8月1日，位于南京市鐵心橋街道的保障房小區(qū)——定坊嘉苑的1300戶居民，迎來新的物業(yè)管理公司。經(jīng)過嚴格的招投標程序，市場化運作的江蘇萬園物業(yè)正式進駐。這是南京市在保障房物管領域首次改革“破冰”。當政府不再“兜底”，市場化怎樣攪活一池春水？
政府“兜底”難贏群眾滿意
“不改不行！街道平均每月約有350條12345熱線投訴，45%是反映物業(yè)問題。”7月30日下午，鐵心橋街道物管辦負責人歐陽兆堂向記者倒起苦水。
鐵心橋街道位于南京雨花臺區(qū)，也是保障房“集中區(qū)”。轄區(qū)內(nèi)既有景明佳園、春江新城等較早一批拆遷補償水平較低的保障房，又有后來因軟件谷建設而興建的定坊嘉苑等小區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，該街道共有保障房面積250萬平方米，年代不一、政策各異。
與普通商品房小區(qū)不同，保障房“易建難管”，物業(yè)管理一直是個“老大難”。首先，物業(yè)費收繳難，收繳率一般不超30%；其次，因拆遷政策不一，矛盾多發(fā)管理難度大；同時，不少保障房商業(yè)附屬設施的收益上繳市、區(qū)兩級，管理方難以收支平衡。
也正因此，保障房物業(yè)管理基本都是政府兜底——要么不收費，也沒有物業(yè)，象征性地派幾個保潔保安；要么政府直接成立物業(yè)公司，收取很低的物業(yè)費，“窟窿”由政府來填?；臼墙桓兑粋€小區(qū)，就組建一個物業(yè)公司。幾年下來，人越招越多，開支越來越大，物業(yè)費卻一年比一年難收。
“一面是問題解決不及時，業(yè)主投訴不斷；一面是物業(yè)公司不斷要錢、要人，政府左右為難，陷入惡性循環(huán)?！睔W陽兆堂說，有些問題，比如房屋漏水，屬于原建設單位的歷史遺留問題，但很多小區(qū)的建設單位都找不到，還有電梯、管線等專業(yè)設備出故障，只能求助第三方。
“遇到困難，大家都習慣性找政府‘兜底’，但政府兜底好比‘雨天背稻草——越背越重’?！辫F心橋街道黨工委副書記、辦事處副主任李云算了一筆賬，街道自辦7個物業(yè)公司，去年總收入2700萬元，總支出卻高達5000萬元。街道每年要凈貼2300萬元左右，不堪重負。今年初，鐵心橋街道謀劃保障房物業(yè)市場化運營，吸引3家公司競標，最終經(jīng)驗豐富且有較好口碑的江蘇萬園物業(yè)中標。
市場化不是簡單甩包袱
市場化，說易行難，一個回避不了的問題是：保障房物業(yè)管理收與支之間的“大窟窿”，由誰來填、該怎么填？
“物業(yè)費難收是普遍情況，我們早有心理準備。”萬園物業(yè)公司相關負責人吳玉軍介紹，他們在定坊嘉苑項目競標中給出的價格是每月每平方米0.6元，與此前的“公辦物業(yè)”價格持平，服務水平卻要達到三級二類（收費標準為每月每平方米1.1元）。
低收費水平、高標準服務，倒逼物業(yè)公司創(chuàng)新挖潛。吳玉軍介紹，首先是“節(jié)流”。定坊嘉苑原來的公辦物管有36人，他們進駐后，削減到30人，“除了物業(yè)經(jīng)理坐辦公室統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，其他人員全部跑一線?！贬槍κ召M難，他們采取的方法是“我服務，我收費；你收費，我獎勵”。比方說，讓負責樓棟衛(wèi)生的保潔阿姨去向業(yè)主收費，如果她平時打掃得不干凈，業(yè)主很有可能就不愿意交。相反，如果她的服務大家都滿意，收到物業(yè)費，她就能拿到提成。
“市場化的一個最大好處是，發(fā)揮社會資源的作用，降低成本?！?負責定坊嘉苑小區(qū)的項目經(jīng)理高如鵬介紹，專業(yè)物業(yè)公司在強電、弱電等領域有自己的專業(yè)團隊，僅這一塊人力成本就能省一半。電梯、管道等設備都有固定供應商或戰(zhàn)略合作品牌，運維成本也大為縮減。
“搞市場化不等于政府‘甩包袱’，物業(yè)公司如果賺不到錢，一定不能長久?！?歐陽兆堂說，街道對物業(yè)公司制定考核機制，若小區(qū)業(yè)主滿意率達85%以上，可將一部分門店等增值性收益交給物業(yè)，用于補償虧損。事實上，不少保障房小區(qū)也有可盈利項目，但以往吃大鍋飯，怕麻煩，多半是門面房低價整體外包，市場化后必須“精打細算”。
從“三方博弈”到“三方受益”
定坊嘉苑3幢業(yè)主陸琴對即將到來的新物業(yè)公司充滿期待。她說，以前公辦物業(yè)的工作人員把自己當做“公家人”，服務既不專業(yè)也不到位。更讓業(yè)主期待的是，市場化物業(yè)對房價的提升——目前，定坊嘉苑房價1萬元出頭，但附近的萊蒙小區(qū)房價卻是他們的兩倍多，“小區(qū)環(huán)境好了，將來不管是賣還是租，肯定都會增值。”
“即便收繳率達100%，單個項目肯定也是虧?！眳怯褴娞寡?，他們看中的是潛在市場，一旦有了成功經(jīng)驗，就有可能去開拓更大的市場。南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會有關負責人分析，保障房物業(yè)管理市場化是一個大趨勢，也是一個空白。誰率先進入，并形成示范效應，就會擁有巨大的資源和市場。對物業(yè)公司而言，“攤子越大，成本越低”，一旦手里的保障房項目多起來，盈利自然水到渠成。
“保障房物業(yè)管理市場化改革是一片‘深水區(qū)’，牽扯到方方面面的切身利益，這一創(chuàng)新探索值得點贊。”南京市住建局有關人士指出，市場化有三點“看得見”的好處：一是政府減負，先從單個小區(qū)開始試點，控制住政府投入的增量，再逐漸推廣縮減存量；二是提高服務水平，將保障房居民從“村民自治”提升到“社區(qū)自治”；三是呼應《南京市主城區(qū)“十三五”保障性住房建設指導意見》中關于“推行公共服務、社區(qū)管理、物業(yè)管理一體化”的要求。
在鐵心橋街道黨工委書記張建設看來，以前政府既做“運動員”又當“裁判員”，今后物業(yè)服務好不好，市場來主導，居民說了算。另一個顯著變化是，以前遇到問題，居民和物管公司相互扯皮，最后都來找政府“兜底”。市場化讓這一格局從“三方博弈”變成“三方受益”。（新華日報）