一、基本情況
截止到2017年第一季度，北京市物業(yè)管理項目備案6895個，總建筑面積約6.2億㎡。全市物業(yè)企業(yè)總量為3125家，其中一級企業(yè)155家，二級企業(yè)412家，三級企業(yè)2237家，三級企業(yè)（暫定）200家，外埠在京企業(yè)120家。我市已累計歸集商品住宅專項維修資金454.08億元，歸集套數(shù)343.75萬套；共有4286個小區(qū)使用商品住宅專項維修資金28.49億元；共有300個小區(qū)將商品住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開戶銀行,累計劃轉(zhuǎn)資金27.65億元。
北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會（以下簡稱“北京物協(xié)”）成立于2008年10月22日，以在北京市依法注冊設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)為主體，截止到目前，協(xié)會共有會員單位660家，其中物業(yè)企業(yè)621家，物業(yè)相關(guān)單位34家。一級資質(zhì)163家（含外埠注冊一級企業(yè)），二級資質(zhì)218家，三級企業(yè)227家,無資質(zhì)13家。
在成立之初，北京物協(xié)就沒有政府撥款、沒有政府人員任職、沒有政府提供的辦公場所，是一家相對比較純粹的民間社團法人單位。北京物協(xié)以“服務(wù)政府、服務(wù)會員、服務(wù)社會”為宗旨，積極開展工作，在行業(yè)內(nèi)及社會上逐步形成了較強的影響力。所以，開展協(xié)會與政府部門脫鉤工作對北京物協(xié)的影響不大。
二、目前北京物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問題
目前北京物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問題有以下幾個方面：
（一）有效的物業(yè)費調(diào)價機制至今未建立
有些物業(yè)企業(yè)通過降低服務(wù)標準的辦法避免經(jīng)營出現(xiàn)虧損，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意；物業(yè)行業(yè)的從業(yè)人員由于收費水平的制約，收入水平難以合理提高，不利于把優(yōu)秀的人才留在行業(yè)內(nèi)；有些物業(yè)企業(yè)用公共收益彌補物業(yè)費的不足，但是不征求業(yè)主意見，收入及使用情況不公開、不透明，加劇了業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的矛盾。業(yè)主目前對北京物業(yè)服務(wù)的整體評價不高。
（二）物業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級仍處于瓶頸期
一些大型的物業(yè)企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”的浪潮下進行了多種嘗試，雖各有所長，但目前還未建立起公認的具有可持續(xù)性發(fā)展前景的模式；中小物業(yè)企業(yè)大多繼續(xù)延續(xù)傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，創(chuàng)新能力亟待提高。
（三）物業(yè)企業(yè)及從業(yè)人員的評價機制亟待建立
國務(wù)院取消部分行政許可事項后，物業(yè)行業(yè)中企業(yè)資質(zhì)、管理人員資質(zhì)都不再評定，可以作為企業(yè)管理水平評價的客觀依據(jù)越來越少，招投標中很難對物業(yè)企業(yè)的管理水平進行評價，招投標過程中低價中標的現(xiàn)象普遍。物業(yè)企業(yè)在招聘管理人員過程中，由于缺乏客觀評價依據(jù)，往往使得一些有才干的人員被埋沒。這些現(xiàn)象嚴重損害了行業(yè)的公平競爭環(huán)境，也影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
三、主要工作思路
針對北京市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，我們正在開展或準備開展以下主要工作：
（一）發(fā)揮專業(yè)委員會作用，提升行業(yè)專業(yè)化水平
2016年，北京物協(xié)第四屆理事會在成立之初就確定了提高專業(yè)化水平、建設(shè)專業(yè)人才隊伍的工作重點，決定設(shè)立行業(yè)發(fā)展研究、文化建設(shè)、人力資源、法律、設(shè)施設(shè)備管理、等9個專業(yè)（專項）委員會，以專業(yè)（專項）委員會為依托，集中力量、分別研究物業(yè)管理行業(yè)的重大問題。協(xié)會同時制定并頒布了《北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會專業(yè)委員會管理辦法》。
