蘇州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立至今已走過了22個(gè)年頭，告別了管理低端型、粗放型、守舊型、獨(dú)攬型的年代，進(jìn)入了高端型、精細(xì)型、創(chuàng)新型、分包型的智能化、信息化新時(shí)代。行業(yè)協(xié)會(huì)也在社會(huì)組織轉(zhuǎn)型升級(jí)中，依托自身優(yōu)勢(shì)，加快向“購(gòu)買服務(wù)”方向轉(zhuǎn)型。
作為社會(huì)組織，蘇物協(xié)依托自身優(yōu)勢(shì)，在參與公共服務(wù)的同時(shí)，更加注重社會(huì)效益的提升，也更加注重與企業(yè)之間的良好互動(dòng)。對(duì)于體制下的創(chuàng)新，蘇物協(xié)正在逐步強(qiáng)健著自身的“造血功能”，堅(jiān)持以“創(chuàng)新思路，轉(zhuǎn)型發(fā)展，服務(wù)企業(yè)，提升價(jià)值” 的理念開展各項(xiàng)工作。其中行業(yè)慈善愛心基金、行業(yè)黨支部、各項(xiàng)培訓(xùn)和公益講座是蘇物協(xié)近年開展的幾項(xiàng)比較有特色的業(yè)務(wù)。
一、慈善愛心基金，弘揚(yáng)中華美德，履行社會(huì)責(zé)任
“蘇州市物業(yè)管理行業(yè)慈善愛心基金”作為江蘇省首個(gè)物業(yè)行業(yè)專屬基金，自2014年成立以來，每年為物業(yè)企業(yè)申助的困難員工給予生活上、感情上的關(guān)懷，為企業(yè)困苦員工家庭送去暖心、愛心，得到了物業(yè)企業(yè)的大力支持和廣泛好評(píng)。截至2016年12月31日，愛心募捐善款總金額已達(dá)1661710元，共受理并救助了28家企業(yè)的53名員工，發(fā)放救助金共計(jì)133000元。愛心基金會(huì)不僅對(duì)有實(shí)際困難的蘇州物業(yè)企業(yè)員工進(jìn)行救助，還將愛心延伸至貴州銅仁以及蘇州經(jīng)濟(jì)薄弱鄉(xiāng)村等地，為貧困人員送去了溫暖和關(guān)懷。
慈善一頭連著每個(gè)企業(yè)的善良，另一頭則是貧困、疾病、災(zāi)難等救助需求，這是一條愛心涌動(dòng)的渠道。我們協(xié)會(huì)要做的，就是承擔(dān)起愛心運(yùn)輸大使的角色，將分散的愛心力量收集起來，同時(shí)再傳遞到每一個(gè)需要的人手里。企業(yè)對(duì)慈善事業(yè)的關(guān)心與支持，讓我們看到了一個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益服從于社會(huì)效益，市場(chǎng)價(jià)值服從于社會(huì)價(jià)值的具體行動(dòng)，看到了越來越多的企業(yè)正勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，發(fā)揮著越來越大的作用。
蘇物協(xié)也將繼續(xù)做實(shí)、做好、做大行業(yè)慈善愛心捐贈(zèng)活動(dòng)，弘揚(yáng)中華民族扶危濟(jì)困、樂善好施的美德，用實(shí)際行動(dòng)履行社會(huì)責(zé)任。拓寬物業(yè)企業(yè)慈善募捐的參與面，讓更多的物業(yè)企業(yè)來關(guān)心和參與愛心基金的募捐，同時(shí)讓每個(gè)企業(yè)都能成為這個(gè)愛心工程的體驗(yàn)者。以彰顯慈善在物業(yè)行業(yè)中的作用,將這個(gè)善舉和正能量，傳遞至更多需要幫助的物業(yè)人手中。
二、成立行業(yè)黨支部，加強(qiáng)和完善黨的領(lǐng)導(dǎo)
行業(yè)協(xié)會(huì)以行業(yè)服務(wù)、行業(yè)自律、行業(yè)代表、行業(yè)協(xié)調(diào)、行業(yè)維權(quán)為基本職能。作為非營(yíng)利性、非政府性、公益性和自治性的民間社團(tuán)組織，是社會(huì)公共服務(wù)的主要提供者和社會(huì)公共利益的重要維護(hù)者。因此行業(yè)協(xié)會(huì)強(qiáng)化黨建工作，尤為重要。
