如何做好物業(yè)給排水系統(tǒng)的全生命周期管理
內(nèi)容簡介
物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨的第三產(chǎn)業(yè)。隨著人民生活水平的不斷提高,對居住環(huán)境的要求也越來越高。以物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說,如何適應(yīng)行業(yè)市場的需求，則需要尋求更大的發(fā)展空間,將企業(yè)做大做強(qiáng),猶顯迫切。為提升企業(yè)的競爭實(shí)力,必須要擴(kuò)大規(guī)模,完善管理,在服務(wù)中追求不斷的“改革創(chuàng)新”和“精細(xì)化”過程管理,從“單一物業(yè)管理”演變成“全方位物業(yè)管理”的過程。由原來簡單的對物業(yè)管理上升到對人的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來帶動并完善對物的管理,從而創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)過程精品,達(dá)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙贏的目的。
本文主要敘述物業(yè)給排水系統(tǒng)如何從規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工的前期階段介入、承接查驗(yàn)及物業(yè)后期維護(hù)保養(yǎng)等方面做好全生命周期管理來助力物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。具體如下:
一、 物業(yè)前期管理
(一) 規(guī)劃設(shè)計階段：
規(guī)劃設(shè)計人員的慣性思維會依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計，往往忽視了物業(yè)管理的特點(diǎn)和實(shí)際需要。為避免物業(yè)建成后的使用和管理問題，應(yīng)從項目準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計階段開始提前介入。從物業(yè)管理的合理性和業(yè)戶使用的便利性來參與新建項目的優(yōu)化設(shè)計, 對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、維護(hù)和保養(yǎng)、降低管理成本等方面提出合理性意見，按照物業(yè)管理的實(shí)際需求進(jìn)行主動參與管控,提高物業(yè)建設(shè)質(zhì)量,為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要參與如下工作：
1. 參加新開發(fā)項目的前介會議（包括交底會、定位會、定案會），提前對上會資料進(jìn)行會審，編寫物業(yè)建議書提出合理性意見，并參與建議書討論與評審；
2. 根據(jù)積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我司與地產(chǎn)工程中心、設(shè)計中心共同編制《設(shè)備機(jī)房裝修交付配置標(biāo)準(zhǔn)》、《前期設(shè)計物業(yè)管理建議書》并聯(lián)合頒布實(shí)施。其中針對給排水系統(tǒng)的設(shè)計，主要對設(shè)備機(jī)房及集水井的布局與硬裝、生活水池建造、土建工程、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、排水設(shè)施、管道標(biāo)識及機(jī)房配置標(biāo)準(zhǔn)等多方面提出合理性建議。
(二) 施工建設(shè)階段：
設(shè)備（含設(shè)施）的前期管理是設(shè)備全生命周期管理工作的重要部分之一，它與物業(yè)公司接管物業(yè)之后對設(shè)備的管理（稱為設(shè)備后期管理）共同組成設(shè)備管理。然而，設(shè)備的后期管理只是一種“被動”式管理，對開發(fā)建設(shè)期間的不合理設(shè)計和不規(guī)范施工造成的不良后果往往無法或難以糾正，給后期使用和維護(hù)帶來不便和困難，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不加大設(shè)備的運(yùn)行成本和管理成本，對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成永久性的經(jīng)濟(jì)損失。
介入設(shè)備前期管理，恰恰可以對設(shè)計缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，從源頭上堵住不合理的設(shè)計和安裝施工對設(shè)備后期管理造成的困難和損失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好如下工作：
1. 在項目竣工驗(yàn)收前3至5個月，根據(jù)地產(chǎn)項目部需求配置具有水電氣專業(yè)知識和良好溝通技巧的專職人員，并經(jīng)過相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)；
