著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱教授
非常榮幸參加今天這樣一個(gè)盛會(huì)，在座的嘉賓和代表有兩千多人，而我可能是唯一的業(yè)外人士，不懂物業(yè)管理，不懂這個(gè)行當(dāng)里面的很多細(xì)節(jié)、很多內(nèi)容。所以，我想大概講三方面的問(wèn)題：中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)；消費(fèi)的增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型；物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。我相信，這幾天會(huì)有很多業(yè)內(nèi)人士、專家討論這些熱點(diǎn)問(wèn)題。以下，我從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，從消費(fèi)發(fā)展的角度，來(lái)談?wù)勎业目捶ā?/span>
中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)
近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，其實(shí)有其必然性。2007年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度達(dá)到14%，2010年是12%，這是一種不可持續(xù)的過(guò)熱增長(zhǎng)，過(guò)熱增長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，泡沫破滅后會(huì)出現(xiàn)一系列問(wèn)題。因此，從2011年開始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入了調(diào)整期。現(xiàn)在，可以確定地說(shuō)，通過(guò)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，中國(guó)經(jīng)濟(jì)觸底的過(guò)程已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，調(diào)整已經(jīng)初見成效。對(duì)此，國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)者創(chuàng)造了一個(gè)新詞形容中國(guó)經(jīng)濟(jì)——“韌性”，承認(rèn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)崩盤，仍能穩(wěn)定增長(zhǎng)；盡管增長(zhǎng)速度比過(guò)去低，但是能防止系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)、防止經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以有韌性，是因?yàn)椴扇〉恼{(diào)整方法和其他國(guó)家的不太一樣。其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，像美國(guó)2004年至2007年也出現(xiàn)了很大的房地產(chǎn)泡沫及金融泡沫，2008年至2009年以崩盤式或者硬著陸的危機(jī)方式進(jìn)行了調(diào)整。這種調(diào)整方式的特點(diǎn)是調(diào)整速度比較快，很多大型企業(yè)一夜之間就倒閉，然后經(jīng)濟(jì)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)（衰退）。這種硬著陸的方式，有其好處：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇比較快，資源配置不合理的，馬上進(jìn)行調(diào)整，立刻消除影響，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化；壞處是：破壞性的調(diào)整導(dǎo)致大量破產(chǎn)、失業(yè)等等。我國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸的特點(diǎn)是不讓泡沫一夜之間破掉，不使局部性的問(wèn)題導(dǎo)致全系統(tǒng)的崩盤，在增長(zhǎng)的過(guò)程當(dāng)中，逐步去解決、消化問(wèn)題。這是軟著陸的好處。但是，壞處就是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇需要的時(shí)間比較長(zhǎng)。美國(guó)在2013年、2014年就開始進(jìn)入了復(fù)蘇的階段，到了今年已經(jīng)開始加息，已經(jīng)開始收回原來(lái)那些放松的政策。而我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速過(guò)去連續(xù)六年下滑，剛剛觸底，處理經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的后遺癥，還需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。
房地產(chǎn)方面，與宏觀經(jīng)濟(jì)一致，也就不會(huì)出現(xiàn)崩盤、硬著陸等情況。但是，還要逐步處理一些相關(guān)問(wèn)題。去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主旋律，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還需要兩、三年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能進(jìn)入復(fù)蘇期。今年，我國(guó)基本還會(huì)保持6.8%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，從政策的角度來(lái)看，基本上會(huì)采取中性的政策，讓調(diào)整進(jìn)一步完成。
