近年來(lái)，隨著城市化的快速發(fā)展，新建小區(qū)越來(lái)越多，為改善城市面貌，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，提高居民居住水平，作出了積極貢獻(xiàn)。但與此同時(shí)，房產(chǎn)物業(yè)方面的矛盾糾紛呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢(shì)，一定程度上影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定，現(xiàn)將鹽城市物業(yè)管理工作情況和對(duì)策建議報(bào)告如下：
一、市區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況
物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，事關(guān)人民群眾居住條件的改善，事關(guān)社會(huì)的和諧穩(wěn)定，是實(shí)實(shí)在在的民生工程。目前鹽城大市區(qū)這一塊，物業(yè)公司已達(dá)到335個(gè)，承接了440個(gè)項(xiàng)目，受覆蓋的服務(wù)對(duì)象已達(dá) 50萬(wàn)人，從事這項(xiàng)工作的執(zhí)業(yè)人數(shù)已達(dá)4萬(wàn)人，這些數(shù)據(jù)已充分反映出物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，社會(huì)對(duì)行業(yè)的需求十分迫切，老百姓對(duì)行業(yè)的關(guān)注度十分重視，展現(xiàn)出我們的行業(yè)發(fā)展前景也十分可觀，物業(yè)已成為人們生活中不可忽缺的部分。
我市物業(yè)管理工作雖然取得了一些成績(jī)，但是與先進(jìn)地區(qū)相比，物業(yè)管理工作還存在不少的問(wèn)題：
一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段，物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不少，但規(guī)模比較??；物業(yè)從業(yè)人員年齡偏大，缺乏專業(yè)服務(wù)技能，物業(yè)服務(wù)工作不到位。
二是由于體制機(jī)制的問(wèn)題，造成責(zé)權(quán)利不夠明晰、矛盾糾紛較多。
三是物業(yè)費(fèi)收取難、收繳標(biāo)準(zhǔn)較低且調(diào)價(jià)機(jī)制滯后。
四是物業(yè)管理缺乏評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，沒(méi)有形成物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制。
二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題及其原因
1.物業(yè)費(fèi)收繳難。目前，我們有近100個(gè)左右的小區(qū)收費(fèi)率僅在30-70%之間，嚴(yán)重影響業(yè)主的整體利益和挫傷物業(yè)企業(yè)主動(dòng)服務(wù)的積極性。業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)原因有以下四個(gè)方面：
一是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重，物業(yè)是集團(tuán)內(nèi)公司，沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)導(dǎo)致承接查驗(yàn)不嚴(yán)格，最終問(wèn)題暴露在業(yè)主面前，導(dǎo)致業(yè)主不滿意不繳費(fèi)。
二是有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)粗放式經(jīng)營(yíng)、不作為、甚至亂收費(fèi)引發(fā)業(yè)主的不滿。
三是部分業(yè)主缺乏堅(jiān)持公共規(guī)則的意識(shí)和契約精神。
四是部分城市二手房屋交易缺少交易前須物業(yè)服務(wù)企業(yè)證明物業(yè)費(fèi)已經(jīng)繳納的證明環(huán)節(jié)。致使物業(yè)費(fèi)流失，物業(yè)企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失。
2.物業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低且調(diào)價(jià)機(jī)制缺失。以鹽城市區(qū)為例，職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)從2009年每月700元調(diào)整為2017年的1600元，相應(yīng)的社保福利等同步調(diào)整，人員成本增長(zhǎng)速度較快。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國(guó)CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）由2009年的519（1978年為100）上漲到2015年的615.2，年均增幅約3.46%。運(yùn)營(yíng)成本的不斷升高造成物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益加劇。而行業(yè)目前仍執(zhí)行 2003年9月25日鹽城市人民政府頒布的《鹽城市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（當(dāng)年我市最低工資為每月700元）。由于成立業(yè)主大會(huì)并不普遍，有效運(yùn)行的更低，實(shí)施調(diào)價(jià)阻力很大。大多數(shù)企業(yè)或項(xiàng)目不得不維持原有物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3.小區(qū)是政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)、監(jiān)督責(zé)任的盲區(qū)，小區(qū)物業(yè)綜合治理機(jī)制尚沒(méi)有形成。
