2014年大連市推出了《促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的實施意見》，其中最重要的一項措施，就是“物業(yè)屬地化管理”，該實施意見出臺后，能夠解決大連市物業(yè)“條條管理”的現(xiàn)狀，街道、社區(qū)將成為解決業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的主要力量，不僅方便業(yè)主反映問題，也有利于及時化解矛盾。為此，我們協(xié)會就先后對從業(yè)人員進(jìn)行了培訓(xùn)。同時在各個區(qū)和街道成立分會，社區(qū)也成立了工作站，來配合物業(yè)屬地化工作的有序推進(jìn)。
一、目前面臨的問題和主要矛盾：
實施意見明確了屬地化工作的目標(biāo)任務(wù)、屬地政府和相關(guān)部門的職責(zé)分工、工作實施步驟、工作要求等，為物業(yè)屬地化管理指明了方向。措施有了，接下來就是怎樣落實，有序推進(jìn)屬地化工作，也就是物業(yè)怎樣與社區(qū)相融合，讓這一措施“接地氣”，是我們面臨的主要問題。我在擔(dān)任市物業(yè)協(xié)會會長的同時，還擔(dān)任市代表，經(jīng)常到各個社區(qū)進(jìn)行走訪，了解社情民意。在社區(qū)座談中，我了解到，社區(qū)層面對于屬地化以及物業(yè)管理多少有些困惑，社區(qū)原本日常性事務(wù)就很多，現(xiàn)在又增加了物業(yè)管理，一下子，讓我們的社區(qū)干部不知道怎么干、怎么管了。
物業(yè)屬地化是一個發(fā)展的趨勢，社區(qū)建設(shè)是城市建設(shè)的基礎(chǔ)，是體現(xiàn)城市建設(shè)現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志之一，物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的載體和組成部分，社區(qū)建設(shè)中的許多內(nèi)容需要依托物業(yè)管理服務(wù)來進(jìn)行。物業(yè)管理也是在社區(qū)的管轄范圍內(nèi)，業(yè)主的第一身份是居民，也就是被社區(qū)所管理，按照這一思路，業(yè)主委員會，可以說就是社區(qū)居民委員會下面的分支機(jī)構(gòu)。因此，我覺的要想把業(yè)主委員會工作做好，就必須加強(qiáng)黨組織對業(yè)主委員的領(lǐng)導(dǎo)。
長期以來，業(yè)委會成立難、換屆難，或者雖有業(yè)委會但不能得到業(yè)主的普遍認(rèn)可，難以順利開展工作；還比如，業(yè)委會運作中存在操作不規(guī)范現(xiàn)象或工作效果不理想，難以有效維護(hù)業(yè)主利益，甚至謀取私利，私搭亂建等等。因此，業(yè)主委員會這一制度存在很多的問題，也就是說“業(yè)主自治”這種制度，目前還不太適合在我國實行。
下面我想從以下三個方面具體分析這些問題的成因。
第一，業(yè)主大會制度與社區(qū)治理一直存在著“脫節(jié)”現(xiàn)象。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為業(yè)主自治制度具有排他性，導(dǎo)致街道、社區(qū)無法或不愿意插手小區(qū)的事務(wù)，使得業(yè)主大會制度和社區(qū)的治理體制無法形成統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、互為融合的管理和被管理的治理關(guān)系。
第二，業(yè)主大會法律法規(guī)方面存在著“斷層”。我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主大會業(yè)主委員會在行使權(quán)力的同時，并沒有承擔(dān)何種責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的方式和途徑等方面規(guī)定。任何事物、個人發(fā)展過程中的權(quán)利和義務(wù)相對等是一個基本法則，離開了這個法則就要出現(xiàn)問題。
第三，業(yè)委會發(fā)展仍處于初級摸索階段。一是熱心業(yè)主事務(wù)，具有公益心，本著義務(wù)性，為廣大業(yè)主做事的人不多；二是一些業(yè)主認(rèn)為當(dāng)業(yè)主委員會是有利可圖的，可以免物業(yè)費、停車費，甚者可以承攬個別工程等，把業(yè)主委員會當(dāng)成是有利可圖的機(jī)會，當(dāng)選之后，根本不參與小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)督和管理，有些甚至連業(yè)主都不認(rèn)識。
