河南楷林物業(yè)管理有限公司總經理 李亞麗
文/李亞麗
河南楷林物業(yè)管理有限公司（下簡稱“楷林物業(yè)”）始終支持、響應、提倡綠色建筑、環(huán)保、低碳的辦公理念，并努力踐行。但對綠色建筑，各物業(yè)服務企業(yè)都有自己不同的認知和執(zhí)行標準，我認為目前業(yè)內對綠色建筑在實際執(zhí)行中有一些觀點是錯誤的：綠色環(huán)保的建筑一定會節(jié)能，一定會低成本運營。在這種錯誤觀點的指導下，綠色環(huán)保成為了一種噱頭，也成為開發(fā)商賣產品、賣樓的廣告詞。楷林物業(yè)在過去十年間一直在綠色建筑節(jié)能運營的實踐與摸索中，不斷思考，始終尋找最合適的建筑節(jié)能標準化組合方案。
強制性、規(guī)范化和標準化
中國是世界上兩大碳排放國之一，國家主席習近平曾承諾，在2030年前停止增加二氧化碳排放。未來，碳排放將實行“配額指標”，國家在2013年已啟動碳交易試點，這意味著企業(yè)、大型建筑業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)參與節(jié)能減排，已經從“自覺自愿”變成“必須”，一旦未完成節(jié)能減排義務，必須通過碳交易市場，為其多排的二氧化碳“買單”。如果企業(yè)、建筑業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)拒不履約，政府有權對企業(yè)采取罰款等方式強制執(zhí)行。碳排放管理的逐步強化勢必將推動綠色建筑節(jié)能降耗的強制性和規(guī)范化發(fā)展?？梢哉f，綠色建筑節(jié)能勢將成為一種社會發(fā)展的大方向。
綠色建筑要實現節(jié)能重在后期運行管理
早在2013年，一些行業(yè)組織已經組織過一些“綠色建筑重在低成本運營”的論壇進行溝通交流，以表現和反映出綠色建筑節(jié)能的重點應在物業(yè)投入使用階段，這一觀點目前在行業(yè)內也越來越被大家所認知和重視。楷林物業(yè)的實踐證明，后期的管理能在降低建筑運營費用的同時，增強建筑物和運營者的市場營銷能力。目前，物業(yè)管理行業(yè)的經營管理模式正在一步步向綠色物業(yè)管理發(fā)展模式轉變，綠色建筑節(jié)能將是不可改變和否認的趨勢。
楷林物業(yè)的綠色建筑節(jié)能運行管理
1.綠色建筑節(jié)能運行的理念
楷林物業(yè)致力于專業(yè)寫字樓的物業(yè)管理，也一直在努力為辦公空間塑造更多的無限可能性。
1）新項目前期介入時，植入綠色節(jié)能理念。
在綠色建筑節(jié)能的執(zhí)行環(huán)節(jié)，前期開發(fā)綠色設計理念不可或缺，楷林物業(yè)在新項目前期介入時，植入綠色節(jié)能理念，結合LEED認證要求，引入雨水回收系統，實現雨水再循環(huán)利用；提倡綠色出行，在小區(qū)內配置自行車；在會議室增加增氧設備，以改善會議環(huán)境；采用防輻射LOW—E玻璃，實現自然采光、光伏發(fā)電等，打造綠色辦公新標準。
2）運行3—5年項目，提升期回眸再改造。
物業(yè)后期的運營管理異常重要。對于運行3—5年的老項目，除了要保證硬件的運行質量，楷林物業(yè)每年還要安排一定比例的預算，不斷投入資金用于設施設備的節(jié)能再改造，用節(jié)能資金換取低碳和設施設備節(jié)能。如空調冷凝水回收再利用，這既能降低運營費用又能節(jié)約水資源，再如采用節(jié)水景觀和高效灌溉(微噴、微灌相結合)系統，比常規(guī)灌溉系統節(jié)水50%以上。還有就是把常規(guī)照明燈具改裝為LED節(jié)能燈具，也可以大量節(jié)約能源。不過，筆者認為，任何綠色節(jié)能改造都必須以不降低客戶需求和舒適度為前提，否則，節(jié)能改造可能不僅得不到業(yè)主的支持，而且還可能給物業(yè)服務企業(yè)帶來新的矛盾糾紛和麻煩。
2.楷林物業(yè)在綠色建筑節(jié)能管理中的實際應用與踐行
空調系統是建筑能耗的大戶，因此，空調系統的節(jié)能是建筑節(jié)能的重中之重。對于空調的節(jié)能運行管理，我們努力做到在不降低空調品質、不犧牲客戶辦公環(huán)境舒適度的前提下實行“節(jié)能標準化”。
首先是空調設備設定的標準化。對于智能管控系統，我們實行BA樓宇智能管理系統，通過控制中央空調冷凍水的出水溫度來調節(jié)室內的溫度，最終降低單位冷(熱)量的能耗而降低大廈能耗。對于空調溫度設定，我們根據運行月份的不同，設定和控制不同的溫度。開機前，我們首先確定主機出水的參數并進行控制。如5、6月份控制在9-10℃，7-8月份控制在7℃，9月份控制在7℃，在空調運行過程中則根據實際室外溫度情況進行微調。
其次是空調節(jié)能時間的“標準化”。對于空調開閉時間，我們根據寫字樓人員的辦公規(guī)律，預先設定空調系統運行時各房間室內溫度，開閉時間從早上7點鐘到下午6點鐘，且每天多個階段，通過空調計量系統檢測統計。
再次是節(jié)能獎勵機制實現“標準化”。一方面，我們規(guī)定“額定指標分解，責任到人”，利用重點空調耗電設備的能源計量手段，建立節(jié)能激勵制度，在供暖季10月15日前和供冷季4月15日前由技術管理部出具每年的額定指標，各責任部門簽字認可，將節(jié)能額定指標獎勵到人。另一方面，我們“建立獎勵制度，獎罰分明”，利用重點空調耗電設備的能源計量手段，建立節(jié)能激勵制度，對空調運行人員的節(jié)能運行效果進行季度考核，實行獎罰。
綠色建筑節(jié)能運行管理中的幾點思考
對于綠色建筑的節(jié)能運行管理，經過多年的實踐和總結，我們認為以下四點在工作中必須重視：一是綠色環(huán)保不能僅僅停留在“綠色設計”，而必須重視后期管理，否則節(jié)能效果將大打折扣；二是物業(yè)管理行業(yè)綠色建筑節(jié)能運營必須注重前期介入，一些節(jié)能設備設施在前期施工設計階段就進行安裝，其投資要比后期再去改造低很多；三是綠色建筑節(jié)能體系要保持高度與引航性；四是后期物業(yè)管理團隊要配合采用低成本或無成本的運行維護措施，確保建筑的節(jié)能運行。
隨著信息化技術的普及應用，未來的建筑一定是智能化、科技化和綠色的，預計到2030年，政府勢必會對建筑的節(jié)能運行管理用制度和處罰等手段強制推行。因此，大型企業(yè)、建筑業(yè)主還有物業(yè)服務企業(yè)，在節(jié)能運行制度尚未強制執(zhí)行期間，必須對綠色建筑的節(jié)能進行高度關注和研究，關注企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，以便制定更加健全完善的制度和細則去規(guī)范綠色建筑的節(jié)能運行。