《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第五條明確要求：“各級(jí)規(guī)劃、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、郵電、供電、供水、物價(jià)、工商等部門(mén)和單位，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，協(xié)同建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)做好有關(guān)管理工作。”
同樣是收費(fèi)問(wèn)題，城市管理中的垃圾費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、液化氣費(fèi)、通信費(fèi)等都有相關(guān)部門(mén)管理，有具體的管理法規(guī)參照?qǐng)?zhí)行。而物業(yè)管理也是城市管理的重要內(nèi)容，雖有政府部門(mén)管定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，提供收費(fèi)依據(jù)，但對(duì)欠繳、賴著不繳等行為沒(méi)有管理依據(jù)，沒(méi)有形成綜合治理的機(jī)制。
三、鹽城市物業(yè)管理特色工作
為進(jìn)一步強(qiáng)化法治理念，積極研究搭建新的矛盾糾紛調(diào)處平臺(tái)，鹽城市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)積極配合鹽城市住房保障和房產(chǎn)管理局與亭湖區(qū)人民法院聯(lián)合成立了“房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭”，開(kāi)通重大矛盾糾紛調(diào)解訴訟“綠色通道”，在保障當(dāng)事人合法權(quán)益、維護(hù)社會(huì)安定和諧等方面發(fā)揮了積極作用。
巡回法庭自2015年3月掛牌以來(lái)，運(yùn)行有序，在物業(yè)矛盾糾紛化解方面發(fā)揮了積極的作用。截至2017年4月底，巡回法庭接受調(diào)解的案件共1228件,其中已成功調(diào)解326件，調(diào)解不成377件，待調(diào)解500多件，開(kāi)庭審理50起；接受電話咨詢790多起；接待群眾來(lái)訪上千人次。今年以來(lái)，接受調(diào)解的案件共531件,其中已成功調(diào)解99件，調(diào)解不成90件，待調(diào)解300多件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主缺乏有效溝通，是造成物業(yè)矛盾激化的主要根源。巡回法庭在受理物業(yè)矛盾糾紛時(shí)主動(dòng)做到調(diào)解優(yōu)先，在調(diào)解工作中始終堅(jiān)持公正原則。讓不少矛盾和糾紛，不用到法院，就能很快得到解決，不僅降低訴訟成本，節(jié)省了司法資源，而且及時(shí)化解了因矛盾糾紛引發(fā)的群體性事件，有效維護(hù)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。對(duì)于不便到巡回法庭調(diào)解的當(dāng)事人，巡回法庭主動(dòng)安排工作人員，到業(yè)主所居住的小區(qū)上門(mén)開(kāi)展調(diào)解工作，方便群眾，真正為物業(yè)糾紛當(dāng)事人提供了一個(gè)“便民、高效、低成本”的維權(quán)與司法救助渠道。
四、對(duì)創(chuàng)新市區(qū)物管工作的對(duì)策和建議
物業(yè)管理與居民生活休戚與共，事關(guān)人民群眾生活的幸福感和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的獲得感，需要探索適合市區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理模式。提出以下建議：
1.物業(yè)管理企業(yè)前期介入要按精細(xì)化管理要求落實(shí)責(zé)任措施到位。
建議政府通過(guò)購(gòu)買服務(wù)引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制。
第三方機(jī)構(gòu)主要提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取的定額測(cè)算依據(jù)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)測(cè)，對(duì)小區(qū)物業(yè)收支進(jìn)行審計(jì)，并將結(jié)果公示等。同時(shí)建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制，不斷推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)從客觀公正的評(píng)估、監(jiān)測(cè)中受益，促進(jìn)行業(yè)自律，促進(jìn)社會(huì)和諧。
2.將業(yè)主委員會(huì)納入社區(qū)管理范疇。
要充分發(fā)揮社區(qū)黨組織政治核心作用、監(jiān)管作用、黨員和國(guó)家公職人員業(yè)主的先鋒模范作用。
3.建立健全齊抓共管、多措并舉的長(zhǎng)效管理機(jī)制。
建議在社區(qū)治理體系的現(xiàn)代化下功夫。建立以街道屬地管理為主體、部門(mén)協(xié)同配合，社區(qū)、物業(yè)企業(yè)全程參與的綜合管理機(jī)制，形成“網(wǎng)格覆蓋、條塊融合、職責(zé)明確、聯(lián)動(dòng)負(fù)責(zé)”的工作格局。
4.探索提高物業(yè)費(fèi)收繳率的管理模式，促使小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)入良性循環(huán)。
要加強(qiáng)業(yè)主履約約束機(jī)制建設(shè)，探索與法院、銀行等相關(guān)部門(mén)溝通，盡快建立個(gè)人征信系統(tǒng)的途徑。