AI賦能設施設備二次全生命周期管理
【摘要】以人力成本的痛點和拐點切入，探討“智能科技如何為行業(yè)和人才賦能，顛覆傳統(tǒng)物業(yè)價值”，對傳統(tǒng)物業(yè)地產(chǎn)與新興智能科技的融合進行深入剖析。
物業(yè)管理行業(yè)的確是存在著人力成本不斷上漲、品質(zhì)監(jiān)管效率低下等諸多問題。帶著對這些問題的一些思考，今天我?guī)碇泻轿飿I(yè)推出的一款產(chǎn)品，關于設施設備人工智能方面的應用。
那首先我們得先從設備設施的一次生命周期開始說起，就是開發(fā)商對整個項目的規(guī)劃、施工、運行。二次全生命周期，就是開發(fā)商把它交給了物業(yè)管理公司，它管理的難度指數(shù)直接受到一次生命周期的先天條件影響。站在物業(yè)管理的角度怎么去進行二次生命周期的管理呢？設施設備二次全生命周期充分考慮物業(yè)設施設備管理特點，建立以資產(chǎn)策略為引導，以設備績效分析為手段，以技術標準為主線，以信息化系統(tǒng)為支撐，覆蓋設施設備運行、故障維修、改造、更新、報廢五大環(huán)節(jié)的設施設備全生命周期管理體系，在確保安全的基礎上，實現(xiàn)二次設施設備全生命周期內(nèi)風險、效能和成本最優(yōu)，支撐設施設備安全、完好、經(jīng)濟、綠色運行。
最好的銷售是什么呢？是不需要銷售！那么，最好的設施設備管理又是什么呢？就是讓客戶感覺不到建筑管理的存在，不是搞了多少次檢查，不是搞了多少次保養(yǎng)，不是搞了多少次巡視，而是無故障、無檢查、無巡視、無人值守。那要實現(xiàn)這些，那我們用AI為設施設備管理賦能。那如何做到呢？我們分為以下幾個步驟走：
用物聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)技術構建設施設備全生命周期管理平臺
通過物聯(lián)網(wǎng)等技術，實現(xiàn)對建筑的水、電、空調(diào)等基礎設施設備的運行數(shù)據(jù)進行實時采集，使建筑數(shù)據(jù)可視化,也就是首先把我們的管理過程、服務過程可視化、數(shù)字化，數(shù)字化然后自動化，自動化之后才是智能化。
在傳統(tǒng)的樓宇管理中，是以人為主收集設施設備運行的信息, 難免會有片面性、專業(yè)性、主觀性等不足。通過物聯(lián)網(wǎng)技術收集靜態(tài)的、動態(tài)的數(shù)據(jù)，把傳統(tǒng)用人巡檢或管理過程中的動作用物聯(lián)技術來代替，比如用來代替人的眼睛，也就是視覺，還可以代替人的嗅覺、聽覺等。隨著現(xiàn)在物聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展，這些都不難實現(xiàn)。
下面是針對各個項目靜態(tài)的和動態(tài)的一些數(shù)據(jù)，也只有用物聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)技術構建的信息化平臺使我們的管理更加全面、更加客觀、更加可追溯。通過智慧樓宇全局三維可視化，我們可以建設三維數(shù)字化一體化集成管控平臺，實現(xiàn)物業(yè)管理的數(shù)據(jù)可視化、集中管理、統(tǒng)一控制、智能化聯(lián)動。通過大數(shù)據(jù)精準分析，聚合樓宇資源、著力“屬地化”項目分享經(jīng)濟；平臺和系統(tǒng)靈活可配置和動態(tài)擴展，來適應快速迭代和新功能開發(fā)。
下面的案例，是利用AI技術來實現(xiàn)培訓、支持現(xiàn)場維修維保管理。AI的數(shù)據(jù)分析也植入到了設施設備的管理過程中，我們可以把實時的數(shù)據(jù)和靜態(tài)的信息，靜態(tài)信息包括荷電的功率、工作環(huán)境的溫度，植入到平臺中。然后，通過與收集過來的實時數(shù)據(jù)跟預設的信息進行比對，判斷，輸出報告。另外，通過多因素的數(shù)據(jù)模型搭建，對設施設備的趨勢做判斷，以實現(xiàn)按需維保、按需維修、按需管理。
利用AI讓設施設備平臺更智慧
