近日，家住西郡188的不少居民發(fā)現(xiàn)，自己的家門口多了一份律師函，原來，這是一份物業(yè)委托律師事務(wù)所發(fā)出的物業(yè)費“催收”律師函。如果業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不繳納拖欠的物業(yè)費，物業(yè)將會把欠費的業(yè)主告上法庭。記者了解到，如今，物業(yè)公司通過起訴的方式討要物業(yè)費的不在少數(shù)，是什么原因?qū)е略驹谝粋€屋檐下的業(yè)主和物業(yè)公司，成為死對頭？
小區(qū)業(yè)主收到“律師函”事件
西郡188物業(yè)欲將
欠費業(yè)主告上法庭
家住西郡188花園9幢的許女士（化名），最近發(fā)現(xiàn)家門口多出了一份律師函。在這份律師函中，記者看到，不但標注出了許女士的房屋棟號、面積等，還清晰地寫著她的欠繳物業(yè)費的期限和金額。
這份律師函中稱，“希望您接到本函后盡快將應(yīng)付的物業(yè)服務(wù)費繳納完畢，并最遲不超過2017年8月28日。如逾期既不交納物業(yè)服務(wù)費，又未提供物業(yè)公司未履行物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款的的證據(jù)材料，則本律師事務(wù)所將正式提交法院依法審理?！?/span>
與許女士（化名）同樣情況的，還有小區(qū)另外40余戶居民。西郡188花園小區(qū)項目經(jīng)理劉健告訴記者，小區(qū)正常居住的業(yè)主有1000戶左右，收繳率在75%左右，還有一些業(yè)主并未正常交納物業(yè)費。對于這部分未正常繳費的業(yè)主，物業(yè)多次上門、電話進行溝通，但仍有不少業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費?！盁o奈之下，我們只能委托律師事務(wù)所向小區(qū)40余戶業(yè)主發(fā)出律師函，這些業(yè)主都是欠繳兩三年，甚至是5年左右的長期不繳費的業(yè)主?！眲⒔”硎?。
業(yè)主：小區(qū)管理問題不少
控訴物業(yè)“數(shù)宗罪”
“我們的本意并不是不繳物業(yè)費，只是想以此督促物業(yè)扎扎實實管好小區(qū)?！痹诰芾U物業(yè)費的小區(qū)業(yè)主眼中，物業(yè)管理下的西郡188小區(qū)“亂得一團糟”。在業(yè)主微信群中，有不少業(yè)主發(fā)出各種質(zhì)疑，“小區(qū)管理這么差，還要交納物業(yè)費嗎？”；“小區(qū)的管理不完善，憑什么晚上10點西門就關(guān)閉了，11點南門也關(guān)閉了，我們下夜班回來，就只能從北門繞行?！?/span>
除了小區(qū)的管理等問題，“監(jiān)控設(shè)備為啥不完善，小區(qū)車庫經(jīng)常被盜”也是業(yè)主質(zhì)疑的焦點。一位業(yè)主在群里表示，“家里的車庫門關(guān)了，但電動車還是被偷了。記者發(fā)現(xiàn)，有多位業(yè)主表示自己遭遇過小區(qū)車庫被盜的情況。此外，還有業(yè)主質(zhì)疑，物業(yè)收費偏高，而提供的物業(yè)服務(wù)根本達不到這個收費的標準。還有業(yè)主質(zhì)疑“業(yè)主委員會不作為”、“路燈不亮”、“收費不公示”等情形。
物業(yè)
服務(wù)超出收費標準
很多情形不屬于責(zé)任范圍
對于小區(qū)業(yè)主的不滿以及該小區(qū)目前的狀況，小區(qū)物業(yè)公司在日常管理方面達標嗎？物業(yè)公司是否又有其難處呢？“目前物價局規(guī)定的三級收費標準是0.65元，小區(qū)則收取的是6毛，而物業(yè)提供的服務(wù)標準則是三級以上，超過了服務(wù)標準。比如，保安巡邏的次數(shù)等，都是在規(guī)范范圍內(nèi)的?！蔽骺?88花園小區(qū)項目經(jīng)理劉健告訴記者，小區(qū)的保潔由原來的9人增加到了現(xiàn)在的11人，保安由原來的11人增加到了現(xiàn)在的15人，如果不是車位費等公共收入的補貼，小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了虧損。
“不繳物業(yè)費的業(yè)主中，主要是三種情況，一種是因為房屋質(zhì)量問題，將怒火轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上的；一種就是無正當理由，不愿意繳費的；還有的就是因發(fā)生盜竊，不愿因繳費的?！眲⒔√寡裕皟煞N情形居多，而實際上，很多情形不屬于物業(yè)責(zé)任范圍?！氨热缫粦魳I(yè)主墻面有問題，是開發(fā)商的責(zé)任，開發(fā)商愿意賠償6000元，但業(yè)主卻說，啥時候拿到開發(fā)商的錢，我就繳費，這顯然是不合理的?！?/span>
劉健表示，小區(qū)車庫被盜，是因為車庫門在開發(fā)商建設(shè)之時就“先天不足”，門縫較大容易打開。而小區(qū)的監(jiān)控，目前也在籌劃進行更新，將更換、增加20余個高清探頭。
業(yè)主為何頻被“逼”上法庭？
調(diào)查
每年至少千起糾紛
業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)欠費成博弈手段