在2016年9月25日的《大連日報》張健記者報道，在甘井子區(qū)某小區(qū)，記者隨機(jī)采訪6位業(yè)主了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況，多數(shù)業(yè)主表示不滿，但是當(dāng)記者問及為什么不與業(yè)委會溝通解決時，竟無一人知道業(yè)委會的存在。同樣，在金州區(qū)某小區(qū)，業(yè)委會和物業(yè)公司之間矛盾不斷，各說各的理，相互推諉扯皮，嚴(yán)重影響了小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量。
總之，大連市物業(yè)管理的矛盾大多數(shù)都是因業(yè)主委員會而起，這些現(xiàn)象都影響著物業(yè)管理整體水平。我認(rèn)為，業(yè)主委員會作為民間組織，黨的領(lǐng)導(dǎo)缺失，是造成這一的混亂現(xiàn)象的根本原因。
二、新形勢下要加強(qiáng)黨組織對業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)：
《物業(yè)管理條例》第20條規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會要接受居委會指導(dǎo)和監(jiān)督。但指導(dǎo)及監(jiān)督的關(guān)系的要求比較模糊。此外，這一指導(dǎo)規(guī)則參照香港的一些經(jīng)驗和做法，更側(cè)重于居民自治管理，照搬過來之后，缺乏操作性，也不接地氣。因此，發(fā)揮社區(qū)黨組織的政治領(lǐng)導(dǎo)作用，是當(dāng)前社區(qū)管理建設(shè)中需要不斷探索的一個重要問題。
社區(qū)與小區(qū)物業(yè)的相同之處：物業(yè)管理是企業(yè)行為，作為企業(yè)，其屬性是經(jīng)營管理。同時，這個行業(yè)也是民生的大事，是為千家萬戶百姓冷暖住行服務(wù)的，更多的是無形的公共服務(wù)，可以說，物業(yè)就是最大的民生之一。
一是，要加強(qiáng)黨組織對業(yè)委會的領(lǐng)導(dǎo)，要將黨組織的紅旗插到業(yè)主委員會上，全面加強(qiáng)黨組織對業(yè)委會的政治和組織領(lǐng)導(dǎo)。業(yè)主大會制度不能在真空中成長，把業(yè)主自治制度納入到社區(qū)治理范疇。對于業(yè)主大會制度的設(shè)計，不要僅僅局限于產(chǎn)權(quán)為紐帶的小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)上，更應(yīng)該上升到社區(qū)公共事務(wù)的范圍，與街道、社區(qū)產(chǎn)生有限的互動和銜接。比如說，大連中山區(qū)青云林海社區(qū)，就開創(chuàng)了“三位一體”志愿服務(wù)，就是在社區(qū)黨組織的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三者協(xié)同工作。創(chuàng)造性地把社區(qū)、業(yè)主代表和物業(yè)公司“捆”在一起，為居民提供便利周到的服務(wù)。社區(qū)居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三個組織在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下交叉任職，聯(lián)合辦公。在社區(qū)志愿服務(wù)工作站定期召開議事會，討論小區(qū)存在的問題和志愿服務(wù)活動的安排、規(guī)劃，讓物業(yè)更多地了解業(yè)主的想法，也讓業(yè)主了解物業(yè)的付出。這就是黨組織在構(gòu)建和諧社區(qū)發(fā)揮積極作用的典型案例。
二是，要加強(qiáng)業(yè)主委員會的政治體系建設(shè)，強(qiáng)化公益性。業(yè)主委員會作為一級組織，影響面非常大，影響的人員也非常多。比如說，大連市東港新區(qū)的一個高檔住宅小區(qū)，業(yè)主自發(fā)成立業(yè)主委員會，而且還進(jìn)行了公正，目的就要降低物業(yè)費和炒掉現(xiàn)有的物業(yè)公司。假如說街道不介入的話，這個項目就可能會出現(xiàn)問題，相對應(yīng)的就會引起“蝴蝶效應(yīng)”，引發(fā)當(dāng)?shù)匾恍└邫n項目紛紛效仿，從而導(dǎo)致該區(qū)域整體物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降，造成惡性循環(huán)，最終受到損害的還是廣大業(yè)主，也給政府部門造成負(fù)擔(dān)。
