推進(jìn)出臺物業(yè)合同范本
代表委員關(guān)注小區(qū)物管問題；湖南正研究修訂物業(yè)收費(fèi)管理辦法
生活在小區(qū)，發(fā)現(xiàn)亂搭亂建物業(yè)該不該管?物業(yè)費(fèi)收一塊多還是兩塊多，有沒有標(biāo)準(zhǔn)?物業(yè)管理問題居民們很關(guān)心，代表委員也有很多相關(guān)建議與提案。
記者以“物業(yè)”為關(guān)鍵詞搜索建議、提案系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)至少有2件建議、4件提案與物業(yè)管理相關(guān)。矛盾糾紛處理、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成為關(guān)注焦點(diǎn)。
規(guī)范管理
今年重點(diǎn)研究物業(yè)服務(wù)合同范本
“長沙小區(qū)建設(shè)完成后一般是由開發(fā)商指定物業(yè)公司進(jìn)行前期服務(wù)，有的物業(yè)公司完全靠向開發(fā)商，漠視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利與要求;而有的業(yè)主委員會完全是為了維權(quán)而設(shè)，業(yè)主與物業(yè)公司一開始就帶著對立情緒。”長沙市人大代表何亞偉說在這樣的情況下，雙方非但不可能心平氣和地進(jìn)行協(xié)商交流，反而會將矛盾激化。
事實(shí)上，作為物業(yè)方，也感覺管理過程風(fēng)險大。長沙市政協(xié)委員歐陽少紅說，一旦業(yè)主財產(chǎn)被非法侵害，物業(yè)管理企業(yè)只要存在管理上責(zé)任，“輕則收不上管理費(fèi)，重則背負(fù)官司”。違章搭建、住改商、養(yǎng)狗擾民、相鄰糾紛等問題，單憑物業(yè)公司也很難處理到位。而一旦沒有有效處理，就面臨業(yè)主投訴或者物業(yè)費(fèi)收取難的局面。
“物業(yè)管理不像酒店或者餐廳主體這么單一，涉及開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、業(yè)主消費(fèi)意識。開發(fā)商提供開發(fā)建設(shè)合格的樓盤，物業(yè)有良好服務(wù)水平，業(yè)主履約交納物業(yè)費(fèi)，才能形成良好的物業(yè)環(huán)境。”長沙市政協(xié)委員、長沙市物業(yè)管理協(xié)會秘書長劉裕純說，業(yè)主監(jiān)督物業(yè)是無可厚非的，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，要明確責(zé)、權(quán)、利，不能盲目、任何事情找物業(yè)。
“比如，樓上漏水了，物業(yè)可以去協(xié)調(diào)，但如果說要物業(yè)公司去修、去停樓上的水和電，那是沒道理的。物業(yè)主要是對公共區(qū)域的管理和對全體業(yè)主服務(wù)。”劉裕純說。
劉裕純說，長沙市物業(yè)管理協(xié)會今年會重點(diǎn)研究推進(jìn)出臺長沙市物業(yè)服務(wù)合同示范文本。“除了物業(yè)服務(wù)達(dá)到共性標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)條款，還有供業(yè)主選擇的個性化補(bǔ)充。”
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
省級部門在研究修訂物業(yè)收費(fèi)辦法
物業(yè)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量不匹配，也是廣大市民常常遭遇的難題。
“大多數(shù)物管按最高標(biāo)準(zhǔn)來收取物業(yè)費(fèi)，但提供的服務(wù)卻參差不齊，有的甚至很差。”長沙市政協(xié)委員田桂元和鄧春存認(rèn)為，目前物管費(fèi)缺乏標(biāo)準(zhǔn)制定體系，服務(wù)質(zhì)量不能有效對接收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
長沙市政協(xié)委員楊慶江則認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)企業(yè)資質(zhì)往往與服務(wù)不對等，物業(yè)收費(fèi)過高，且有收費(fèi)不透明現(xiàn)象。
據(jù)了解，目前，湖南仍按2010年出臺的《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，附件中的《湖南省住宅物業(yè)服務(wù)分項目分等級基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)》明確規(guī)定住宅物業(yè)服務(wù)具體共分5大類、5等級、57個分項目以及若干個子項目。5大類分別是綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)和共用設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)服務(wù)。如今，時間已過去6年。
楊慶江建議，制定《長沙市物業(yè)管理星級服務(wù)評估辦法》，推行物業(yè)服務(wù)水平星級定等機(jī)制，必須標(biāo)準(zhǔn)先行，建議從“硬件設(shè)施要求”、“綜合管理服務(wù)”、“房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)”、“共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)”、“協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)”、“保潔服務(wù)”、“綠化服務(wù)”、“特約服務(wù)”等八個維度制定星級服務(wù)的評價指標(biāo)，確立一星級、二星級、三星級、四星級、五星級共五個等級。建立由住建委、行業(yè)協(xié)會、街道社區(qū)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表五方組成的評價機(jī)構(gòu)，確立一年一度的評價時序，確保評價的科學(xué)性和客觀性。
市人大代表龍鳳舞則建議加快制定出臺《長沙市物業(yè)管理條例》。對此，劉裕純透露，省一級相關(guān)部門結(jié)合目前新形勢，業(yè)主的新要求，正在研究重新修訂管理辦法。
亂搭亂建
物業(yè)配合執(zhí)法機(jī)構(gòu)勸阻和報告
本來是公共綠地，卻被商家占用……一些小區(qū)內(nèi)業(yè)主私搭濫建現(xiàn)象嚴(yán)重。肆意占用公共空間，破壞小區(qū)環(huán)境，這類問題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。
劉裕純說，對于違章建筑，物業(yè)也只有管理報告權(quán)，沒有執(zhí)法權(quán)。去年出臺的長沙市《關(guān)于全面推進(jìn)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》也明確規(guī)定，由各級執(zhí)法機(jī)構(gòu)著重解決物業(yè)小區(qū)違章搭建問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)配合，對違法違章行為及時進(jìn)行勸阻和報告，積極協(xié)助執(zhí)法活動開展。