專業(yè)委員會（以下簡稱“專委會”）的建立得到了廣大會員的積極響應(yīng)，會長、副會長單位給予了大力支持，會員單位參與踴躍。經(jīng)過認真籌備，人力資源、法律、設(shè)施設(shè)備管理、文化建設(shè)等4個專委會已于2016年陸續(xù)成立，并已經(jīng)開展了多項工作。
各專委會已經(jīng)完成或正在開展的課題研究工作包括：完成中物協(xié)《物業(yè)費欠繳成因分析及解決途徑》和《城市社區(qū)治理機制研究》、北京市住建委《京津冀一體化背景下的北京物業(yè)管理發(fā)展研究》等課題研究工作。正在開展中物協(xié)2017年重點課題《物業(yè)糾紛行業(yè)調(diào)解機制建設(shè)與運行研究》，北京市住建委《物業(yè)管理智能化發(fā)展問題研究》課題的研究工作。同時，北京物協(xié)組織有關(guān)會員單位正在開展四個物業(yè)管理課題的研究工作。
各專委會還就物業(yè)管理行業(yè)“營改增”問題、物業(yè)公司綠化用水價格問題、政府采購物業(yè)項目市場狀況、物業(yè)企業(yè)與市政公共服務(wù)企業(yè)的責任邊界、居住小區(qū)實行街區(qū)制管理的法律問題等熱點問題進行了調(diào)研。法律專委會與北京清潔行業(yè)協(xié)會聯(lián)合制作發(fā)布了《保潔專項服務(wù)合同（示范文本）》，獨立制作了《員工保密協(xié)議（示范文本）》向行業(yè)內(nèi)相關(guān)企業(yè)推薦使用。
自去年12月份接到中物協(xié)下發(fā)的《2016年中國技能大賽—“深圳物管學(xué)院杯”首屆全國物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)技能競賽》通知后，由人力資源專委會和設(shè)施設(shè)備專委會主要成員牽頭，專門成立工作小組，對大賽的內(nèi)容、賽程及規(guī)則認真研究，組織多次專家討論會，制定了北京賽區(qū)工作方案。按照整體工作方案的要求，我們通過網(wǎng)站、微信公眾號、微信及QQ群、短信等方式對此次大賽進行宣傳和動員工作。
為提高選手的理論水平和實操技能，兩個專委會分別對電工和物業(yè)管理員組織了相關(guān)培訓(xùn)工作。電工方面，設(shè)施設(shè)備專委會與北京金隅科技學(xué)校對接，由專業(yè)的電工老師，制定了詳細的教學(xué)和考試計劃。按成績排名，初選出27名考生參加復(fù)賽。復(fù)賽根據(jù)中物協(xié)決賽實施方案，重新調(diào)整了電工考試用具、考試內(nèi)容，增加了考試難度。最終確定3名選手代表北京參加全國競賽。物業(yè)管理員方面，人力資源專委會組織303人分兩場進行理論知識筆試，按成績排名，共64名選手進入第二輪搶答、案例分析環(huán)節(jié)。按兩輪成績的加權(quán)總分排名，來自12家單位的18位選手進入第三輪演講比賽環(huán)節(jié)。最終，按照綜合成績選出3位選手代表北京參加全國競賽。
由于兩個專委會認真踐行物業(yè)行業(yè)精神，精心組織、準備此次競賽，功夫不負有心人。在本次全國物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)技能競賽中北京賽區(qū)代表隊奪得物業(yè)管理員第1名，電工第4、9、21名的優(yōu)異成績。
在6月9日召開的首屆全國物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)技能競賽北京賽區(qū)總結(jié)大會上，我會下發(fā)了《關(guān)于在全行業(yè)向仇志遠等6名同志學(xué)習的決定》，學(xué)習他們精益求精、不畏強手、勇于佳績的精神，從而在行業(yè)內(nèi)掀起學(xué)先進、比技能、比服務(wù)、比奉獻的良好風氣。
成績的取得只能說明過去，設(shè)施設(shè)備專委會將以大賽為契機，通過與國家重點中專院校金隅科技學(xué)校合作，除了已經(jīng)開展的物業(yè)管理員、電工外，下一步將建立水工、樓宇管理、電梯、消防等工程技術(shù)崗位人員的培訓(xùn)評價體系，為行業(yè)技術(shù)人才的成長，同時為企業(yè)間的人才有序流動搭建平臺。
此外，設(shè)施設(shè)備專委會與北京市清潔協(xié)會、電梯行業(yè)協(xié)會共同起草制定了《扶梯、直梯清潔作業(yè)安全操作規(guī)程》，參與北京市《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》（DB11/641-2009）中電梯部分內(nèi)容的修編工作，還成為“北京市建筑信息模型(BIM)技術(shù)應(yīng)用聯(lián)盟”發(fā)起單位之一。
在工作中，專委會的影響不斷擴大，專委會對委員水平提高的效果明顯，不斷有會員單位加入進來。以設(shè)施設(shè)備管理專委會為例，該專業(yè)委員會目前有來自45家會員單位的63名委員。
目前，北京物協(xié)正在積極籌備行業(yè)發(fā)展研究、社區(qū)治理問題研究、住宅維修資金使用研究、保障性住房物業(yè)管理問題研究、老舊小區(qū)物業(yè)管理問題研究5個專委會的建立，預(yù)計今年可以全部組建完畢。
（二）以會員需求為重點，提升服務(wù)會員水平