就在今年的4月3日，中共中央國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》文件，里面就明確指出，要改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，加強(qiáng)社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會對業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)一是協(xié)調(diào)機(jī)制。探索在社區(qū)居委會下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會，督促業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。應(yīng)該說，我們實施的物業(yè)屬地化管理與中央的精神完全一致，也更加堅定了我們抓好業(yè)委會以及物業(yè)管理工作的信心。
4月11日，市政府組織有關(guān)部門召開了物業(yè)管理座談會，市政府駱東升秘書長親自出席并主持了座談會，征求了方方面面的意見和建議，相關(guān)材料會陸續(xù)下發(fā)到各區(qū)。駱秘書長在座談會上指出，物業(yè)管理特別是業(yè)主委員會的問題應(yīng)該有黨委領(lǐng)導(dǎo)，政府要主導(dǎo)，居民要參與，合作共享，業(yè)主委員會是很好的工作組織，要組織好、建設(shè)好、指導(dǎo)好、發(fā)揮好作用，缺乏了對物業(yè)委員會組織領(lǐng)導(dǎo)，就失于工作陣地和手段。駱秘書長強(qiáng)調(diào)，要搞試點，每區(qū)選出不同類型的住宅小區(qū)，研究工作創(chuàng)新，做工作試點。駱秘書長的指示，可以說是“切中要害”，讓我們聽了之后，非常受鼓舞。因此，我建議大連市各個區(qū)，結(jié)合秘書長的指示下發(fā)文件，抓試點、樹典型，提前動作，抓好物業(yè)管理工作。同時，我也建議社區(qū)干部要從如下方面入手，具體抓好物業(yè)管理工作：
1.社區(qū)黨總支要抓好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理黨建工作，加強(qiáng)對業(yè)委會建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)與協(xié)調(diào)，在業(yè)委會組建及其運作中發(fā)揮好領(lǐng)導(dǎo)作用，參照人大代表的選舉模式，社區(qū)黨組織對業(yè)委會候選人進(jìn)行提名并討論通過，同時做好選舉的監(jiān)督和指導(dǎo)，確保選舉出來的業(yè)委會成員公道、正派、有責(zé)任心，且能夠代表廣大業(yè)主的利益的人，作為業(yè)主委員會成員。
2.可以嘗試在符合條件的小區(qū)成立黨支部，接受社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)，暫不具備條件的派遣黨代表，積極開展黨的工作，業(yè)委會還要自覺接受社區(qū)黨組織的政治領(lǐng)導(dǎo)，遵紀(jì)守法，規(guī)范運作，依法維護(hù)好業(yè)主的合法權(quán)益。號召業(yè)主黨員要帶頭遵守物業(yè)有關(guān)規(guī)章和業(yè)主各項規(guī)則，在社區(qū)物業(yè)管理活動中，充分發(fā)揮先鋒模范作用，并密切聯(lián)系業(yè)主群眾，及時反映業(yè)主訴求。
3.完善制度，不斷優(yōu)化業(yè)主管理模式。按照中共中央的文件，建議抓個試點，在社區(qū)下設(shè)物業(yè)管理委員會，督促業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)，對事關(guān)小區(qū)業(yè)主切身利益、小區(qū)公共利益的重大問題進(jìn)行決策時，社區(qū)黨組織要參與，為業(yè)主利益把關(guān)；完善測評制度，社區(qū)黨組織要參與物業(yè)小區(qū)滿意度測評工作，不斷促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范運作；完善業(yè)委會例會制度，社區(qū)黨組織主導(dǎo)，定期召開業(yè)委會例會，討論小區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)工作，認(rèn)真履行職責(zé)；開展業(yè)委會工作的評價制度，由社區(qū)黨組織主導(dǎo)，定期組織居民對業(yè)委會工作情況進(jìn)行評價，促進(jìn)業(yè)委會工作的規(guī)范有序，對于不適合業(yè)委會崗位要求的委員，應(yīng)根據(jù)評價情況以及相關(guān)程序，社區(qū)黨總支書記給予談話。
總之，這種“發(fā)揮黨的政治優(yōu)勢，加強(qiáng)對業(yè)主委員會政治領(lǐng)導(dǎo)”的模式，可以說是在新的社區(qū)治理結(jié)構(gòu)下，就如何發(fā)揮居民區(qū)黨組織政治領(lǐng)導(dǎo)功能，構(gòu)建社區(qū)與業(yè)委會良性互動機(jī)制的一種有益探索。社區(qū)和業(yè)委會兩者的目的是完全一致的，都是為了居民生活質(zhì)量更高和更好，實現(xiàn)和諧相處、良性循環(huán)、持續(xù)發(fā)展。