我對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是保持樂觀的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)崩盤，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然長(zhǎng)期具有巨大的潛力。但是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在仍然處在谷底，其在谷底徘徊的時(shí)候，也會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)性。因此，包括物業(yè)管理在內(nèi)的企業(yè)，要在對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)正確觀察與認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，思考問(wèn)題，認(rèn)真去改革、調(diào)整結(jié)構(gòu)，還要考慮行業(yè)中是否存在結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整。
中國(guó)的故事還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，我國(guó)還處于現(xiàn)代化、城市化、工業(yè)化的進(jìn)程當(dāng)中，市場(chǎng)的潛力仍然巨大。
消費(fèi)的增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型
近年來(lái)，我國(guó)的消費(fèi)在以比較快的速度增長(zhǎng)，消費(fèi)率已經(jīng)達(dá)到GDP的55%左右。其中，政府消費(fèi)占15%，居民消費(fèi)占40%。但是，我國(guó)人均GDP還處于低位，人均8000美元左右，相比美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家人均GDP 5.5萬(wàn)美元還有很大差距。那么，中國(guó)人為什么突然有錢了？其中重要原因就是因?yàn)榍笆畮啄晡覈?guó)的儲(chǔ)蓄積累。也就說(shuō)，雖然我國(guó)人均收入不是很高，但是財(cái)富增長(zhǎng)很快，金融財(cái)富和GDP收入的比例關(guān)系已經(jīng)基本持平。于是，就造成今天的中國(guó)人到處找投資機(jī)會(huì)，國(guó)內(nèi)沒有投資渠道了就到國(guó)外投資，國(guó)內(nèi)沒有東西可買了就到國(guó)外買，這其實(shí)是經(jīng)濟(jì)不平衡的問(wèn)題。
分析我國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)的原因，主要有以下方面：
一是中低收入群體收入的增長(zhǎng)。
二是社會(huì)保障的增長(zhǎng)。社會(huì)保障體系覆蓋面的擴(kuò)大，包括農(nóng)村社會(huì)保障體系的建立，新農(nóng)合、新農(nóng)保、政府的一些補(bǔ)貼等等使得居民的儲(chǔ)蓄傾向有所下降。
三是消費(fèi)信貸的增長(zhǎng)。金融的發(fā)展促進(jìn)了消費(fèi)的增長(zhǎng)，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融促進(jìn)了消費(fèi)信貸的增長(zhǎng)，消費(fèi)信貸成為金融信貸占比最大的單位。商業(yè)環(huán)境、商業(yè)模式的變化也促進(jìn)了消費(fèi)增長(zhǎng)，特別是電商的發(fā)展，不僅擴(kuò)大了一部分商業(yè)，使消費(fèi)更容易，同時(shí)帶動(dòng)了中國(guó)的消費(fèi)品生產(chǎn)、制造業(yè)的發(fā)展。而物流企業(yè)深入到各個(gè)小城鎮(zhèn)和農(nóng)村當(dāng)中去，使得消費(fèi)面（市場(chǎng)本身）有了大大的發(fā)展。
在經(jīng)濟(jì)學(xué)定義的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段中，級(jí)別最高的階段就是高消費(fèi)階段，而我國(guó)現(xiàn)在正在逐步進(jìn)入這一階段。在該階段，消費(fèi)會(huì)出現(xiàn)一些新的特征——物質(zhì)消費(fèi)需求和服務(wù)性需求共同增長(zhǎng)。其中，在我國(guó)物質(zhì)消費(fèi)沒有被很好地滿足，大量的中低收入者，特別是低收入階層的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足，這也是為何我國(guó)居民出國(guó)旅游第一件事還是買東西。與此同時(shí)，中等收入階層消費(fèi)需求已經(jīng)到了發(fā)展階段，包括了精神消費(fèi)、健康性消費(fèi)、娛樂性消費(fèi)等等，這方面的需求有了大幅度的增長(zhǎng)，也就是所謂第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)比重的上升。
具體到住房市場(chǎng)的需求來(lái)說(shuō)，大致有幾種情形：有通常說(shuō)的所謂剛性需求，指的是人口增長(zhǎng)導(dǎo)致的增長(zhǎng)，剛性需求其實(shí)在市場(chǎng)需求中所占的比重很少；還有改善性需求，指居民原來(lái)住的房子質(zhì)量比較差，收入增長(zhǎng)后要搬到更好、更大的房子里，這是住房需求中很重要的一部分；還有一個(gè)重要需求目前被市場(chǎng)忽視了，那就是遷移性需求，指的是工業(yè)化、城市化進(jìn)程中，由于人口遷移所導(dǎo)致的需求，例如農(nóng)民要進(jìn)城，先要在縣城里買個(gè)房子，縣城的人到地級(jí)市買個(gè)房子等等以此類推。中國(guó)的城市化只有50%（發(fā)達(dá)國(guó)家是90%以上），城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，人口遷移也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，當(dāng)人們收入增長(zhǎng)后，改善性需求和遷移性需求就會(huì)不斷地產(chǎn)生，而這些需求也同步創(chuàng)造了房地產(chǎn)服務(wù)性的需求。
