文/劉麗琴(廣州日報全媒體記者)
近日，本報連續(xù)報道了廣州十余個小區(qū)走上自管之路，以及他們探索自管成功的經(jīng)驗，引起不少讀者關(guān)注和討論。日前，記者也接到白云區(qū)一小區(qū)業(yè)主的報料：小區(qū)自管后各種交費反而多了，而業(yè)委會對于收支賬不清晰公布，款項去向不明，想查賬無門。
小區(qū)自管面臨哪些問題？業(yè)主自管發(fā)展的方向究竟是怎樣的？業(yè)內(nèi)人士表示，不可否認，目前對于業(yè)委會自管的指引和監(jiān)督在政策法規(guī)上都存在空白，當(dāng)下需要給予業(yè)主們甲方身份認可，才能有助于與乙方物業(yè)公司博弈。
因此，他呼吁政府部門積極推動業(yè)委會的發(fā)展。而上周，天河區(qū)房管局、天河區(qū)委改革辦有關(guān)負責(zé)人到豐景大廈等自管小區(qū)調(diào)研似乎正透露出積極的信號。
業(yè)主疑問：自管后出現(xiàn)財務(wù)糾紛該找誰？
林伯是白云區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，他一直在關(guān)注本報關(guān)于業(yè)主自管的報道，看到其他小區(qū)成功經(jīng)驗的案例，他向記者表示，實在想吐槽一下自己小區(qū)自管后的問題。
林伯所在的小區(qū)是單位房改房小區(qū)，小區(qū)規(guī)模不大，共有四棟8層的樓梯樓，2002年因有業(yè)主提出原物管公司管理不善，導(dǎo)致業(yè)主財物被盜事件而提出自管，在單位的支持下，由業(yè)主組成的自管組織成立，自此小區(qū)開始了自管模式。
自管后水電費交得比以前還多
資金及其監(jiān)管問題是物業(yè)管理的核心問題。林伯表示，自管后水電費等交得比以前還多。最讓他不滿的是，小區(qū)的首、二層物業(yè)因拍賣由大業(yè)主接手，為經(jīng)營招租，大業(yè)主提出將小區(qū)圍墻拆除。為補償給業(yè)主帶來的不便和損失，大業(yè)主給予小區(qū)200萬元用于安裝電梯，而小區(qū)關(guān)于電梯安裝的收支公示只有簡單的一部電梯總承包價50萬元。林伯說，他特意去了解過電梯安裝成本約在30多萬元，小區(qū)電梯安裝費結(jié)余應(yīng)該有過百萬元，但是現(xiàn)在這樣的賬目顯然是沒有剩余的。此外，小區(qū)更換門禁系統(tǒng)，公示造價在4000多元，而他去打聽了幾家的工程行情，不少報價只在兩三千元。
相比很多業(yè)主，林伯說他是一個非常有心的業(yè)主，他將每一次的交費單據(jù)、小區(qū)支出公示都收集保存下來。經(jīng)過統(tǒng)計，他認為小區(qū)列出的有些支出頻率高，而且有重復(fù)收費的嫌疑，比如電梯既然是有人出資安裝，為何還要從小區(qū)經(jīng)費中支出。對于林伯的質(zhì)疑和問詢，自管的負責(zé)人并沒有回應(yīng)。
對此不滿的林伯也將問題反映給單位、單位主管集團，街道、工商甚至公安部門，但似乎沒有一個部門適合處理。他所獲得的答復(fù)既不能讓他滿意也沒能解決問題，有部門建議他走法律程序。林伯去打聽了一下行情，被告知如果起訴，要收集證據(jù)，聘請律師，花費在數(shù)千元，這對于已經(jīng)退休的老人而言要付出的成本和精力都不小。
有小區(qū)自管十年不公布收支賬本
林伯遇到的問題，不少小區(qū)業(yè)主都有同感，無論是自管還是物業(yè)公司管理的小區(qū)都可能存在。有自管小區(qū)業(yè)委會負責(zé)人對記者表示，小區(qū)自管十年從來沒有公布收支賬，因為沒有業(yè)主提出來過。那么，業(yè)主質(zhì)疑小區(qū)的收支問題，是否有查賬權(quán)，該怎么查？業(yè)委會面臨業(yè)主質(zhì)疑應(yīng)對程序又該是怎樣的？
