物業(yè)費(fèi)糾紛案件系民事案件中的新型案件，自立案登記制實(shí)施以來(lái)，法院受理的該類案件持續(xù)增長(zhǎng)。
在民法總則更加強(qiáng)調(diào)平衡各方平等主體之間的合法權(quán)益的大背景下，明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系，解決長(zhǎng)期存在的若干物業(yè)費(fèi)異議糾紛疑難問(wèn)題，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合規(guī)、合理的行使物業(yè)費(fèi)異議相關(guān)權(quán)利是亟待解決的問(wèn)題。
物業(yè)費(fèi)糾紛案件呈現(xiàn)“二高一難一少”
2015年1月至2017年3月，S法院審結(jié)物業(yè)費(fèi)糾紛286件，撤訴159件，調(diào)解23件，判決92件，按撤訴處理8件，調(diào)撤率為63.6%。案件呈現(xiàn)如下問(wèn)題：
1.與同期小額訴訟案件相比審理天數(shù)偏高。2015至2017年，S法院適用小額訴訟程序?qū)徖戆讣钠骄鶎徖硖鞌?shù)為48天，而物業(yè)費(fèi)糾紛案件的平均審理天數(shù)為56天。
2.物業(yè)費(fèi)糾紛額小而司法成本較高。實(shí)行立案登記制后，物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛案件逐年遞增，物業(yè)費(fèi)糾紛案件一般標(biāo)的額較小，訴訟費(fèi)收取數(shù)額低，但進(jìn)入訴訟程序后，送達(dá)、調(diào)解、開(kāi)庭等程序不可缺少，因此類糾紛調(diào)解效果不佳，且調(diào)解時(shí)間較長(zhǎng)，由此造成小訴訟大成本。
3.涉及法律關(guān)系復(fù)雜、糾紛化解難度較大。物業(yè)服務(wù)合同多為開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司前期簽訂，后期物業(yè)公司與業(yè)主之間未重新簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，而業(yè)主普遍對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容不熟悉、不認(rèn)可，致使雙方對(duì)立情緒大，同時(shí)，業(yè)主希望通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)方式解決開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位問(wèn)題，而物業(yè)公司傾向于將遺留問(wèn)題推給開(kāi)發(fā)商解決，造成糾紛化解難度。
4.業(yè)主多為被告、主動(dòng)訴訟者極少。S法院物業(yè)費(fèi)糾紛案件中，絕大多數(shù)均為物業(yè)公司起訴業(yè)主要求繳納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主往往通過(guò)被動(dòng)參與物業(yè)費(fèi)糾紛訴訟達(dá)到一并解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題和房屋質(zhì)量等問(wèn)題。
物業(yè)費(fèi)糾紛中當(dāng)事人之間權(quán)利平衡的路徑
物業(yè)費(fèi)糾紛常為物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)起訴同一小區(qū)的多名業(yè)主，業(yè)主之間由于地緣、人緣、共同利益的關(guān)系，易結(jié)成聯(lián)盟，引發(fā)群訪事件，為防止出現(xiàn)社會(huì)問(wèn)題，對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在物業(yè)費(fèi)糾紛中的權(quán)利進(jìn)行明確和平衡是化解該類糾紛的必經(jīng)之路。
法院在個(gè)案中合理分配舉證責(zé)任
關(guān)于服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)的舉證責(zé)任問(wèn)題，如按照“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則,業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主舉證，但由于物業(yè)服務(wù)專業(yè)性較強(qiáng)，普通業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)方面的知識(shí)相對(duì)匱乏，加上業(yè)主所主張的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約事實(shí)往往時(shí)間跨度常，導(dǎo)致取證困難。
筆者認(rèn)為，業(yè)主提出的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題屬于合同履行問(wèn)題，舉證責(zé)任應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第5條“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的,由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定。
法院根據(jù)情況區(qū)別對(duì)待,如果業(yè)主提出物業(yè)管理企業(yè)某一項(xiàng)或某幾項(xiàng)服務(wù)義務(wù)未履行時(shí),根據(jù)司法解釋的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)其已依約履行的舉證責(zé)任;如果業(yè)主承認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)履行了服務(wù)義務(wù)但提出物業(yè)管理企業(yè)在履行義務(wù)時(shí)存在瑕疵,可考慮由業(yè)主承擔(dān)履行義務(wù)存在瑕疵的舉證責(zé)任。
給當(dāng)事人維權(quán)提供救濟(jì)途徑
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！睒颖景讣?，部分業(yè)主以該條規(guī)定為依據(jù),稱物業(yè)管理企業(yè)起訴業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用須先由業(yè)主委員會(huì)督促,否則物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)直接提起訴訟。
經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，法院對(duì)該條文的理解不同，部分法院以該條規(guī)定為依據(jù)，對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)催交的物業(yè)費(fèi)糾紛，均不予立案;另一部分法院判斷的標(biāo)準(zhǔn)是，如業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴;物業(yè)管理企業(yè)直接與業(yè)主簽訂有物業(yè)服務(wù)合同的，以及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理公約向業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)的，不應(yīng)適用該條文規(guī)定。
為了避免業(yè)主委員會(huì)怠于或難以催告，致使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法起訴的弊端，業(yè)主委員會(huì)的催告不應(yīng)視為物業(yè)管理企業(yè)起訴的前置條件和途徑。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條立法原意主要是強(qiáng)調(diào)兩個(gè)層次的內(nèi)容。
第一，業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的行為實(shí)際上侵害了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他按時(shí)交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益,是對(duì)業(yè)主共同利益的侵犯，在此語(yǔ)境下，業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)用的,由業(yè)主委員會(huì)出面代表全體業(yè)主督促其限期交納,體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督。
第二，業(yè)主享受了服務(wù)而不交納服務(wù)費(fèi)，是一種違約行為,按照《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以向法院提起訴訟。
文章節(jié)選自中國(guó)法院網(wǎng) 文/趙參參