從現(xiàn)實角度看，設(shè)定收費上限遠沒有設(shè)定下限更有意義。因為即便沒有上限，市場也會給出一個上限，這是科學(xué)競爭的結(jié)果。但如果沒有一個收費下限，那競爭就會完全無序。
本文轉(zhuǎn)載自萬科物業(yè)說觀點欄目
作者洪琳，系中國國際廣播電臺華語環(huán)球廣播中心副主任，中央電視臺特約評論員。
在許多小區(qū)，物業(yè)管理費都是一個讓人頭疼的問題。業(yè)主多半會覺得貴，認為服務(wù)有各種瑕疵，物業(yè)費有降價空間；而小區(qū)物業(yè)方面則會覺得冤屈，認為物業(yè)費真的不能再少了，再少這活就實在沒法干了。如何讓物業(yè)費不再是一個讓人頭疼的問題？只有一個辦法，形成共識，發(fā)自內(nèi)心的共識，而且共識越多越好。但一個最基本的共識必須達成，就是對物業(yè)費的認識問題：物業(yè)管理是有最低成本的，要想確保最基本的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理費必須有下限。
商品并非越便宜越好
現(xiàn)實生活中，希望買到的東西價格越便宜越好，最好是免費還有贈品拿，這是很多人的想法。但在經(jīng)濟生活中，如果是一次性的消費行為，可能你是個精明的消費者，但如果放在稍微復(fù)雜一些的消費行為中，你基本上會無一例外地敗給經(jīng)濟規(guī)律。這是一個非常簡單的經(jīng)濟規(guī)律，任何商品或服務(wù)，都會有一個價格底線，即一個公司能提供的、并達到它的利潤目標(biāo)的、最低的可接受價格。如果擊穿了價格底線，或者買賣無法成交，或者賣家在商品質(zhì)量或服務(wù)上動了腦筋，你買到的已經(jīng)不再是你看中的商品或服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)又何嘗不是這樣？
物業(yè)管理的本質(zhì)是對物的打理，好的物業(yè)管理，能夠促進房屋資產(chǎn)保值增值；差的物業(yè)管理，會讓不動產(chǎn)淪為城市垃圾，甚至失去居住價值。以深圳萬科天景花園為例，這是一個已經(jīng)入市近三十年的老小區(qū)，1990年建成、沒有電梯，是萬科開發(fā)的第一個樓盤。但這里設(shè)施設(shè)備維護好，從外墻到泳池等設(shè)施，再到綠化、衛(wèi)生等細節(jié)，都未顯出老舊痕跡，絲毫看不到老舊小區(qū)的影子。一個入市近三十年的小區(qū)如何能做到常用常新？關(guān)鍵就在物業(yè)。在這里，業(yè)主和物業(yè)關(guān)于物業(yè)管理必須做什么、還能做什么、做什么會更好有著清晰的共識。
應(yīng)該做什么，是物業(yè)準(zhǔn)入的門檻，最起碼的清潔、安保等服務(wù)，這是一個小區(qū)不能再降低的物業(yè)管理服務(wù)的門檻。還能做什么，是在基礎(chǔ)服務(wù)完成的前提下，把小區(qū)的管理、綠化等做提升，人性化的管理體現(xiàn)在方方面面，讓小區(qū)真正有家的感覺，讓業(yè)主感到親切。這前兩個層次都可以理解為定價的服務(wù)，明碼標(biāo)價，物有所值，但做什么會更好進入到物超所值的層次，物業(yè)公司和業(yè)主的共識是如何讓物業(yè)管理幫助不動產(chǎn)保值增值。好的小區(qū)，業(yè)主會支持物業(yè)費的溫和上漲，一方面知道需要覆蓋物業(yè)公司運行成本的合理上漲，另一方面則是因為對物業(yè)公司已經(jīng)有相當(dāng)認可和信任，確信物業(yè)費提高后自己會從小區(qū)品質(zhì)提升上得到更多。這很像投資，價值股一直在成長，垃圾股則在等重組。物業(yè)公司，如果對于自己的綜合實力有信心，也就用不著一味地以低價來取悅客戶了。回到天景花園，這些年物業(yè)費也在上漲，而且比周邊同類型小區(qū)就是要高，但業(yè)主從小區(qū)二手房價格上可以清楚看到，優(yōu)秀物業(yè)管理帶來的不動產(chǎn)保值增值讓自己明顯受益更多。
莫讓200萬億城市不動產(chǎn)淪為垃圾
但像天景花園這樣的小區(qū)說起來并不多，現(xiàn)在大眾對物業(yè)管理的認識往往還陷入誤區(qū)里，認為物業(yè)管理開支就是大家所看到的保安站崗和保潔掃地。實際上，真正的物業(yè)開支應(yīng)該是日常對房屋本體和設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護，這些事情往往是業(yè)主看不到的。于是出現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象，本分的物業(yè)公司，將設(shè)施設(shè)備維護好，利潤率低；不好的物業(yè)公司，偷工減料，業(yè)主也難以發(fā)現(xiàn)；業(yè)主反過來又會想，反正我也看不出區(qū)別在哪，那就按照不好的想象來給物業(yè)費定價。一旦進入到劣幣驅(qū)逐良幣的循環(huán)中，無論是業(yè)主還是物業(yè)都只有忍受這無言的結(jié)局。由于物業(yè)差，許多小區(qū)的業(yè)主們都會發(fā)現(xiàn)，自己居住的舊小區(qū)已經(jīng)很難攀上暴漲的房價了。這些老舊小區(qū)，由于疏于打理，電梯提前報廢，消防設(shè)施癱瘓等問題層出不窮，常常見諸報端。因為物業(yè)的問題，整個小區(qū)貶值了多少個億的事情太多了。事實上，這些年影響房價的因素，除了貨幣、政策、城市、人口等宏觀條件外，物業(yè)服務(wù)與開發(fā)商品牌等微觀因素的影響越來越明顯。
如何讓物業(yè)公司幫你的房產(chǎn)保值增值？作為業(yè)主，一方面享受優(yōu)越的物業(yè)服務(wù)，同時又能享受由于出色物業(yè)管理帶來的不動產(chǎn)額外升值？這就必須考慮如何科學(xué)合理的設(shè)置物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)。從現(xiàn)實角度看，設(shè)定收費上限遠沒有設(shè)定下限更有意義。因為即便沒有上限，市場也會給出一個上限，這是科學(xué)競爭的結(jié)果。但如果沒有一個收費下限，那競爭就會完全無序。通用汽車是全球著名的汽車生產(chǎn)商，其全球采購原則就是在經(jīng)過公開招標(biāo)比選后，在同樣質(zhì)量和技術(shù)條件下，設(shè)定一個目標(biāo)價位，防止最低價中標(biāo)后，以次充好，引發(fā)非理性競爭的惡性后果。對物業(yè)管理費設(shè)置下限，出發(fā)點跟通用汽車的全球采購原則一模一樣。
當(dāng)然，設(shè)置了下限以后，還要有具體費用支出的細則。除基礎(chǔ)的保安、清潔等服務(wù)外，更應(yīng)規(guī)定設(shè)施設(shè)備維護、本體養(yǎng)護的維護標(biāo)準(zhǔn)、支出比例、監(jiān)督途徑等，確保把房子真正養(yǎng)護好。只有這樣，才能確保200萬億城市不動產(chǎn)不淪為城市垃圾。