產(chǎn)業(yè)，都離不開物業(yè)服務(wù)的身影，同時也給物業(yè)服務(wù)提供了極大的增量市場和運作空間。
城市基礎(chǔ)設(shè)施是灣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的基石，其建設(shè)水平會極大地影響灣區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展前景，而城市基礎(chǔ)設(shè)施除了建設(shè)以外，管理和維護同樣重要，例如機場的石材地面需要特殊的的保養(yǎng)方法、路橋上的路燈需要定期保養(yǎng)和更換、科技創(chuàng)新的孵化器需要智慧運維等，這些細節(jié)看似微不足道，但卻涉及到各種物理空間和設(shè)備的正常運行，需要專業(yè)的市場化物業(yè)管理企業(yè)進行精細化、智能化、系統(tǒng)化的管理。
在服務(wù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域方面，物業(yè)行業(yè)的頭部企業(yè)近年來一直探索，通過整合社會各方資源完善各項服務(wù)，拓展新的商業(yè)場景。尤其是萬科物業(yè)和珠海市橫琴新區(qū)合作共建“物業(yè)城市”，令人印象深刻。前者承擔了城市管理、市政養(yǎng)護、社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)等業(yè)務(wù)，并在交通管理、城市治安、市民生活服務(wù)等多個領(lǐng)域，嘗試創(chuàng)新突破。這種一體化服務(wù)的經(jīng)驗，也會為粵港澳大灣區(qū)乃至全國社會治理難題探索一條新路。
（香港維港一角，圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）
隨著粵港澳大灣區(qū)的融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)、人才、資金有條不紊地匯聚、爆發(fā)，住宅需求、商業(yè)需求將迎來結(jié)構(gòu)化升級，地產(chǎn)經(jīng)濟及物業(yè)經(jīng)濟也將迎來“大灣區(qū)時代”。此外，在房地產(chǎn)市場中，二手房的交易與資產(chǎn)保值增值業(yè)務(wù)潛力也是不容忽視的，物業(yè)在公共區(qū)域服務(wù)的價值也會更加彰顯。
在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃中，城市需要進一步提升優(yōu)化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的發(fā)展環(huán)境，增加物業(yè)空間和提升土地的利用效率是極其重要的出發(fā)點。這就意味著，城市對物業(yè)空間的需求進一步擴大。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須跟進風口，順勢迭代，以更加高亢、更加快速的姿態(tài)融進灣區(qū)經(jīng)濟的星辰大海。
大變局：從服務(wù)社區(qū)到服務(wù)城市
在許多行業(yè)專家看來，潮平兩岸闊，風正一帆懸，大灣區(qū)的物業(yè)服務(wù)正走出社區(qū)，反哺城市，驅(qū)動“物業(yè)管理”開始向“城市治理”的升華。
2018年5月，在橫琴新區(qū)管委會見證下，珠海大橫琴投資有限公司與萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，國內(nèi)首個“物業(yè)城市”的治理模式應(yīng)運而生。
橫琴新區(qū)管理委員會綜合執(zhí)法局局長趙振武向萬物君表示，“粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃是國家戰(zhàn)略，我們希望背靠好的政策，通過物業(yè)城市這種創(chuàng)新模式，真正實現(xiàn)城市管理的共治共建共享?！?/span>
《綱要》提到，支持珠海和澳門在橫琴合作建設(shè)集養(yǎng)老、居住、教育、醫(yī)療等功能于一體的綜合民生項目。從物業(yè)城市的角度看，就是把一個龐大無極的生活社區(qū)，整體“打包”作為一個物業(yè)項目進行統(tǒng)籌管理。有分析人士稱，這幾乎相當于在珠海再造一個“澳門”。
那么，當物業(yè)企業(yè)從單一的社區(qū)服務(wù)商升級為全方位的城市服務(wù)商，它主要能做些什么呢？萬科集團高級副總裁、萬科物業(yè)CEO朱保全表示，“物業(yè)城市”模式很新，但更需要用心；“物業(yè)城市”還是少不了環(huán)衛(wèi)和保安，但更需要打造科技感和藝術(shù)感；“物業(yè)城市”需要財政投入，但更需要創(chuàng)出一條自循環(huán)之路；“物業(yè)城市”有城市治理的授權(quán)，但更需要營造城市治理的參與感。
（橫琴口岸一角，圖片來源：珠海大橫琴城資公司）
因此，物業(yè)公司首先要做的就是源頭管理，內(nèi)容涵蓋城市的綠化、衛(wèi)生、改造甚至治安等各方面。
其次是服務(wù)。這么多年來，從管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變這一塊，各地都有待完善，而物業(yè)公司每天做的就是服務(wù)老百姓。由政府做引導，企業(yè)來補充“最后一公里”，這是物業(yè)城市模式的優(yōu)勢，也是題中之義。
最后是運營。目前傳統(tǒng)的城市管理中，很多閑散或雜亂的資源和空間未能得到有效利用，有些甚至給城市管理帶來了困擾。但事實上，通過更規(guī)范、更精細、更專業(yè)的運營方法，這些資源是可以發(fā)揮價值乃至盈利的。