對此，華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧表示，他們也接觸到不少小區(qū)要狀告業(yè)委會的例子，比如有小區(qū)業(yè)委會做賬是用鉛筆的，在支出中有不少吃喝交際花費，引起業(yè)主們的不滿。但目前，對于業(yè)主而言，碰到這樣的情況只有兩種途徑來解決，一是提起罷免業(yè)委會，二是走法律途徑，提起訴訟要求法院審核賬目。但對于小業(yè)主而言，面對的是相對強勢且有組織的業(yè)委會或物業(yè)公司，業(yè)主在取證上也有難度，整體來說是對業(yè)主相當(dāng)不利的局面。
業(yè)內(nèi)人士指出，自管并不意味著物業(yè)管理中所有的問題都能解決。無論是《物權(quán)法》還是《物業(yè)管理條例》關(guān)于業(yè)委會的規(guī)定和內(nèi)容都相當(dāng)有限，對于議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)委會的操守、運作、監(jiān)管等都沒細致的指引，很多靠業(yè)委會自己摸索，缺乏法規(guī)依據(jù)。因此，在政策上需要政府有關(guān)部門的進一步完善。
物管協(xié)會：業(yè)委會自管不具法人資格，難承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任
專家：專業(yè)物業(yè)公司管理小區(qū)，符合現(xiàn)代社會專業(yè)分工原則，應(yīng)該是主流，關(guān)鍵是業(yè)委會依法監(jiān)督物管
眾說“自管”：自管抗風(fēng)險能力應(yīng)當(dāng)謹慎對待
廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會新聞發(fā)言人、副秘書長陳昂鵬：
業(yè)委會因不具備法人資格，不能承擔(dān)刑事、民事責(zé)任，一旦發(fā)生事故或風(fēng)險事件，比如水浸車、人員傷亡等事故，誰能承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任呢？此外，如果發(fā)生業(yè)委會成員挪用、侵占物管費，也沒有辦法追討，財務(wù)監(jiān)管的風(fēng)險也不小。
白云家園業(yè)委會主任任權(quán)：
對于自管小區(qū)而言，最怕的是發(fā)生傷亡事故等風(fēng)險，很多小區(qū)則沒有這一意識。
佳興大廈業(yè)委會主任張秀英：
自管小區(qū)的業(yè)委會成員基本是以退休人員為主，隨著他們年齡增大精力衰減，后續(xù)接任者能否堅持之前所走的自管之路存在變數(shù)。
華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧：
一直以來，業(yè)委會的備案都是由住建部門負責(zé)的，而具有登記職能的則是民政部門和工商部門，經(jīng)營組織由工商登記，非盈利組織機構(gòu)由民政部門登記，但業(yè)委會卻是由住建部門備案的。業(yè)委會的法律性質(zhì)因此有些尷尬。
出路一：推動恢復(fù)業(yè)主甲方地位 讓業(yè)主決定物管
周活寧表示，在長期的自管實踐中，他覺得最先應(yīng)該解決的是讓全體業(yè)主參與小區(qū)管理的問題。這實際上屬于小區(qū)自治層面的問題，其次才是管理方式的問題，是選物管公司還是自管等。
在目前的格局中，業(yè)主是零星的個體，與物管公司、政府部門相比是弱勢的一方，因此，急需確保業(yè)主以利益共同體的形式確定強勢的身份，就像簽訂合同的甲方、乙方，相對于乙方物管公司，甲方業(yè)主只有同等的身份地位才可能和乙方進行談判和協(xié)商，而不是像現(xiàn)在不少小區(qū)業(yè)主是以單獨的個體身份維權(quán)。