2. 按照施工安裝進(jìn)度對現(xiàn)場跟進(jìn)，重點(diǎn)關(guān)注隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題及時與地產(chǎn)工程部、施工方等進(jìn)行溝通解決；并實(shí)行前期介入周報制度，將施工現(xiàn)場進(jìn)展及發(fā)現(xiàn)的問題以《物業(yè)前期介入周報表》的形式書面呈報給地產(chǎn)項目工程部，并實(shí)時跟進(jìn)所呈報問題解決情況。
3. 對于介入過程中提出的物業(yè)建議以《前期介入工作聯(lián)系單》形式反饋給項目部；
4. 定期參加項目部組織的現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。
5. 主動參與項目工程竣工驗(yàn)收過程，派專人做好驗(yàn)收記錄，根據(jù)竣工驗(yàn)收和不合格項整改的情況，提前做好物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。
(三) 物業(yè)承接查驗(yàn)階段
新建物業(yè)承接查驗(yàn)工作是履行前期物業(yè)服務(wù)合同的一個主要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，直接關(guān)系到物業(yè)管理工作今后能否正常運(yùn)行，以及使用和管理過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題時責(zé)任的確定。為了規(guī)范公司物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我司的實(shí)際情況，制定了一套有關(guān)前期物業(yè)承接查驗(yàn)的作業(yè)指導(dǎo)文件、分項工程的查驗(yàn)記錄表單，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
1. 實(shí)行承接查驗(yàn)的新建物業(yè)前，核實(shí)應(yīng)具備的條件的相關(guān)文件；
2. 項目在物業(yè)交付使用前3個月，制定物業(yè)承接查驗(yàn)方案和計劃，并形成書面報告；
3. 在新建物業(yè)交付使用前2個月，根據(jù)項目配套情況，組建物業(yè)承接查驗(yàn)專項小組，并對查驗(yàn)小組成員做好承接查驗(yàn)培訓(xùn)工作；
4. 會同地產(chǎn)、施工單位、監(jiān)理等相關(guān)部門召開承接驗(yàn)收啟動會議，公布并確定驗(yàn)收內(nèi)容及工作計劃，對施工單位講解驗(yàn)收接管流程、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)表單的使用、規(guī)范填寫要求；
5. 承接查驗(yàn)前要求施工單位、監(jiān)理公司完成自檢及整改工作，并出具《建筑施工現(xiàn)場質(zhì)量初驗(yàn)驗(yàn)收記錄》，項目工程部復(fù)核施工單位自檢情況；
6. 在現(xiàn)場查驗(yàn)前20日，要求建設(shè)單位移交規(guī)定圖紙資料，物業(yè)公司對其進(jìn)行清點(diǎn)和核查，發(fā)現(xiàn)缺少部分，及時向項目移交小組索取，做好移交記錄并簽字確認(rèn)；提前閱讀熟悉有關(guān)資料，為現(xiàn)場查驗(yàn)做好充分準(zhǔn)備。
7. 依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及參照我司制定的查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和要求，對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場使用功能檢查和驗(yàn)收，對數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或規(guī)定項、存在的使用功能問題及缺陷項，現(xiàn)場做好查驗(yàn)記錄，出具《分項工程整改意見書》，編制給排水系統(tǒng)《缺陷報告》，由三方簽字確認(rèn)，并要求地產(chǎn)項目部限時整改；
8. 查驗(yàn)結(jié)束后，根據(jù)匯總的所有查驗(yàn)記錄，在5個工作日內(nèi)編制《物業(yè)承接查驗(yàn)報告》，交地產(chǎn)項目部負(fù)責(zé)人簽收；
9. 聯(lián)合地產(chǎn)項目部根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)報告》通知相關(guān)單位，召開驗(yàn)收整改溝通會議，確定物業(yè)移交時間、問題整改相關(guān)責(zé)任人、整改及復(fù)查時間，并制定解決措施。
10. 根據(jù)整改情況，組織相關(guān)單位進(jìn)行復(fù)驗(yàn)；并根據(jù)復(fù)驗(yàn)結(jié)果，編寫《物業(yè)承接查驗(yàn)存在問題復(fù)驗(yàn)報告》。復(fù)驗(yàn)中相關(guān)缺陷問題，仍不具備移交條件時，通過書面函件督促相關(guān)單位落實(shí)整改，并再次進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至全部合格為止。