2016年7月15日，中共蘇州市物業(yè)行業(yè)黨支部正式成立，并召開了蘇州市物業(yè)行業(yè)支部委員會(huì)第一次黨員大會(huì)。成立行業(yè)黨支部不僅可以加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)黨組織工作，強(qiáng)化對(duì)行業(yè)黨員的教育管理，還解決了行業(yè)黨員組織關(guān)系存在的“失聯(lián)”“口袋黨員”“隱身黨員”等問題。
黨支部成立后，每月召開一次黨員學(xué)習(xí)活動(dòng)；2017年1月，全體黨員心一首《團(tuán)結(jié)就是力量》拉開了蘇州市物業(yè)行業(yè)新聲音決賽暨優(yōu)秀會(huì)員頒獎(jiǎng)典禮的序目；春節(jié)年期間組織開展了走訪慰問困難黨員活動(dòng)，為行業(yè)內(nèi)的困難黨員家庭送去了溫暖；今年5月份，支部委員赴西柏坡參加理想信念教育培訓(xùn)班……均取得了較好的效果。
同時(shí)，在蘇物協(xié)的微信公眾號(hào)“蘇州物業(yè)”和蘇州市物業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站開辟“黨建”專欄，豐富“黨建”內(nèi)容，不斷增強(qiáng)黨建知識(shí)的宣傳力度，有效發(fā)揮黨組織對(duì)群眾利益的保障和維護(hù)作用，提升物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平。
今年蘇州市物業(yè)行業(yè)支部作為2017年度“兩新”組織黨建工作立項(xiàng)項(xiàng)目，黨支部制定了該項(xiàng)目的實(shí)施方案，并根據(jù)任務(wù)分工及時(shí)做好相關(guān)工作要求。
接下來支部委員會(huì)在蘇州市住建局黨委的指導(dǎo)下，繼續(xù)開展好黨員學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，支部委員會(huì)將與業(yè)內(nèi)黨員一起共同努力，逐步擴(kuò)大黨員規(guī)模，充分發(fā)揮行業(yè)支部委員會(huì)和每位黨員的先鋒模范作用，用自身的行動(dòng)帶動(dòng)和影響身邊的物業(yè)人，真正體現(xiàn)共產(chǎn)黨人的先進(jìn)性，共同為行業(yè)的發(fā)展、為業(yè)主的安居樂業(yè)貢獻(xiàn)力量。
三、開展各項(xiàng)培訓(xùn)和公益講座，助力服務(wù)企業(yè)，架好溝通橋梁
為強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)的理解力和執(zhí)行力，幫助物業(yè)企業(yè)規(guī)范管理，切實(shí)解決實(shí)際問題，架好溝通橋梁，蘇物協(xié)在嘗試跳出傳統(tǒng)服務(wù)模式，探索服務(wù)優(yōu)化轉(zhuǎn)型的新思路，與企業(yè)共謀發(fā)展。
為適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需要，蘇物協(xié)每年制定行業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，配合培訓(xùn)中心組織開展物業(yè)專業(yè)培訓(xùn)、繼續(xù)教育培訓(xùn)、項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)以及專項(xiàng)技能培訓(xùn)，并通過在線學(xué)習(xí)平臺(tái)，有效的開展在線學(xué)習(xí)，線下考試取證工作，以提升行業(yè)一線管理、服務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)和技能操作水平。