還要強(qiáng)調(diào)一下中高收入階段消費(fèi)需求的一些特點(diǎn)。一是服務(wù)型需求占比較高，例如休閑、旅游、文化、娛樂、健身、養(yǎng)老等等；二是消費(fèi)的多樣化、精細(xì)化、儀式化，比如物業(yè)管理，其實(shí)也是精細(xì)化和儀式化的產(chǎn)物。事實(shí)上，當(dāng)人們收入達(dá)到中高階段時(shí)，又面臨著人口老齡化的問(wèn)題，使養(yǎng)老需求開始出現(xiàn)分化。剛退休的人離真正需要養(yǎng)老的階段還有很長(zhǎng)時(shí)間，他們并沒有去養(yǎng)老，反倒積極地消費(fèi)，這被稱為退休需求、退休消費(fèi)，過(guò)去有錢沒時(shí)間，現(xiàn)在有錢又有了時(shí)間，這段時(shí)間可能會(huì)持續(xù)20到30年，目前這個(gè)階段老年人的需求還沒有真正引起人們足夠的重視。
與西方不同，中國(guó)老齡化的影響將經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)退休的這一代人，跟西方發(fā)達(dá)國(guó)家的退休者有很大差別。西方老人，沒退休之前就計(jì)劃著周游世界，享受生活；而我國(guó)這一輩退休的老年人，收入不高，也沒有多少積蓄，他們的生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、收入的基礎(chǔ)，還達(dá)不到退休消費(fèi)特別明顯的階段。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，西方老齡化、負(fù)儲(chǔ)蓄階段現(xiàn)在就已經(jīng)開始了，而我國(guó)還要等到下一代退休者出現(xiàn)的時(shí)候，才開始出現(xiàn)現(xiàn)在西方的純消費(fèi)階段。換句話說(shuō)，現(xiàn)在的退休消費(fèi)者可能要到了80歲才開始想養(yǎng)老的問(wèn)題，那時(shí)社區(qū)的養(yǎng)老功能才得以開啟。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展
互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、共享經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)支付、智慧城市、智慧社區(qū)等等，一系列新的技術(shù)、新的商業(yè)模式，迅速推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型。而新技術(shù)的產(chǎn)生和發(fā)展，也為各種形態(tài)的服務(wù)業(yè)的整合發(fā)展、協(xié)同發(fā)展創(chuàng)造了新的技術(shù)條件，成為物業(yè)管理發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。比如，家庭生活社會(huì)化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接促進(jìn)這種社會(huì)化或成為承接這種社會(huì)化的載體。
中國(guó)的服務(wù)業(yè)應(yīng)該說(shuō)是有特點(diǎn)、有優(yōu)勢(shì)的。以物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，目前的規(guī)模優(yōu)勢(shì)就是行業(yè)的一大優(yōu)勢(shì)。如居民家的水管壞了，在國(guó)外起碼需要兩周才能安排修理，而在我國(guó)，給物業(yè)服務(wù)公司打個(gè)電話，馬上就安排維修了。所以，如何利用好物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前的規(guī)模，結(jié)合中國(guó)居民生活發(fā)展的特點(diǎn)，利用好行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，使得中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展成為世界的標(biāo)桿，是當(dāng)前物業(yè)服務(wù)人需要思考的問(wèn)題。
最后談一點(diǎn)關(guān)于多種社區(qū)形態(tài)發(fā)展的問(wèn)題。目前，物業(yè)管理行業(yè)思考的服務(wù)，很多針對(duì)的都是高端消費(fèi)人群，今后，應(yīng)更多考慮的服務(wù)人群是中等消費(fèi)人群、中產(chǎn)階級(jí)以及低端的消費(fèi)群體。今后，我國(guó)的住房來(lái)源可能是多樣化的，其中包括政府的廉租房、公租房，還有小產(chǎn)權(quán)房、城中村、城邊村等，這些房子未來(lái)也是要改革與調(diào)整的，逐步都將改為租賃房。那么，就會(huì)隨之產(chǎn)生租賃房的社區(qū)。租賃房社區(qū)會(huì)有自身的一些特點(diǎn)，例如人比較多，收入水平比較低，房間比較小。將來(lái)這部分社區(qū)產(chǎn)生的服務(wù)需求也將在整體物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中達(dá)到一定比例，如何滿足這部分人的需求，如何使各種需求得到滿足協(xié)同發(fā)展，使不同收入階層的人能夠在一個(gè)城市里面各得所居、相得益彰，使社區(qū)能夠和諧發(fā)展，也是需要從物業(yè)服務(wù)角度思考的問(wèn)題。
當(dāng)然，政府也需要出臺(tái)相關(guān)政策。但是，我們從市場(chǎng)的角度、企業(yè)的角度也要去思考這些問(wèn)題，因?yàn)檫@些問(wèn)題畢竟是我們社會(huì)、社區(qū)發(fā)展當(dāng)中的一些將來(lái)非常重要的問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，在未來(lái)的市場(chǎng)上，誰(shuí)能夠很好地解決這些不同需求的問(wèn)題，并提供相應(yīng)的供給，誰(shuí)就會(huì)擁有未來(lái)的市場(chǎng)。
本文根據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員、中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院院長(zhǎng)樊綱教授在第三屆中國(guó)物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展論壇上的演講整理