經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 楊依依
雅居樂集團(tuán)在9月14日發(fā)布公告稱，公司建議分拆附屬公司雅生活的股份在香港聯(lián)交所主板獨立上市，且聯(lián)交所已確認(rèn)公司可進(jìn)行分拆，公司已經(jīng)遞交上市申請表格。按照計劃，雅生活將就上市進(jìn)行其新股份發(fā)售。這意味著港股將迎來第四家由內(nèi)地房企剝離出來的物業(yè)公司，按上市時間先后來排列，前三家分別是彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)。另外，獨立物業(yè)管理公司中奧到家已在港股上市。
為迅速做大規(guī)模以推動上市進(jìn)程，雅居樂在今年6月30日全資收購了綠地物業(yè)，增加物管面積417萬平方米，加上自有的超過6000萬平方米的面積，擴(kuò)充后的雅生活在管面積接近7000萬平方米。
根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù)，按照2016年物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)管理項目平均物業(yè)服務(wù)費計算，未來五年全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。萬億藍(lán)海之下是行業(yè)內(nèi)集中度依然不高的現(xiàn)狀，截至2016年年底，中國已有超過10萬家物管公司，服務(wù)規(guī)模達(dá)165億平方米，年總營收過3600億元，但前百強(qiáng)企業(yè)加起來的管理面積僅33億平方米，不足五分之一。
作為房地產(chǎn)的下游行業(yè)，物業(yè)行業(yè)同樣在拼規(guī)模、爭奪市場。
截至2017年6月30日，彩生活自管面積達(dá)4.2億平方米，加上合作面積和聯(lián)盟面積共服務(wù)8.49億平方米。綠城服務(wù)管理面積為1.35億平方米。中海物業(yè)的管理面積為9860萬平方米。正在沖擊A股的碧桂園物業(yè)簽約面積為2.1億平方米。表達(dá)過IPO意愿的萬科物業(yè)，截至今年2月底合同面積超過3.56億平方米。
包括雅居樂在內(nèi)，多家物業(yè)公司都提出了中長期目標(biāo)。彩生活的目標(biāo)是到2020年實現(xiàn)25億平方米的服務(wù)面積。雅生活的目標(biāo)是到2020年，實現(xiàn)百億產(chǎn)值和十億利潤。碧桂園物業(yè)的目標(biāo)是未來5年簽約服務(wù)面積計劃增至10億平方米。
背靠不同房地產(chǎn)公司的物業(yè)公司在擴(kuò)張過程中，又表現(xiàn)出了不同的思路。如何實現(xiàn)規(guī)模的快速增長？目前來看，至少有三個方向。
一是傳統(tǒng)的內(nèi)生增長的模式，倚靠母公司建設(shè)物業(yè)項目而增加物業(yè)管理面積，例如中海物業(yè)；
第二種是大舉并購，例如雅生活收購綠地物業(yè)，彩生活收購開元國際，花樣年收購萬達(dá)物業(yè)（由美易家接管）、綠城服務(wù)收購浙元物業(yè)；
第三種是平臺輸出，通過輸出管理技術(shù)和品牌擴(kuò)大面積，通常的做法是形成聯(lián)盟。從2014年開始，國內(nèi)的物業(yè)聯(lián)盟悄然興起。目前已有7個成型的聯(lián)盟：長城物業(yè)的“一應(yīng)云”、花樣年的“解放區(qū)”、萬科的“睿服務(wù)”、綠城的“綠聯(lián)盟”、福星的“智慧家聯(lián)盟”、銀灣的“銀鑰匙”、雅生活的“雅生活聯(lián)盟”。其中彩生活又在去年底入股了銀灣物業(yè)，與銀灣及銀鑰匙聯(lián)盟企業(yè)形成資源融合，再次聯(lián)盟。各家聯(lián)盟的戰(zhàn)略是類似的，共享平臺、共享管理技術(shù)，有增值服務(wù)的還可以共享用戶入口（即小區(qū)業(yè)主資源）。