根據(jù)近年來蘇州市物業(yè)行業(yè)的反饋信息，專項(xiàng)技能人才的匱乏已經(jīng)成為阻礙物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的瓶頸。為此，蘇物協(xié)在2014年行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中嘗試校企聯(lián)合，和擁有專業(yè)設(shè)施設(shè)備的蘇大教輔集團(tuán)（蘇州東吳教育培訓(xùn)中心）合作建立物業(yè)行業(yè)實(shí)訓(xùn)基地，并安排實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富的工程師、技術(shù)員針對(duì)設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)、設(shè)施設(shè)備與特種設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行授課，從案例分析到實(shí)際操作都為學(xué)員提供了學(xué)習(xí)的平臺(tái)。通過這種理論加實(shí)踐的培訓(xùn)方式更利于提高一般文化素質(zhì)較低的物業(yè)從業(yè)人員的實(shí)際操作能力。此項(xiàng)專項(xiàng)技能培訓(xùn)推出后填補(bǔ)蘇州市物業(yè)行業(yè)培訓(xùn)領(lǐng)域的空白，滿足了物業(yè)企業(yè)對(duì)人才培訓(xùn)的需求，也受到了很多物業(yè)企業(yè)的歡迎。
蘇物協(xié)還定期開展“送教上門”特色服務(wù)、通訊員培訓(xùn)、社區(qū)O2O論壇等活動(dòng)。其中“送教上門”工作是蘇州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)嘗試跳出傳統(tǒng)服務(wù)模式，探索服務(wù)優(yōu)化轉(zhuǎn)型新思路后跨出的第三個(gè)年頭，足跡延伸至蘇州各區(qū)縣、兄弟城市等地，根據(jù)屬地政府的特點(diǎn)進(jìn)行定制服務(wù)，因人施教，因地制宜，用新方式新措施將培訓(xùn)教育滲透到社區(qū)管理中去。每年“送教上門”約有5次授課，每次授課人數(shù)近百人。服務(wù)對(duì)象涉及物業(yè)一線員工、社區(qū)街道物業(yè)管理工作人員以及企業(yè)物業(yè)經(jīng)理人等，針對(duì)物業(yè)日常管理中必不可少的內(nèi)容做好指導(dǎo)和宣教工作。課程設(shè)置實(shí)用豐富，以物業(yè)人關(guān)注的物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)管理、誠(chéng)信考核等內(nèi)容為基礎(chǔ)，配合蘇州地區(qū)新出臺(tái)的各項(xiàng)文件作為熱點(diǎn)解析，囊括業(yè)主代表大會(huì)、物業(yè)法規(guī)、社區(qū)治理、電梯安全管理等專題。師資配備科學(xué)合理，其中有行業(yè)專家、律師、高級(jí)工程師等。精湛的理論闡述、豐富的知識(shí)內(nèi)涵和鮮活的案例，使培訓(xùn)人員受益匪淺，他們的物業(yè)相關(guān)理念和知識(shí)結(jié)構(gòu)得到了更新，進(jìn)一步了解和掌握了物業(yè)最新的發(fā)展方向和目標(biāo)。對(duì)有更高要求的區(qū)局，蘇物協(xié)還根據(jù)需求專門定制了相關(guān)課程，并配合行業(yè)專家開展訂制培訓(xùn)課件的制作等工作。“送教上門”工作還得到了蘇州各區(qū)局、社區(qū)街道、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的廣泛好評(píng)。
另外，蘇物協(xié)每年從實(shí)際出發(fā)，實(shí)時(shí)開展電梯安全、消防安全、法律法規(guī)、設(shè)施設(shè)備常規(guī)維保、營(yíng)改增、維修資金使用管理政策等公益講座，以幫助物業(yè)企業(yè)規(guī)范管理，順利解決工作中所面臨的實(shí)際難點(diǎn)問題。每次的公益講座都有幾百家企業(yè)積極參與，他們的高度熱情是對(duì)我們協(xié)會(huì)工作的肯定，更是對(duì)下一步工作的鞭策。
今后蘇物協(xié)將繼續(xù)舉辦有針對(duì)性的，操作性更強(qiáng)，更落地的培訓(xùn)和講座，從而增強(qiáng)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，促進(jìn)企業(yè)健康有序發(fā)展！
