物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)早已經(jīng)不在是什么新鮮事，在眾多專家和業(yè)內(nèi)人士看來，2019年將有更多的物企登陸資本市場(chǎng)。
而從2019年的開局情況來看，這樣的判斷并非沒有道理。公開資料顯示，2月28日，濱江服務(wù)、奧園健康生活兩家物業(yè)公司同時(shí)發(fā)布招股公告，預(yù)計(jì)股份分別于3月15日、3月18日開始在香港聯(lián)交所買賣。
上市潮已然開局，因此這段時(shí)間研究物業(yè)管理行業(yè)的券商紛紛將目光瞄準(zhǔn)了已經(jīng)上市或者正在籌備上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
01安信國際
濱江服務(wù)上市之后仍將繼續(xù)立足江浙，背靠集團(tuán)能取得進(jìn)一步快速發(fā)展
安信國際認(rèn)為，濱江服務(wù)身處江浙，主營業(yè)務(wù)地點(diǎn)為杭州及其他長三角地區(qū)，關(guān)聯(lián)方濱江集團(tuán)亦是以“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東”，而長三角地區(qū)人均可支配年收入2017年約50,000元，城鎮(zhèn)化率71.4%，超過全國平均水平，對(duì)高端物管的需求較大，有利濱江服務(wù)發(fā)展。同時(shí)，濱江服務(wù)目前正積極尋找外拓發(fā)展良機(jī)，獨(dú)立第三方開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù)收入占比由2015年的1.6%，上升至2018年首8個(gè)月的24.3%，目前行業(yè)領(lǐng)軍者所占的市場(chǎng)份額只有約三成，對(duì)此安信國際證券認(rèn)為公司長遠(yuǎn)可在行業(yè)整合紅利中得益。
公開資料顯示，濱江服務(wù)是一家中國物管服務(wù)商，主要專注于高端住宅物業(yè)，服務(wù)范圍以杭州為主。截至2018年8月，濱江服務(wù)在管68個(gè)物業(yè)，總收費(fèi)面積約1080萬平米，其中51個(gè)為住宅物業(yè)項(xiàng)目、17個(gè)為非住宅物業(yè)項(xiàng)目。存量待交付面積約為710萬平米，公司主要提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)三大主要服務(wù)。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)商品房銷售以復(fù)合年增長率54%從2015年上升至2018年約850億元，全國排名第37位，關(guān)聯(lián)方高速增長成為推動(dòng)濱江服務(wù)盈利上升的主要?jiǎng)恿?。安信國際證券認(rèn)為，公司專注長三角高端物管市場(chǎng)，除了受惠當(dāng)?shù)剌^強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下對(duì)高端物管的需求外，在杭州當(dāng)?shù)氐钠放浦纫矔?huì)成為行業(yè)壁壘。
安信國際證券做出測(cè)算，若濱江服務(wù)上市后假設(shè)以每股5.4港元定價(jià)，撤除上市費(fèi)用后，截至2019年8月凈利潤約6000萬元，按比例之2018全年靜態(tài)市盈率約24倍，在行業(yè)中屬中間水平。
但安信國際證券的分析師也同時(shí)指出，目前物管行業(yè)是勞工密集的產(chǎn)業(yè)之一，勞工成本占濱江服務(wù)總銷售成本超過80%。最低工資上漲及人工成本上升會(huì)影響未來盈利能力。并且公司受區(qū)域性影響較大，目前管理服務(wù)的收入中約80%來自杭州，其余的20%來自浙江省其他城市，地域風(fēng)險(xiǎn)較高。
02西南證券
藍(lán)光嘉寶物業(yè)分拆上市獲批，藍(lán)光發(fā)展估值修復(fù)更上層樓
3月4日，藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)發(fā)布公告，公司控股子公司四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“嘉寶股份”）IPO 境外上市港股獲得中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。
公告顯示，中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)嘉寶股份新發(fā)行不超過49,353,700股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股，完成本次發(fā)行后，嘉寶股份可到香港聯(lián)交所主板上市。
目前嘉寶股份公司版圖已經(jīng)擴(kuò)展至國內(nèi)69個(gè)城市，擁有425個(gè)在管項(xiàng)目，業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理服務(wù)、咨詢服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。
據(jù)招股書顯示，2016年至2018年，嘉寶股份的營業(yè)收入分別為6.58億元、9.23億元、14.64億元，同期凈利潤分別為1.02億元、1.86億元、2.97億元，利潤的增加主要由于物業(yè)擴(kuò)張只是物業(yè)管理費(fèi)用的收入增加所致。
公司主要股東藍(lán)光和駿持有公司發(fā)行前股份89.97%，藍(lán)光和駿為藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)的全資子公司，而公告資料顯示，截至2018年三季度，藍(lán)光投資占有藍(lán)光發(fā)展總股本為53.68%。
西南證券認(rèn)為此次上市后，對(duì)標(biāo)港股同規(guī)模上市嘉寶股份估值約80 億，權(quán)益市值約70 億，而嘉寶股份的成功上市將對(duì)母公司藍(lán)光發(fā)展估值起到一定的修復(fù)作用。