11. 按照我司的管控要求，整改完成率需達(dá)到90%以上，工程存在質(zhì)量問題整改達(dá)不到要求的不予接收。
(四) 工程質(zhì)量保修管理
工程質(zhì)量（包括各類設(shè)備設(shè)施）保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時間與物業(yè)正式接管的時間往往不統(tǒng)一，形成“保修時間差”，時間差會有數(shù)月或半年之久甚至更長，就產(chǎn)生保修的起始時間問題。開發(fā)商同施工單位所簽訂的施工合同的保修起始時期是以項目竣工驗(yàn)收合格之日算起，而此時業(yè)主并沒有收樓或物業(yè)還未正式接管，顯然，實(shí)際保修期被縮短了。造成這一問題的責(zé)任在開發(fā)商，而不是物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在后期管理工作中陷入被動或造成經(jīng)濟(jì)損失。
為了維護(hù)業(yè)主（使用人）及物業(yè)公司自身的利益，我司經(jīng)過多次與地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行溝通協(xié)商，并得到地產(chǎn)同意，今后在保修合同中規(guī)定保修起始日期從物業(yè)驗(yàn)收合格正式接管簽字之日起計算。并明確保修的責(zé)任方，承擔(dān)在“保修時間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進(jìn)行保修的費(fèi)用。
二、 物業(yè)后期管理
設(shè)施設(shè)備是所有業(yè)主的共有財產(chǎn)，業(yè)主的生活質(zhì)量時刻都與設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)息息相關(guān)，因而是物業(yè)服務(wù)管理工作中的重中之重。
設(shè)施設(shè)備前期管理是全生命周期管理的一部分，本節(jié)論述的是設(shè)備的“后期管理”，是設(shè)備全生命周期管理的另一部分，兩者合一，才是完整的設(shè)施設(shè)備管理，管理的目的有以下三個：
1.為業(yè)主提供安全、便利、優(yōu)質(zhì)生活的保障條件；
2.延長設(shè)施設(shè)備使用壽命，使設(shè)施設(shè)備生命周期的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)，綜合效能最高，并實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備的保值、增值；
3.對設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的越到位，設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)效率越高，物業(yè)管理成本則越低。
給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容主要有基礎(chǔ)資料管理、運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)管理、安全生產(chǎn)管理四個方面：
(一) 基礎(chǔ)資料管理
1. 給排水設(shè)施設(shè)備接管后均建立原始資料檔案(包括合格證明、技術(shù)資料、使用說明書、接管驗(yàn)收及交接記錄)、臺賬檔案和設(shè)備巡查、運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)資料檔案管理；
2. 對新開發(fā)的項目，物業(yè)接管后一個月內(nèi)按照公司標(biāo)準(zhǔn)建立設(shè)施設(shè)備臺賬和設(shè)備卡，設(shè)專人管理；并每年度定期對設(shè)施設(shè)備臺賬進(jìn)行盤點(diǎn)核實(shí)、更新，保證賬務(wù)相符；
3. 對備品和備件建立物品卡，賬目清楚，備品、備件進(jìn)/出庫時，及時登記，做到物、卡、賬相符。
(二) 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理
1. 建立健全的作業(yè)指導(dǎo)文件，包括崗位職責(zé)、運(yùn)行、保養(yǎng)、設(shè)備房巡查管理規(guī)程、交接班制度等；
2. 建立設(shè)施設(shè)備的巡查、運(yùn)行、保養(yǎng)、維修記錄等；
3. 按相關(guān)規(guī)定要求工程員工持有效證件上崗，并做好設(shè)備機(jī)房外來人員出/入登記管理；
4. 定期對設(shè)施設(shè)備管理記錄進(jìn)行統(tǒng)計分析，掌握設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況，制定并實(shí)施經(jīng)濟(jì)運(yùn)行技術(shù)指標(biāo)和相應(yīng)的措施，使設(shè)備系統(tǒng)在滿足使用要求前提下，以最佳經(jīng)濟(jì)、節(jié)能狀態(tài)下正常運(yùn)行，降低運(yùn)行和管理成本；