像西郡188小區(qū)一樣，市區(qū)很多小區(qū)都不同程度存在欠繳物業(yè)費的情況。有數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年5月至2016年6月，全市兩級法院審理的業(yè)主和物業(yè)公司糾紛約1000起，其中超過九成都是由于業(yè)主拖欠物業(yè)費被物業(yè)公司起訴?！拔覀円矔鹪V欠費的業(yè)主，這樣的情況揚州的物業(yè)公司目前很普遍?！币患椅飿I(yè)公司負責(zé)人陳先生告訴記者，物業(yè)公司將業(yè)主告上法庭，已經(jīng)成為了一種常態(tài)。
不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主并非惡意拖欠費用，而是把欠費作為和物業(yè)公司博弈的一種方式。不少業(yè)主是因為對物業(yè)公司的服務(wù)不滿才不愿意繳納物業(yè)費。
聲音
即使贏了關(guān)系也僵了
部分業(yè)主也得改改觀念
對于物業(yè)將欠費業(yè)主告上法庭，不少業(yè)主也有不同的觀點。西郡188花園的業(yè)主蔡先生認為，俗話說“和氣生財”。無論從物業(yè)方面來講，還是從業(yè)主方面來說，彼此關(guān)系和諧了，就會雙贏，一旦關(guān)系鬧僵了，只能是兩敗俱傷。物業(yè)告業(yè)主，即使贏了一口氣，也難以贏來和諧的關(guān)系。
而繳納了物業(yè)費的劉女士則認為，現(xiàn)在部分人還是以前的老觀念，認為房屋維修、垃圾清運、衛(wèi)生打掃等應(yīng)該由單位或國家管。“現(xiàn)在房子是個人財產(chǎn)，你住在小區(qū)里享受服務(wù)，就得支付一定的費用。物業(yè)費是用來維護整個小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的，每個業(yè)主都應(yīng)該有這樣的觀念：享受物業(yè)服務(wù)的同時，及時繳納物業(yè)管理費。不然，大家都不繳錢，小區(qū)誰來打理呢？”劉女士說。
觀點
業(yè)主要有“花錢買服務(wù)”觀念
物業(yè)也須提供“質(zhì)價相符”的服務(wù)
“物業(yè)和業(yè)主是一種服務(wù)契約關(guān)系。物業(yè)應(yīng)該為業(yè)主提供對應(yīng)收費標準的服務(wù)。如果業(yè)主對服務(wù)不滿意，可以向物業(yè)提出要求，要求物業(yè)進行整改。但是，業(yè)主不能以此為借口，拒繳物業(yè)費?！笔姓f(xié)委員、江蘇萬楊物業(yè)總經(jīng)理程崗表示。
“物業(yè)通過訴訟的形式討要物業(yè)費，也是我市物業(yè)管理行業(yè)自身不斷規(guī)范的一種體現(xiàn)?！笔形飿I(yè)管理中心相關(guān)負責(zé)人表示，法律是公平的，通過法律武器，可以更好地保護物業(yè)公司和業(yè)主的自身權(quán)益。從物業(yè)服務(wù)的角度看，物業(yè)提供的是一種服務(wù)，業(yè)主要有“花錢買服務(wù)”的觀念，而物業(yè)也應(yīng)該按照合同，提供“質(zhì)價相符”的服務(wù)。
教你一招
如果物業(yè)服務(wù)不行，業(yè)主可以這樣做
當前，物業(yè)服務(wù)單位都是營業(yè)性企業(yè)，為了追求收益最大化，往往會減少經(jīng)營成本，降低服務(wù)標準。比如，地面清掃不到位，小區(qū)綠化帶沒有及時修剪，小區(qū)監(jiān)控設(shè)施損壞沒有及時修理等等。但是，一旦發(fā)生物業(yè)糾紛，小區(qū)業(yè)主只能口頭陳述，卻拿不出有力的證據(jù)進行佐證。
江蘇樂助律師事務(wù)所徐曉劍律師指出，物業(yè)合同明確了雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)要提供符合合同約定的服務(wù)，業(yè)主也要按照合同繳納物業(yè)費。作為業(yè)主，平時若發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不到位的現(xiàn)象，可以及時采取拍照、攝像等方式以固定證據(jù)，如果有條件的，也可以進行現(xiàn)場公證。這些固定好的證據(jù)業(yè)主可以自己保存，也可以交由業(yè)委會、社區(qū)等第三方機構(gòu)保存。今后一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛，這些證據(jù)就是業(yè)主維權(quán)的利器。
你知道嗎？物業(yè)費包括10大內(nèi)容
1.物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等
2.物業(yè)服務(wù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護保養(yǎng)費用
3.物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用
4.物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用
5.物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護費用
6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用
7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用
8.經(jīng)業(yè)主同意的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用和其他費用
9.合理利潤
10.法定稅費