在會員服務(wù)方面，北京物協(xié)近兩年每年都召開會員單位對協(xié)會需求的征求意見座談會，還通過不同渠道了解會員的需求。
針對會員單位對于員工專業(yè)培訓(xùn)的需求，我們舉辦了勞動合同法、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營風險防控、高端物業(yè)禮賓服務(wù)、物業(yè)項目負責人業(yè)務(wù)技能等專項培訓(xùn)，參加培訓(xùn)的人員近2000人；針對中小物業(yè)企業(yè)法務(wù)力量薄弱、經(jīng)營成本壓力大的問題，北京物協(xié)開展了建設(shè)企業(yè)法律顧問平臺的調(diào)研；針對會員單位學(xué)習交流的需求，開展了為會員單位提供交流聯(lián)絡(luò)的服務(wù)；針對“營改增”政策執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，及時收集物業(yè)企業(yè)的問題和建議，積極與北京市國稅局進行溝通，為企業(yè)答疑解惑；為了解決物業(yè)企業(yè)了解最新政策法規(guī)及時性不夠的問題，通過協(xié)會網(wǎng)站、微信公眾號、雜志，及時將最新政策法規(guī)推送給企業(yè)，還組織專業(yè)律師撰寫物業(yè)糾紛案例評析，定期發(fā)送給物業(yè)從業(yè)人員學(xué)習借鑒。
北京物協(xié)目前正在進行行業(yè)人力資源專業(yè)網(wǎng)站建設(shè)，網(wǎng)站以人才招聘和企業(yè)誠信聯(lián)盟兩大版塊為主，目前已基本具備上線運行的條件。網(wǎng)站運行后可以有效地拓寬行業(yè)內(nèi)用工雙方的信息交流，同時推動勞資雙方誠信建設(shè)，打造行業(yè)良好用工氛圍。
為了豐富物業(yè)行業(yè)的文化生活、提升北京物業(yè)行業(yè)的社會形象，北京物協(xié)著重加強物業(yè)行業(yè)文化建設(shè)，充分利用行業(yè)內(nèi)資源，以“快樂、健康”為中心，豐富物業(yè)人的文化生活、宣揚正能量滿滿的物業(yè)人文化。重點開展“物業(yè)人健步走”、“《北京物業(yè)人之歌》歌詞征集”、“最美物業(yè)好聲音海選”、“最美物業(yè)好聲音歌會暨《北京物業(yè)人之歌》發(fā)布會”、“物業(yè)人迎冬奧冰雪嘉年華”等重點活動。在重大活動之間會穿插一些有特色的、有需求的主題活動來豐富物業(yè)人的文化生活，例如攝影培訓(xùn)展覽、文化沙龍、社區(qū)文化交流、書畫筆會等活動。
我們2016年、2017年的工作計劃都是圍繞會員最急迫的需求制訂的，會員單位參與協(xié)會工作的積極性也有了明顯提高。
為了更加客觀地評價會員單位參加協(xié)會組織的活動、為協(xié)會工作作出貢獻的情況，北京物協(xié)建立了會員積分制度。在試行的基礎(chǔ)上，2016年底，我們公布了經(jīng)協(xié)會第四屆理事會第二次會議表決通過的《北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會員單位年度積分辦法》、《北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會員積分管理辦法獎勵細則》。依據(jù)這兩個文件，我們對會員參與協(xié)會活動進行積分獎勵，會員積分作為會員單位晉升在協(xié)會的級別、評選優(yōu)秀會員單位、會員單位參加免費培訓(xùn)的依據(jù)。
實踐表明，這一制度有效激發(fā)了會員單位參與協(xié)會工作的積極性，加強了會員單位與協(xié)會聯(lián)系的粘度。
（三）履行社會責任，擴大協(xié)會社會影響力
從2013年底起，北京物協(xié)開展了物業(yè)糾紛行業(yè)調(diào)解工作。通過調(diào)解工作的開展，在一定程度上消除了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的隔閡，糾正了一些錯誤觀念，在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間建立起了有效的溝通渠道，很多市民了解了我們，很多物業(yè)企業(yè)看到了北京物協(xié)的作用。
北京市住建委、北京市高級法院、北京市司法局對于北京物協(xié)的糾紛調(diào)解工作給予了大力支持和充分肯定。2017年初，北京物協(xié)物業(yè)糾紛調(diào)解中心榮登北京市委社工委評選的2016年度“北京社會好人榜”。
我們還與空軍后勤部共同舉辦“2016空軍軍轉(zhuǎn)干部物業(yè)專場招聘會”，55家物業(yè)企業(yè)和300名空軍干部參加招聘會，現(xiàn)場提供近360個用工崗位并為軍轉(zhuǎn)干部講授了面試技巧實用課程，通過與相關(guān)軍轉(zhuǎn)部門加強聯(lián)系，拓展用工渠道，為解決行業(yè)用工難和人才素質(zhì)提升提供必要的支持。這項活動的效果得到了參與各方的充分肯定。
2017年，北京物協(xié)將繼續(xù)開展軍轉(zhuǎn)干部物業(yè)專場招聘活動，并把招聘范圍擴大到其他軍種。
最后，感謝中物協(xié)對北京物協(xié)的支持，也感謝兄弟協(xié)會對我們的無私幫助！