日前，中信證券聯(lián)合數(shù)據(jù)科技團(tuán)隊(duì)，采集了貝殼找房24個(gè)大城市12.9萬(wàn)個(gè)小區(qū)數(shù)據(jù)，對(duì)7100萬(wàn)戶住房的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了研究。
研究樣本包含24個(gè)大城市的住房數(shù)據(jù)，達(dá)到全國(guó)城鎮(zhèn)總住房量的20.3%。我國(guó)城鎮(zhèn)住房量約為3.5億套(按照8.3 億城鎮(zhèn)人口、40 平米的人均住房建筑面積和95 平米的套均面積假設(shè)測(cè)算)，獲取的24 個(gè)大城市12.9 萬(wàn)個(gè)小區(qū)，有7100 萬(wàn)套住房，占比20.3%。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這24 個(gè)大城市，年物業(yè)費(fèi)(基礎(chǔ)服務(wù))規(guī)模合計(jì)約1062.1 億元(按照95 平米/套假設(shè))，加權(quán)平均物業(yè)費(fèi)為1.65 元/平米/月。物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模較高的城市分別是北京、上海、成都，均超過(guò)100 億元。物業(yè)費(fèi)單價(jià)較高的城市是深圳、東莞、杭州，均超過(guò)2 元/平米/月。不同城市市場(chǎng)發(fā)育很不均衡，例如房?jī)r(jià)差別不大的南京和杭州市場(chǎng)，物業(yè)費(fèi)差別很大。
數(shù)據(jù)顯示，品質(zhì)物業(yè)潛在市場(chǎng)規(guī)模廣闊。樣本中，有提供物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)占比78.8 %，品質(zhì)物業(yè)(物業(yè)費(fèi)超過(guò)2 元/月/平米)管理小區(qū)占比19%，高端物業(yè)(物業(yè)費(fèi)超過(guò)4 元/月/平米)占比2.5%。深圳、杭州、北京提供高端物業(yè)管理小區(qū)的住房占比最大，分別達(dá)到了7.6%、5.4%、4.2%;東莞、深圳、中山提供品質(zhì)以上物業(yè)管理服務(wù)占比最大，分別達(dá)到59.6%、55.4%、33.7%。如果我們把品質(zhì)以上物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)視為品牌物業(yè)公司的主要目標(biāo)市場(chǎng)，則這個(gè)市場(chǎng)在24 個(gè)大城市規(guī)模達(dá)到529.9 億元。如果企業(yè)可以充分開(kāi)展增值服務(wù)，增值服務(wù)的營(yíng)收和基礎(chǔ)服務(wù)持平，則僅在這24 個(gè)城市，潛在市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1059.8 億元。
研究顯示，排名前9 的城市是上海、 北京、 成都、 重慶、 天津、 深圳、 武漢、 廣州和杭州，整體物業(yè)費(fèi)(基礎(chǔ)服務(wù)部分)市場(chǎng)規(guī)模高達(dá)691.3 億元，占24 個(gè)城市的65.1%。這些城市達(dá)到品質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以上的小區(qū)住房總計(jì)有969.6 萬(wàn)套，占所有24 城達(dá)到品質(zhì)服務(wù)小區(qū)住房總數(shù)的71.4%。物業(yè)管理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)在于增值服務(wù)的發(fā)展，而增值服務(wù)的發(fā)展有賴于足夠的品質(zhì)服務(wù)小區(qū)業(yè)主數(shù)量。中信證券認(rèn)為，未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的最關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)，就在于對(duì)這9 個(gè)城市市場(chǎng)的激勵(lì)爭(zhēng)奪。
物業(yè)管理是住房消費(fèi)相關(guān)的藍(lán)海行業(yè)。一方面，居民的物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)支相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)占比很低(例如北京平均年物業(yè)管理費(fèi)僅相當(dāng)于房?jī)r(jià)0.04%)，另一方面也表現(xiàn)為絕大多數(shù)城市高端項(xiàng)目占比仍然很低(深圳達(dá)到7.6%，絕大多數(shù)城市還在4%以下)，但對(duì)生活品質(zhì)有較高追求的業(yè)主并不少。中信證券認(rèn)為，上市物業(yè)管理公司需要不斷突破規(guī)模的瓶頸，建立更多層次的品牌體系，更標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)品質(zhì)，更契合業(yè)主需求的增值服務(wù)體系，才能在總規(guī)模超過(guò)千億的品質(zhì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，有所作為。