目前，由于各物業(yè)公司發(fā)展良莠不齊、人們合同意識欠缺，致使拖欠費用的情況較為多發(fā)，從而引發(fā)糾紛。據(jù)北京市第二中級人民法院今日對外通報，物業(yè)服務企業(yè)索要物業(yè)費糾紛占全部物業(yè)糾紛案件九成以上。訴訟請求主要集中在追索物業(yè)費、逾期支付物業(yè)費的違約金等。從審判結果看，物業(yè)服務企業(yè)勝訴率高。
新聞發(fā)布會現(xiàn)場 北京二中院供圖
態(tài)勢：
物業(yè)糾紛案件數(shù)量明顯下降
據(jù)了解，自2012年至2016年，北京二中院審結的物業(yè)服務合同糾紛案件分別為349件、398件、241件、238件、173件，均為二審民事案件。案件數(shù)量呈現(xiàn)明顯下降態(tài)勢。此類糾紛主要有三類類型：物業(yè)服務企業(yè)索要物業(yè)費、業(yè)主要求返還物業(yè)費或賠償損失、業(yè)主要求確認合同無效。
其中，物業(yè)服務企業(yè)索要物業(yè)費糾紛占全部物業(yè)糾紛案件九成以上。訴訟請求主要集中在追索物業(yè)費、逾期支付物業(yè)費的違約金等。以北京二中院2015年審結的238件物業(yè)服務合同糾紛二審案件為例，以判決方式結案的案件中，訴訟請求為追索物業(yè)費的高達98.6%。
此外，隨著業(yè)主法律意識的增強，訴訟時效抗辯成為業(yè)主提出的最常見的非實體抗辯，如2015年北京二中院以判決方式審結的物業(yè)服務企業(yè)追索物業(yè)費案件中，近三成業(yè)主提出訴訟時效抗辯。
另外，業(yè)主要求返還物業(yè)費或賠償損失。如主張物業(yè)服務在衛(wèi)生、安保等方面不達標，起訴要求物業(yè)公司返還已交納的物業(yè)費。還有的業(yè)主家中發(fā)生失竊、漏水等情況后，認為物業(yè)公司未盡安全保障、維修義務，要求賠償相關損失或承擔相關費用。
特點：
物業(yè)糾紛分布較廣泛 物業(yè)服務不達標比較常見
據(jù)北京二中院相關負責人介紹，從區(qū)域分布看，東城、西城、豐臺、大興、房山各區(qū)的物業(yè)服務合同糾紛案件數(shù)量相對均衡。從小區(qū)類型看，普通居住小區(qū)、危改回遷小區(qū)、經(jīng)濟適用住房小區(qū)都有發(fā)生此類糾紛。
從業(yè)主抗辯理由看，物業(yè)服務不達標比較常見。部分業(yè)主認為對物業(yè)服務不滿意即可不繳納物業(yè)費，將服務不達標作為拒絕交納物業(yè)費的事由。業(yè)主主張物業(yè)服務不達標主要體現(xiàn)在安保、秩序管理、門禁、監(jiān)控，衛(wèi)生、垃圾清理，設施設備維護、公用墻體修繕、電梯養(yǎng)護、下水、排污疏通等方面。還有部分業(yè)主就其欠交物業(yè)費提出了未取得房屋產(chǎn)權證、房屋存在質(zhì)量問題等事由進行抗辯，但這些事由多因業(yè)主與開發(fā)商之間糾紛所致，并不在物業(yè)服務合同法律關系的范疇內(nèi)。
另外，從審判結果看，物業(yè)服務企業(yè)勝訴率高。以北京二中院2015年審結的238件物業(yè)服務合同糾紛案件為例，由物業(yè)服務企業(yè)提起的訴訟為228件，業(yè)主提起的訴訟僅有10件。其中，物業(yè)費請求全額或部分獲得支持的案件占95.6%。
成因：
物業(yè)缺乏服務意識 業(yè)主法律知識欠缺
相關負責人分析指出，部分物業(yè)服務企業(yè)欠缺專業(yè)精神、服務意識和責任感，未盡到“相應的”服務管理義務，不能以保護全體業(yè)主利益為出發(fā)點提供良好服務。對待業(yè)主的合理要求不理睬、不處理、不反饋，有問題千方百計找理由推脫。
其次，部分業(yè)主法律知識欠缺，對物業(yè)服務范圍有誤解。有的認為花錢雇傭物業(yè)公司，物業(yè)公司即應完全按自己意愿提供服務。一旦對物業(yè)服務有任何不滿，就采取拖欠費用等消極方式應對，完全沒意識到單方面拒交物業(yè)費也構成違約，有的業(yè)主甚至被起訴后還采取躲避送達、缺席庭審的方式進行處理。
此外，還有業(yè)主混淆了責任主體，將房地產(chǎn)企業(yè)遺留的房屋質(zhì)量問題、其他業(yè)主侵權行為等其他問題，均歸責于物業(yè)公司，進而拒交物業(yè)費。
法官：
及時有效固定證據(jù) 依法維護權益
法官建議，首先，無論是物業(yè)服務企業(yè)還是業(yè)主，均應積極促成物業(yè)服務合同的訂立。物業(yè)服務企業(yè)應專業(yè)盡職，按照合同約定的服務內(nèi)容和服務標準，為業(yè)主提供細致、到位的人性化服務。業(yè)主接受物業(yè)服務，享受生活便利和優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境，依約按時足額交納物業(yè)費，不可隨意拖欠物業(yè)費，以免發(fā)生糾紛。
其次，物業(yè)服務企業(yè)應當保存小區(qū)提供維修保養(yǎng)的合同、票據(jù)等證據(jù)，以證明充分履行物業(yè)服務、管理職責。業(yè)主應當保存交費票據(jù)，證明自己履行了繳費義務。業(yè)主認為物業(yè)服務有瑕疵或漏洞時，應當與物業(yè)服務企業(yè)積極溝通，對物業(yè)服務不到位留存證據(jù)時，要能體現(xiàn)出拍照的時間、地點。必要時，可通過公證固定和保存證據(jù)。
同時，遇到房屋質(zhì)量問題、其他業(yè)主侵權等問題時，業(yè)主應主動與相關方溝通，促成問題的解決。問題得不到解決時，應及時通過法律途徑向開發(fā)商或侵權人主張權利，不能將責任歸咎于物業(yè)服務企業(yè)，以拖欠物業(yè)費方式消極應對，待到因欠物業(yè)費被訴時再向開發(fā)商或者侵權人主張權利，有可能錯過了證據(jù)保存最佳時機而遭受損失。
案例：
業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問題為由拒交物業(yè)費
某公司起訴李某交納物業(yè)費，李某以交房時房屋質(zhì)量存在明顯問題、小區(qū)單元門禁不能正常工作等為由拒交物業(yè)費。
法院經(jīng)審理認為，某公司為李某使用的房屋提供了物業(yè)服務，故李某理應按照約定的標準支付物業(yè)費。關于李某所述交房時存在的房屋質(zhì)量問題，應屬開發(fā)商維修事項，某公司已履行了協(xié)調(diào)義務，故李某以此拒絕交納物業(yè)費不能成立。關于小區(qū)門禁問題，門禁在使用中出現(xiàn)損壞，某公司應在合理期限內(nèi)予以維修，現(xiàn)李某未能提交充分證據(jù)證明某公司怠于行使維修、維護義務，故該問題亦不能構成減免物業(yè)費的理由。