他認為，物管和業(yè)主的關(guān)系可以變成這樣：物管費由業(yè)委會收，業(yè)主對物業(yè)公司的投訴和不滿，由業(yè)委會收集，次數(shù)達到一定數(shù)量，業(yè)委會可以和物業(yè)談判扣減物管費用、獎金等，避免單個業(yè)主因個人得失而不交物管費或維權(quán)得不到解決。因此，這就需要推動業(yè)委會的覆蓋和發(fā)展。政府需要做的是推動恢復(fù)業(yè)主的甲方地位，可以對業(yè)委會給予政策的鼓勵和經(jīng)濟的鼓勵，這種認可和鼓勵的態(tài)度是非常必要的。
對于小區(qū)管理的發(fā)展方向，暨南大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡剛認為，小區(qū)物業(yè)的共有部分屬于全體業(yè)主，由業(yè)主委員會選擇一家專業(yè)物業(yè)管理公司實行管理，如果業(yè)主們不滿意，可依一定程序另聘一家專業(yè)物業(yè)管理公司。物業(yè)由專業(yè)物業(yè)公司來管理符合現(xiàn)代社會專業(yè)分工原則，這應(yīng)該是主流，個別特殊情況由業(yè)主自管也可以，但不會是普遍現(xiàn)象。目前物業(yè)管理問題是業(yè)委會很難選擇物業(yè)公司，這是主要矛盾，需要依法推進。
出路二：加強自治不代表排斥物管 關(guān)鍵是業(yè)主監(jiān)管
暨南大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡剛表示，目前廣州業(yè)委會的發(fā)展屬于相對滯后的狀態(tài)，相比北京、上海等地成立業(yè)委會小區(qū)已達六七成甚至七八成，廣州成立業(yè)委會的小區(qū)不過兩三成。政府有關(guān)部門應(yīng)制定一些實施條例，依法幫助推進小區(qū)成立業(yè)委會。
長期從事城鄉(xiāng)社區(qū)研究并參與社區(qū)營造的實踐行動的中山大學(xué)社會學(xué)系萬向東副教授表示，業(yè)主自管是業(yè)主自治之中的內(nèi)容之一，但不是唯一的方向。業(yè)主自管、業(yè)主自治，與物業(yè)服務(wù)公司提供的市場化的服務(wù)并不是必然排斥的，而是可以并存的。加強業(yè)主自治，仍然可以委托物業(yè)公司參與社區(qū)服務(wù)。即使是委托物業(yè)公司提供小區(qū)物管服務(wù)，仍然需要有業(yè)主的監(jiān)管，必須明確業(yè)主才是委托方，而物業(yè)公司只是服務(wù)提供方。
但需要承認的是，業(yè)委會在城市小區(qū)之中還不普遍或者普及，已有的業(yè)委會在內(nèi)部建設(shè)、對內(nèi)處理業(yè)主關(guān)系對外處理物業(yè)關(guān)系等方面還需要較長時期的培育和進步的過程。有些業(yè)委會制度不完善、操作不規(guī)范，與業(yè)主和物業(yè)公司都可能存在一定的矛盾。
需要特別強調(diào)的是，應(yīng)該看到這是發(fā)展中的問題，需要各方加以引導(dǎo)培育。主管部門甚至可以出臺一個小區(qū)業(yè)委會的指引，甚至是標準化范式，引導(dǎo)業(yè)委會成立、管理和提升。其他省份，有些城市已經(jīng)有類似的做法，效果也很顯著。目前，城市居住小區(qū)的業(yè)主委員會及其授權(quán)方業(yè)主大會（或業(yè)主代表大會），已經(jīng)發(fā)展非常迅速，也日益受到各地地方政府的認可和重視，業(yè)委會也處于不斷地走向成熟和發(fā)展的過程中。