這種對城市公共空間與資源實行全流程“管理+服務(wù)+運營”的模式，既有政府，也有專業(yè)的市場化公司，同時也有老百姓的參與，由此形成了一個共治、共建、共享的社會治理模式。
當然，物業(yè)城市的發(fā)展，有機遇也有挑戰(zhàn)。例如，社區(qū)是封閉式的，但是城市是非常開放的區(qū)域；社區(qū)所管理的人群相對簡單，但城市所管理的人群復(fù)雜程度會大很多；社區(qū)里的管理種類數(shù)量相對有限，但對于城市來說，涉及老百姓的生活，也涉及到公共空間的管理，這和小區(qū)還是有很大不同的。
盡管如此，立足于粵港澳大灣區(qū)的時代背景下，變局中的物業(yè)服務(wù)行業(yè)自然要抓住機遇，迎難而上。據(jù)趙振武介紹，目前對于橫琴物業(yè)城市模式的發(fā)展已有思路，所有工作都在按步驟進行?！霸谡麄€城市治理過程當中，一方面，政府會發(fā)揮引導作用，搭建物業(yè)城市平臺，讓專業(yè)的物業(yè)公司進駐；另一方面，對于一些專業(yè)化公司也不能處理的難點，政府職能部門會給予一定的保障，確保‘物業(yè)城市’順利推進。”
大創(chuàng)新：物業(yè)管理跨越發(fā)展的國際化之路
粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展定位是“國際一流灣區(qū)和世界級城市群”，一流的灣區(qū)離不開一流的物業(yè)管理；世界級的城市群必需匹配世界級的物業(yè)服務(wù)。以粵港澳大灣區(qū)建設(shè)為契機，內(nèi)地物業(yè)行將進一步推開面向世界的大門，以新晉者的姿態(tài)，全面參與到國際合作與競爭中。
中國內(nèi)地物業(yè)行業(yè)從1981年誕生到現(xiàn)在，有38年的歷史。在技術(shù)、資本的助力下，以及中國房地產(chǎn)黃金十年的發(fā)展機遇，國內(nèi)住宅物業(yè)管理的能力已走在國際前列，有著獨到的優(yōu)勢。但是，在商業(yè)物業(yè)管理領(lǐng)域，中國物業(yè)企業(yè)還是新手，仍需向國際上的百年同行學習。
一直以來，“謙卑”是中國內(nèi)地物業(yè)人對外的基本態(tài)度。物業(yè)管理相對成熟的香港，就是內(nèi)地物業(yè)人的“老師”，也是內(nèi)地物業(yè)企業(yè)走向國際化的重要窗口。例如，內(nèi)地物業(yè)管理借鑒香港做法，會在社區(qū)前掛一個牌子“非請勿入”，這個牌子反映的是一種秩序感，以及給業(yè)主帶來私人產(chǎn)權(quán)的專屬感。
在粵港澳大灣區(qū)融合力量的不斷催動下，三地物業(yè)行業(yè)的交流與融通變得頻密。2018年3月，萬科物業(yè)首次進入香港市場，朱保全表示，萬科物業(yè)未來將與萬科地產(chǎn)一起到香港發(fā)展，管理萬科目前在港的項目。
作為粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的重要城市，澳門方面的物業(yè)市場也在向內(nèi)地物業(yè)企業(yè)開放。目前，萬科物業(yè)已有落地相關(guān)的服務(wù)項目，例如，為橫琴口岸、澳門青年創(chuàng)業(yè)谷提供物業(yè)服務(wù)；為橫琴口岸通往澳門的蓮花大橋的珠海一側(cè)的路燈提供管養(yǎng)服務(wù)等。
（橫琴環(huán)島北路，圖片來源：珠海大橫琴城資公司）
在國際上，萬科物業(yè)也在積極尋求關(guān)于不動產(chǎn)管理、資產(chǎn)管理方面的合作空間。例如，2018年萬物商企與國際建筑業(yè)主與管理者協(xié)會（BOMA）、國際設(shè)施管理協(xié)會（IFMA）、英國皇家特許測量師學會（RICS）三大商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)組織廣泛交流，向最先進國際商業(yè)地產(chǎn)管理企業(yè)與協(xié)會學習。
粵港澳大灣區(qū)建設(shè)為內(nèi)地物業(yè)行業(yè)與港澳乃至國際同行的深度接駁奠定了基礎(chǔ)。隨著大灣區(qū)建設(shè)的全面鋪開，內(nèi)地物業(yè)企業(yè)入港入澳走向全球、港澳及國際物業(yè)企業(yè)入粵乃至深入中國腹地必定會成為常態(tài)；并且，在整個區(qū)域范圍內(nèi)，物業(yè)行業(yè)也會因之而產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)布局、資本集群、產(chǎn)業(yè)配套，從而在國際化之路上迎來跨越式發(fā)展。
再者，粵港澳大灣區(qū)物理建設(shè)的背后是三地人員、文化、法律、制度的交流和融合。于企業(yè)來說，需要應(yīng)對好多元化的服務(wù)場景，從業(yè)者也需要具有高度的學習力、創(chuàng)新力、包容力和開放力，站在客戶為先的角度，尊重文化和制度差異，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
總之，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展所帶來的機遇是全方位的，不僅有城市群基建所拓出的增量市場，更有大時代大變局衍生出來的大施為空間。
不過，機遇背后是責任，正如深圳市長陳如桂在全國兩會期間所指出的，“我們要為落實粵港澳大灣區(qū)建設(shè)這一國家戰(zhàn)略，為服務(wù)全國發(fā)展大局，做出特區(qū)更大的貢獻。”
萬科物業(yè)應(yīng)是“我們”中的一份子，當仁不讓，奮力前行。