四、突出問題：
1.關(guān)于物業(yè)行業(yè)應(yīng)稅收入的確定
作為物業(yè)公司，營(yíng)改增前對(duì)物業(yè)行業(yè)是有優(yōu)惠的，欠費(fèi)是不繳納稅金的，只是在實(shí)際收取時(shí)繳納稅金，在實(shí)際繳納稅收操作過程中存在以下問題：
如嚴(yán)格按照稅務(wù)局答復(fù)操作按照應(yīng)收飽和+開票預(yù)收作為納稅基數(shù)，物業(yè)公司面臨的是大量的業(yè)主群，每個(gè)業(yè)主實(shí)際繳費(fèi)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不可控，存在欠繳和預(yù)交的情況，無法準(zhǔn)確計(jì)算出納稅基數(shù)和賬務(wù)處理；大型物業(yè)公司有軟件支撐尚能短期提供，但大量的物業(yè)公司是依據(jù)EXCEL表格來操作的，難以準(zhǔn)確的計(jì)算本期繳納和剔除上期已繳納，這就導(dǎo)致會(huì)有大量的物業(yè)公司違反稅法規(guī)定。
營(yíng)改增的目的是為了給企業(yè)減負(fù)，而物業(yè)行業(yè)稅率由原來的5%增加到6%。物業(yè)公司屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，成本中人工成本占比65%-70%，該部分都是無法取得進(jìn)項(xiàng)稅的；維修費(fèi)占成本的比例為2-5%、外包費(fèi)用占成本約18-25%，能源消耗占比約3-5%，這些費(fèi)用能取得進(jìn)項(xiàng)稅，但其中占比最高的外包費(fèi)用供應(yīng)商大量是3%的進(jìn)項(xiàng)稅金。直接增加了物業(yè)公司稅負(fù)。
原地稅的普遍做法都是按照物業(yè)公司確認(rèn)收入或者開票的部分納稅，欠繳的不納稅，現(xiàn)在欠繳的也要繳納增值稅稅金，尤其大量收繳率只有70%的物業(yè)公司，另外欠繳的30%物業(yè)費(fèi)對(duì)稅負(fù)增加非常明顯，經(jīng)過測(cè)算，每降低1%的收繳率，對(duì)稅負(fù)的增加約0.07%。
建議解決方案：
建議每月按照物業(yè)公司確認(rèn)收入的部分納稅，欠繳和預(yù)交的不納稅，保持和利潤(rùn)表中所得稅收入一致，增值稅申報(bào)表與財(cái)務(wù)核算一致，直接減輕物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；
建議物業(yè)行業(yè)的人工成本尤其社?？梢宰鳛檫M(jìn)項(xiàng)抵扣，將這部份進(jìn)項(xiàng)抵扣的錢用于增加保安、保潔人員的工資，提升物業(yè)公司員工繳納社保的積極性，物業(yè)行業(yè)應(yīng)該會(huì)發(fā)展的越來越好，社會(huì)也會(huì)越來越和諧。
2.關(guān)于物業(yè)行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的稅率認(rèn)定
作為物業(yè)行業(yè)在物業(yè)管理過程中，小區(qū)廣告、場(chǎng)租、車位臨停產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主，但由物業(yè)公司對(duì)管理的小區(qū)廣告、場(chǎng)租、車位臨停等業(yè)務(wù)進(jìn)行管理和申報(bào)納稅，在具體執(zhí)行時(shí)的問題如下：
針對(duì)以上業(yè)務(wù)界定取得時(shí)間各稅務(wù)局答復(fù)不一致，有的按照租賃合同時(shí)間，有的按照物業(yè)接管時(shí)間，有的按照產(chǎn)權(quán)存在的時(shí)間；
物業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，有的稅務(wù)局老項(xiàng)目備案時(shí)間只有3年；如果是新項(xiàng)目，稅率也有原先的營(yíng)業(yè)稅5%上升至增值稅的11%，該部分抵扣為0；
建議解決方案：
物業(yè)行業(yè)只是在代理全體業(yè)主行使以上業(yè)務(wù)，屬于代理服務(wù)的范疇，可否認(rèn)定該部分業(yè)務(wù)屬于服務(wù)業(yè)，繳納服務(wù)業(yè)稅率；
