6月5日,《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》(下簡稱《條例》)正式對外公布,并將于7月1日起施行。此前的5月27日,《條例》由自治區(qū)第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過。從2000年頒布《新疆維吾爾自治區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》,到后來廢止,再到如今即將實施的《條例》,歷經(jīng)17年,新疆首個本地化的物業(yè)管理地方性法規(guī)終獲自治區(qū)人大常委會審議通過。通過對比,記者發(fā)現(xiàn)《條例》亮點頗多。
街道辦負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會
今后,街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將肩負(fù)起指導(dǎo)、監(jiān)督小區(qū)成立業(yè)主大會工作。
依據(jù)《條例》規(guī)定,但凡“符合召開業(yè)主大會條件的,縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門在接到建設(shè)單位、業(yè)主或者委托的物業(yè)管理人的報告后,就應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。”
“街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在同級黨組織領(lǐng)導(dǎo)下,將負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu),并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)依法履行職責(zé),協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。”并將調(diào)解處理物業(yè)管理服務(wù)糾紛,納入了社會治安綜合治理的考核內(nèi)容。
動用維修資金需2/3業(yè)主同意
《條例》首次明確規(guī)定,凡涉及使用專項維修資金;改建、重建建筑;改變共有部分用途,利用共有部分盈利這幾項內(nèi)容,需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。針對其他事項的決定,也需經(jīng)專有部分占總建筑物面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意。
小區(qū)內(nèi)車庫、車位需先滿足業(yè)主需求
小區(qū)停車位的分配和使用是業(yè)主普遍關(guān)心的問題?！稐l例》明確:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的車庫、車位,計入容積率且作為建筑物共有部分進行分?jǐn)偟?/span>;未計入容積率,或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設(shè)備層建造、劃定的;或占用小區(qū)道路、共用場地劃定的車位均屬于業(yè)主共有。”
這意味著,但凡是共用場地的車庫、車位,今后將由業(yè)主共同享有。只有計入容積率且未作為建筑物共有部分進行分?jǐn)偟?/span>,建設(shè)單位才可以向業(yè)主附贈、出售、出租。
《條例》規(guī)定,“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。”只有當(dāng)車庫、車位滿足業(yè)主需要后,才可以向物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人出租,但不得出售。且除管理規(guī)約、業(yè)主大會另有規(guī)定的外,出租期限一次不超過12個月。
此外,《條例》規(guī)定,對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位尚有空余的,物業(yè)管理人是不得占用業(yè)主共有道路、場地設(shè)置車庫、車位的。
不得限水限電限氣催繳物業(yè)費
物業(yè)公司為了催繳物業(yè)費,對業(yè)主限水限電的事例并不鮮見,《條例》規(guī)定,物業(yè)管理人不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費限制業(yè)主的水、電、氣、熱卡充值,影響業(yè)主正常生活。
《條例》也首次提出,“水、電、氣、熱供應(yīng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶直接收取費用,不得強迫物業(yè)管理人代收代交。物業(yè)管理人代收水、電、氣、熱費用的,不得向業(yè)主加收手續(xù)費。”
同時,針對物業(yè)費,《條例》提出了政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價并行的概念——普通住宅類前期物業(yè)服務(wù)收費和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價,其他物業(yè)服務(wù)收費,實行市場調(diào)節(jié)價。
實行政府指導(dǎo)價的,價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)主管部門,根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級等,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度,并綜合物價指數(shù)變動情況,適時予以調(diào)整,及時向社會公布。
實行市場調(diào)節(jié)價的,物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)就完成服務(wù)項目進行成本測算,并在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、計費方式等。
對于物業(yè)管理人違反價格管理規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定,擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的、強制服務(wù)或者變相強制服務(wù)并收費、或者不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的,業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)對超收部分有權(quán)制止或者糾正,業(yè)主有權(quán)拒交。
部分違規(guī)行為將承擔(dān)法律責(zé)任
此次《條例》制定的內(nèi)容涉及方方面面,可如何保證法規(guī)的有效執(zhí)行?
“《條例》首次將物業(yè)管理中部分違規(guī)行為納入法律范疇,也就是說,建設(shè)單位、物業(yè)管理人等,一旦違規(guī)就將承擔(dān)法律責(zé)任。”烏市物業(yè)監(jiān)督管理辦公室法規(guī)監(jiān)管科科長樂喜斌表示。
《條例》詳細(xì)規(guī)定了違規(guī)者應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任,如建設(shè)單位未向房屋買受人明示物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正;逾期不改的,處1萬元以上5萬元以下罰款;建設(shè)單位、物業(yè)管理人、專業(yè)維修單位、專業(yè)經(jīng)營單位不履行或者拖延履行保修、維修、養(yǎng)護責(zé)任的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,逾期不改的,處10萬元以上20萬元以下的罰款,造成業(yè)主損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任等。
針對各類違法行為,除了進行罰款、賠償損失外,主體責(zé)任人或責(zé)任單位還將承擔(dān)民事乃至刑事責(zé)任。
意義
填補新疆此類立法空白
“《條例》的審議通過,填補了新疆物業(yè)管理的立法空白。”新疆師范大學(xué)新疆社會管理研究院常務(wù)副院長石路教授難掩欣喜。
“自治區(qū)物業(yè)管理條例作為地方性法規(guī),是國家立法的延伸完善和細(xì)化補充。”石路表示,為了符合新疆特色與現(xiàn)實需求,在《條例》的制定過程中,自治區(qū)人民政府法制辦和住建廳,召開了多次不同級別的專家論證會、聽證會,并面向全社會征求意見。來自新疆大學(xué)法學(xué)院、新疆師范大學(xué)社會管理研究院和律師界、物業(yè)管理領(lǐng)域的專業(yè)人士,都對于這部地方性法規(guī)提出了很多寶貴的意見。
“地方性法規(guī)的制定,需要在滿足本地居民需求的同時,不得與上位法抵觸,同時還要考慮到現(xiàn)實中的可操作性,兼顧各方權(quán)益等。”石路說,特別是考慮到新疆多民族地區(qū)城市化發(fā)展中,小區(qū)物業(yè)管理面臨的共性和個性等諸多問題。
“比如說,在業(yè)主大會未成立的情況下,該由誰代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?”石路舉例說,國家層面的立法中,并沒有給予明確的解釋和規(guī)定,其他地方性法規(guī)已有的規(guī)定也不能照搬,需要推敲。
最終,結(jié)合自治區(qū)物業(yè)管理的具體情況,自治區(qū)物業(yè)管理條例在第三十四條中對此做出了明確的規(guī)定——未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū),可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,在征求該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后,指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)所在地社區(qū)居民委員會臨時代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。
反響
物業(yè)服務(wù)更便于執(zhí)行
面對新出臺的《條例》,不少物業(yè)公司表示,《條例》讓物業(yè)服務(wù)更細(xì)化,有法可依更便于執(zhí)行。
“《條例》為物業(yè)服務(wù)提供了明確的依據(jù),物業(yè)更便于執(zhí)行。”新疆廣匯物業(yè)管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說,“比如明確車庫、車位不能向物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人出售,只能出租。”
新疆恒天地物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)人表示,新的《條例》施行對物業(yè)有更好的指導(dǎo)作用。“比如《條例》對維修基金使用在屋面防水損壞造成滲漏;電梯故障停止使用;房屋局部有垮塌、脫落危險等6個方面作出細(xì)化,這對于物業(yè)服務(wù)工作有了明確指導(dǎo)”。