5. 因檢修或市政停電停水時，提前出示通告通知住戶停水時間，以便住戶做好準(zhǔn)備，并協(xié)助住戶做好儲水工作。
(三) 設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
1. 給排水設(shè)施設(shè)備接管后的一個月內(nèi)，要完成設(shè)施設(shè)備的開荒保養(yǎng)工作，主要是針對設(shè)備的動力、控制箱/柜、管道、閥門、機(jī)房環(huán)境進(jìn)行清潔開荒，清理施工遺留的線頭、螺絲、墊片等雜物、灰塵，緊固動力開關(guān)、線排、接線等螺絲，保障設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行；
2. 根據(jù)設(shè)施設(shè)備臺賬編制給排水設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)及維修計劃并分解到每月執(zhí)行實(shí)施，杜絕漏保項目；并按照計劃的需要提前采購備件，減少設(shè)備停機(jī)時間，提高維修工作效率；
3. 加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的日常檢查工作，并詳細(xì)記錄，定期分析、判斷存在的故障，及時準(zhǔn)確消除故障隱患；
4. 建立健全操作、保養(yǎng)規(guī)程、檢查和保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；做到責(zé)任明確，獎罰分明；對采購工作加大監(jiān)管力度，保證備品、備件的到達(dá)時間及質(zhì)量和數(shù)量。
5. 生活供水水箱直接關(guān)系到用戶的飲用水安全，需制定嚴(yán)格的管理制度并監(jiān)督執(zhí)行，水箱間的門窗關(guān)閉嚴(yán)密，機(jī)房門和水箱蓋上鎖，鑰匙由專人管理；清洗消毒水箱交由有專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行，清洗消毒后將水樣送衛(wèi)生防疫站檢驗(yàn)，確保生活供水的質(zhì)量，檢驗(yàn)結(jié)果歸檔保存，并對當(dāng)期水質(zhì)檢測報告進(jìn)行公示；
6. 定期檢定測量儀表、安全報警裝置，保證所有檢測測量儀表和安全報警裝置正常，降低設(shè)備運(yùn)行故障率的發(fā)生；
7. 根據(jù)公司標(biāo)準(zhǔn)完善給排水設(shè)備設(shè)施各類的VI標(biāo)識，并且保證標(biāo)識的持久、清晰、完好；
8. 制定設(shè)備的環(huán)境管理制度，保持設(shè)備所在環(huán)境整潔衛(wèi)生，通風(fēng)良好，溫濕度符合設(shè)備要求，物品，工具存放有序；
9. 根據(jù)我司的品質(zhì)提升計劃，編制《設(shè)備機(jī)房可視化標(biāo)準(zhǔn)》并頒布實(shí)施，樹立各城市標(biāo)桿項目，由集團(tuán)運(yùn)營管理中心牽頭對其進(jìn)行檢查、考評，做到獎罰分明；
(四) 安全生產(chǎn)管理
安全生產(chǎn)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)，是對給排水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行操作、使用的主要工作。定期檢查操作人員、維修人員的安全操作，并進(jìn)行安全作業(yè)培訓(xùn)，建立安全責(zé)任制，宣傳安全規(guī)范知識：
1. 適時、定期組織新老員工進(jìn)行“理論+實(shí)踐”結(jié)合培訓(xùn)，提高員工綜合操作技能；
2. 定期落實(shí)開展各規(guī)章制度的貫徹工作，使所有操作人員都能做到嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保人身、設(shè)施設(shè)備零事故發(fā)生；
3. 制定健全的突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，成立應(yīng)急處理小組，每年定期組織員工開展給排水系統(tǒng)的培訓(xùn)和應(yīng)急演練，提高員工的工作警惕性、應(yīng)急處理能力和團(tuán)隊意識；
4. 每年定期開展“設(shè)備機(jī)房開放日”活動，讓業(yè)戶/用戶更好地了解我司對設(shè)備設(shè)施機(jī)房的管理狀況，監(jiān)督我司的服務(wù)品質(zhì)；同時為業(yè)主宣傳用水、用電安全知識；
5. 每年組織各城市公司、項目之間的員工開展給排水系統(tǒng)專業(yè)技能競賽和參觀交流學(xué)習(xí)，促進(jìn)城市及項目員工之間的交流，提高員工的對給排水系統(tǒng)的管理水平。
總結(jié)：
給排水系統(tǒng)是物業(yè)使用功能的基本保障條件之一，系統(tǒng)工作的正常與否直接影響到業(yè)主和使用人的生活及工作環(huán)境，也將影響到物業(yè)服務(wù)功能的正常發(fā)揮。因此，只有做好給排水系統(tǒng)全生命周期的精細(xì)化管理，才能更好地助力物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量提升。