3.關(guān)于代收代繳水電費(fèi)等公共能耗的問題
營(yíng)業(yè)稅期間代收代繳連同物業(yè)費(fèi)開在同一張發(fā)票上，繳稅時(shí)可扣除不納稅。但現(xiàn)在開票即納稅，不開票又會(huì)遭到投訴。同時(shí)代收代繳費(fèi)開具的增值稅發(fā)票是公共能耗費(fèi)，很難區(qū)分水費(fèi)、電費(fèi)等不同的明細(xì)。
同時(shí)部分小區(qū)屬于地產(chǎn)的滾動(dòng)開發(fā)階段，水電表還未能過戶，電力公司和自來水公司開票的抬頭為地產(chǎn)公司，作為物業(yè)公司無法抵扣。
建議：
1）建議代收代繳部分全部開具收據(jù)，請(qǐng)稅務(wù)局給予文件支持。
2）如不同意代收代繳部分全部開具收據(jù)，建議處理方式如下：
銷售公共能耗費(fèi)按照代理服務(wù)的稅率開具增值稅發(fā)票；
從電力公司等能取得的發(fā)票進(jìn)行抵扣；
電力公司等開具地產(chǎn)公司抬頭的發(fā)票，可以允許地產(chǎn)開具等額發(fā)票到物業(yè)公司，物業(yè)公司進(jìn)行抵扣。
4.關(guān)于前任物業(yè)公司遺留物業(yè)費(fèi)問題
物業(yè)行業(yè)存在全體業(yè)主罷免物業(yè)公司再選擇新的一家物業(yè)公司的情況，在執(zhí)行過程中出現(xiàn)以下問題：
1)前任物業(yè)公司預(yù)交的物業(yè)費(fèi)已繳納稅款的，后期物業(yè)公司向前任物業(yè)收取款項(xiàng)或是向地產(chǎn)收取款項(xiàng)確認(rèn)收入時(shí)，如何開票。
2)前任物業(yè)公司未收回的物業(yè)費(fèi)，后期物業(yè)公司收到后，如何開票。
建議方案：繼任物業(yè)公司都不開發(fā)票，或開具0稅率發(fā)票。
五、關(guān)于電子發(fā)票的應(yīng)用
物業(yè)行業(yè)總體規(guī)模都不大，一些全國(guó)性物業(yè)公司往往都是設(shè)置區(qū)域公司進(jìn)行管理，其他地區(qū)設(shè)置分公司。營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，營(yíng)業(yè)稅發(fā)票開具統(tǒng)一在各個(gè)小區(qū)，但營(yíng)改增后，為確保增值稅發(fā)票（尤其是增值稅專用發(fā)票）的管理，防范發(fā)票虛開的風(fēng)險(xiǎn)，部分物業(yè)公司由區(qū)域本部設(shè)立專人專崗開具管理發(fā)票?；虿糠址止疽布虚_票，但涉及國(guó)稅金稅盤不能購(gòu)買多個(gè)，實(shí)際購(gòu)買發(fā)票及開具發(fā)票時(shí)都是郵寄的，增加了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
為提高發(fā)票取得的時(shí)間，在稅務(wù)局的支持下推行電子發(fā)票。但是出現(xiàn)部分業(yè)主不認(rèn)可，又不肯咨詢稅務(wù)局的尷尬局面。鼓勵(lì)物業(yè)公司使用電子發(fā)票，提高效率，節(jié)約國(guó)家資源，甚至可以對(duì)已使用的物業(yè)公司給予獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)請(qǐng)相關(guān)部門做好宣傳，提高業(yè)主的認(rèn)知。
在所有的行業(yè)中，服務(wù)業(yè)最難，在服務(wù)業(yè)中，物業(yè)管理最難。作為行業(yè)協(xié)會(huì)，做政府號(hào)召、企業(yè)需求的事情是我們的本分。蘇物協(xié)堅(jiān)持“和時(shí)代同步”，去接好地氣！我們也堅(jiān)信，在行業(yè)協(xié)會(huì)獲得認(rèn)可與信任的背后，是不斷的努力、提升、挑戰(zhàn)和突破！機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，責(zé)任與使命同在。我們將眾志成城，努力創(chuàng)新，立足本職，優(yōu)化服務(wù)，謀求新的發(fā)展。