【主要案情】2003年2月13日，某物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定：建設(shè)單位委托物業(yè)公司對(duì)涉案物業(yè)進(jìn)行管理。簽訂上述《物業(yè)管理委托合同》后，物業(yè)公司進(jìn)駐涉案小區(qū)，為涉案小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。涉案某房屋位于涉案小區(qū)中，屬于張某所有，于2003年購(gòu)買使用。涉案小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會(huì)。2017年1月17日，江門市蓬江區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計(jì)局出具《備案回執(zhí)》及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案表》，對(duì)物業(yè)公司管理小區(qū)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行備案，執(zhí)行時(shí)間2015年6月。2007年1月10日，張某因家中失竊向江門市公安局江華派出所報(bào)警，公安機(jī)關(guān)出具《報(bào)警回執(zhí)》給張某，該宗盜竊案件至庭審辯論終結(jié)之日止尚未偵破。張某因家中財(cái)物被盜及對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不滿意，與物業(yè)公司發(fā)生爭(zhēng)議，未繳納2014年1月至2016年12月的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司遂訴至法院追繳物業(yè)管理費(fèi)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的《物業(yè)管理委托合同》屬于前期物業(yè)管理合同，該合同是物業(yè)公司管理涉案小區(qū)的合法依據(jù)。物業(yè)公司進(jìn)駐涉案小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，張某作為小區(qū)業(yè)主接受物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付對(duì)等的物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)張某關(guān)于物業(yè)公司沒(méi)有提供合格的物業(yè)管理服務(wù)以致其家中被盜，不需支付物業(yè)管理費(fèi)的主張，因物業(yè)公司承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)義務(wù)包括小區(qū)安保、小區(qū)衛(wèi)生清潔、小區(qū)設(shè)備維修等等，是一對(duì)多提供服務(wù)的性質(zhì)，更著重保障小區(qū)業(yè)主共益性權(quán)利，其對(duì)單個(gè)業(yè)主房屋內(nèi)財(cái)物的安全保障有一定的義務(wù)，但該義務(wù)不能與保管合同中保障物品安全義務(wù)對(duì)等，即在本案中張某的被盜不能直接構(gòu)成在物業(yè)管理服務(wù)合同法律關(guān)系中拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由，尚需提供充分證據(jù)證明物業(yè)公司存在履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)不合格行為，但張某僅對(duì)被盜一事提供了《報(bào)警回執(zhí)》予以證明，并未提供任何證據(jù)證明物業(yè)公司在此事件發(fā)生中有履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)不合格的行為，張某依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。因此法院認(rèn)定張某應(yīng)向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。
【點(diǎn)評(píng)】業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問(wèn)題的協(xié)助的義務(wù)。若業(yè)主有充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反約定或者法定安保義務(wù)，那么當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)時(shí)，業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)，是對(duì)合同義務(wù)的不完全履行，屬于以違約行為為由進(jìn)行抗辯。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能杜絕或者隨時(shí)制止小區(qū)內(nèi)一切損害的發(fā)生，因此不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這種不確定的危險(xiǎn)承擔(dān)過(guò)重的義務(wù)。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務(wù)、采取的合理的預(yù)防措施，物業(yè)公司就可以對(duì)業(yè)主因第三方侵害所遭受的損失免責(zé)。換言之，業(yè)主要對(duì)抗物業(yè)公司行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)時(shí)，應(yīng)提供充分的證據(jù)證明物業(yè)公司在事件中存在違法或者根本性違約行為，否則業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的抗辯將無(wú)法獲得法院支持。