更普遍的擴(kuò)張方式是復(fù)合的，同時融合了這三種模式。碧桂園物業(yè)總經(jīng)理李長江介紹，碧桂園物業(yè)主要通過與中小開發(fā)商合作、為政府合作提供城市基礎(chǔ)市政服務(wù)、以及并購和股權(quán)合作三種方式進(jìn)行擴(kuò)張。
雅生活集團(tuán)總裁劉德明介紹，到2020年，雅生活100億元的收入目標(biāo)中，將有20億元是外拓業(yè)務(wù)收入，40億元由收購目標(biāo)企業(yè)而來。
最早上市的彩生活先后經(jīng)歷了收購開元物業(yè)、入股銀鑰匙聯(lián)盟等多種模式后，其母公司花樣年主席潘軍在今年的上半年業(yè)績會上宣布：彩生活以后不會再舉債進(jìn)行大量并購。潘軍稱，過去三年彩生活花在兼并上的資金達(dá)到13個億。2016年下半年開始放緩步伐，是因為發(fā)現(xiàn)和原來的輕資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略不太符合。
彩生活方面回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報稱，潘軍所謂的“大量并購”指的是不會再進(jìn)行類似收購開元物業(yè)的動作，但類似入股銀鑰匙聯(lián)盟的小股操盤模式依然會繼續(xù)。據(jù)彩生活總裁唐學(xué)斌介紹，未來可能給物業(yè)公司同行免費開放平臺，幫助他們提高估值，還會有包括入股，增資其他物業(yè)公司等方式。
唐學(xué)斌對經(jīng)濟(jì)觀察報表示：“彩生活上市后的3年里，中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)等相繼在港股上市，國內(nèi)的新三板則相繼掛牌了保利物業(yè)等超過50家物業(yè)企業(yè)。上市融資后帶來了行業(yè)內(nèi)的瘋狂并購，資本積極布局，行業(yè)價值被重新定義時，收購價格也水漲船高?！?/span>
國泰君安分析師劉斐凡認(rèn)為這兩個因素都是彩生活選擇改變的原因，這是一個商業(yè)模式上輕重資產(chǎn)模式的選擇，且各有利弊。“輕資產(chǎn)只是享有部分收益，但是資金成本較低；重資產(chǎn)可以享受全部收益，但相應(yīng)的資金成本占用就會更多。”劉斐凡說。
據(jù)了解，彩生活收購上海銀灣的成本約為0.09元／平方米，遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)物業(yè)收費價格。唐學(xué)斌認(rèn)為，小股操盤這種擴(kuò)張模式效率更高，獲客成本低于收并購。
值得注意的是，雅生活收購綠地物業(yè)不久之后，綠地集團(tuán)又以10億元戰(zhàn)略入股雅生活集團(tuán)，取得雅生活集團(tuán)20%股份。雙方的合作由物業(yè)公司并購上升至集團(tuán)內(nèi)的戰(zhàn)略合作。從長遠(yuǎn)來看，綠地的大份額入股至少能給雅生活未來的并購帶來更大的動力。
彩生活選擇不再大舉并購、堅持輕資產(chǎn)，還有一個背景是它的收入構(gòu)成。其2017年上半年收入中，增值服務(wù)業(yè)務(wù)的收入同比增長55.1%至1.11億元，貢獻(xiàn)30.1%的凈利潤。由于增值服務(wù)的成本相對較低，毛利率高達(dá)84.5%，抬高了整體毛利率至45.5%。
雅生活在此前的物業(yè)聯(lián)盟發(fā)布會上表達(dá)過同樣的預(yù)想。其總裁劉德明向記者表示，雅生活今年的增值服務(wù)收入將超過1億元，但這可能僅占總收入的不到10%，未來的目標(biāo)是爭取在3年左右時間內(nèi)，達(dá)到20%的占比。兩家公司還有一個共同點是，彩生活公開的科技投入已過億元，雅生活也不低，達(dá)3000萬元，他們都在將已培育的科技平臺輸出，并稱之為新的盈利手段。
第一太平戴維斯副董事長張子濤也曾公開表示，當(dāng)前香港資本市場中的物業(yè)管理公司比A股多，相對來說概念已經(jīng)沒有那么新。當(dāng)投資者對概念失去興趣后，就會保持比較理性的態(tài)度，因此估值會比尚屬空白的A股市場低很多。