利用AI技術促使設施設備管理中心平臺不斷加強大數(shù)據(jù)采集、分析、評估、應用，建立滿足應用場景的數(shù)據(jù)模型，進而將大數(shù)據(jù)“管好”“用好”，實現(xiàn)設備資產(chǎn)的價值創(chuàng)造。
智能運行管理方面。我們可以利用AI技術來進行預設管理。我們設定服務目標，是成本優(yōu)先、舒適優(yōu)先，或者是混合管理，通過AI平臺進行管理的平衡與智能的推薦。目標的設定，對我們運營狀況的監(jiān)測、適應性、自動化的調(diào)節(jié)，根據(jù)數(shù)據(jù)的反饋、檢驗，逐步滿足用戶需求，擬合設定的目標。
智能能耗管理方面。在這個案例中，我們可以擬合預測能耗的管理水平和目標實現(xiàn)水平，分別對應圖中的藍線和黃線，它們非常接近，方便我們控制和管理能耗目標，讓能耗成本達到最優(yōu)化。
智能維保管理方面。我們可以根據(jù)各種數(shù)據(jù)分析，根據(jù)設定的目標，我們所要求的設備噪音、工作溫度、工作效率水平、能耗水平，通過綜合因素的分析來判斷什么時間應該在什么位置進行維保。
日常數(shù)據(jù)異常處理方面，我們也有非常好的模型來應對運營數(shù)據(jù)進行綜合分析，對提前的判斷和處理，從而實現(xiàn)無故障。
利用平臺大數(shù)據(jù)重構管理機制
人治管理的困境：關注就好，放松就亂；有些人管就好，另外的人管就差。管理一致性、設備的穩(wěn)定性和可靠性，在傳統(tǒng)的管理中是很難得到保障的。利用物聯(lián)網(wǎng)技術，其輸出的結(jié)果用六西格瑪?shù)脑拋碚f，可以控制在百萬分之一的出錯率。
管理的本質(zhì)，為什么需要管理？因為他在被迫做他不喜歡的事情。誰不需被管理？ 老板。那就讓我們的員工，讓平臺上的每一個角色，都成為老板。也即是以交易代替管理！這就類似滴滴打車平臺，讓每個司機都成為老板，而不是像出租車、公交車的司機，薪酬待遇基本是固定的，而且是被管控的。當交易代替了管理之后，很多東西都可以自動自發(fā)，自發(fā)地提高效率，自發(fā)地提高品質(zhì)，自發(fā)地降低成本，讓自身變得更好。所以，物業(yè)管理可以學習“滴滴打車”模式的這種交易機制，把傳統(tǒng)“人工系統(tǒng)”為核心的運營模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩崟r的自治系統(tǒng)”，用交易機制促使員工變被動服務為主動服務。
通過物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)執(zhí)行標準化和量化過程管理，也要貫穿到工作執(zhí)行的全過程。比如說，他的任務分配，如何快速高效地派有技能的、已準備好工具材料的員工。傳統(tǒng)的管理中，往往我們的員工到達了現(xiàn)場后才知道具體位置，是否需要高空作業(yè)，需要帶什么品牌、型號、規(guī)格的材料，了解之后再折回去準備材料，造成效率低下。通過平臺進行有效的管理，開始工作之前，我們可以用一些有效的指標來判斷維保是否到位，讀取被維修設備后期運行數(shù)據(jù)，判斷是否維修有效。
平臺價值
目前，我們所搭建的設施設備物聯(lián)網(wǎng)平臺，經(jīng)過前期試運營，已經(jīng)實現(xiàn)了一些目標。比如：故障處理及時率提升80%，設備穩(wěn)定性提高40%，設備故障間隔周期延長25%，平均節(jié)能率（管理方面）提高8%，舒適度提高5%，設備故障頻率降低33%，設備維護成本降低40%，故障響應時間縮短300%，運營管理成本降低20%。
對于物業(yè)設施設備管理現(xiàn)狀而言，依托于現(xiàn)代化信息技術和水平搭建和建設全生命周期管理平臺是一種全新的理念，也是物業(yè)管理創(chuàng)新化的體現(xiàn)。通過專門化平臺的搭建，實現(xiàn)了多主體的共同參與、整合了物業(yè)設施設備管理的各種信息和數(shù)據(jù)，使得資源能夠得以合理配置和使用，不僅節(jié)省了物業(yè)公司的設施設備管理成本，而且也提高了使用效果。