目前本市有住宅小區(qū)1.2萬余個，其中實施物業(yè)管理的約1.06萬個，覆蓋率96.6%。昨天（11月10日），《關(guān)于檢查本市貫徹實施<上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定>情況的報告》提交十四屆人大常委會第33次會議審議，檢查報告指出，《規(guī)定》實施5年來，業(yè)主自我管理難、專項維修資金續(xù)籌難、物業(yè)服務(wù)水平良莠不齊等問題依然存在。
問題 業(yè)主自我管理難
對策 專業(yè)社會中介組織培育年內(nèi)突破65%
問題：市住建委報告指出，目前，本市約12100個住宅小區(qū)中，還有1400多個小區(qū)未成立業(yè)委會。
檢查中發(fā)現(xiàn)，目前在業(yè)主自我管理中面臨著“三個難”，即業(yè)委會組建難，業(yè)委會作用發(fā)揮難，業(yè)主大會形成有效決定難。從業(yè)主自身看，確定業(yè)委會人選難，業(yè)委會履職需要的能力不足，業(yè)主參與的積極性不高。從外在因素看，對業(yè)委會成員培訓(xùn)的及時性和針對性不夠，對業(yè)主大會和業(yè)委會日常運作的指導(dǎo)監(jiān)督不夠，業(yè)委會的定位及成員的職責(zé)設(shè)定也不明確。此外，住宅小區(qū)綜合治理機制體制也仍待理順。
對策：對此，市住建委表示，將進一步明確相關(guān)主體工作職責(zé)，年內(nèi)，街鎮(zhèn)要全面建立城市網(wǎng)格化管理分中心，城市網(wǎng)格化管理覆蓋所有住宅小區(qū)，建立網(wǎng)格化管理員聯(lián)系小區(qū)制度。落實房管辦事處下沉工作，形成“以塊為主、條塊結(jié)合”的房屋行政管理格局。
力爭年內(nèi)培育專業(yè)社會中介組織突破65%，在業(yè)主大會組建、業(yè)委會換屆改選、業(yè)委會日常運作、社區(qū)矛盾化解等領(lǐng)域發(fā)揮作用。進一步強化街鎮(zhèn)對業(yè)委會工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和幫助。不斷提高業(yè)主大會組建率、業(yè)委會規(guī)范運作率、符合條件的業(yè)務(wù)會和居委會的交叉任職率、符合條件的業(yè)委會黨的工作小組成立率，提高居委會下設(shè)物業(yè)環(huán)境專業(yè)委員會的比例。在完善業(yè)委會日常運作制度規(guī)范的基礎(chǔ)上，搭建議事平臺、設(shè)置社區(qū)議題、完善決策機制，提高業(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)管理的意識和能力，促進小區(qū)公共事務(wù)管理決策科學(xué)化、民主化。在總結(jié)今年以來試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，擴大業(yè)主自行管理物業(yè)的規(guī)模和酬金制計費方式的數(shù)量。
問題 維修資金續(xù)籌難
對策 探索多種形式建立“蓄水”機制
問題：檢查中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)物業(yè)的專項維修資金難用、惜用、濫用現(xiàn)象并存。而隨著本市住宅使用年限的不斷加長，動用維修資金修繕、更新及改造房屋設(shè)施設(shè)備的需求不斷增長，部分住宅小區(qū)維修資金余額不足，已經(jīng)低于30%的法定籌集金額標(biāo)準(zhǔn)，但續(xù)籌存在難題。
《規(guī)定》和相關(guān)文件明確，小區(qū)公共收益不低于50%用于補充專項維修資金，但執(zhí)行不理想，小區(qū)公共收益賬目不透明、公布不及時、不按照規(guī)定比例納入專項維修資金的情況時有發(fā)生，也缺乏有力的監(jiān)督。
對策：市住建委表示，對于歷史遺留問題，將繼續(xù)推進解決。力爭完成1200萬平方米1996年6月10日以前銷售的商品住宅專項維修資金的財政補貼資金的劃轉(zhuǎn)工作。督促相關(guān)區(qū)縣政府完成70%以上1996年6月10日至2000年1月1日期間的缺失專項維修資金政府補貼部分的劃轉(zhuǎn)工作。
同時將加強維修資金續(xù)籌管理。針對續(xù)籌難問題，今年上半年出臺了《關(guān)于加強本市住宅專項維修資金續(xù)籌工作的通知》，明確續(xù)籌條件，探索多種形式建立“蓄水”機制，通過法定續(xù)籌、日常續(xù)籌和公共收益補充等方式，逐步建立小區(qū)維修資金長效補充機制。對于未按規(guī)定將公共收益納入維修資金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理予以記分處理。對于業(yè)主未按業(yè)主大會決定續(xù)籌的，經(jīng)行政部分送達整改通知書后仍不整改的，納入公共信用信息平臺。
問題 物業(yè)服務(wù)水平良莠不齊
對策 建立物業(yè)服務(wù)價格信息發(fā)布機制
問題：檢查發(fā)現(xiàn)，本市現(xiàn)有3000多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是具有一級、二級資質(zhì)的不足20%，從業(yè)人員41萬，年齡整體偏大，學(xué)歷層次不高，人員流動性強，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體水平有限。物業(yè)企業(yè)“多、小、散、弱、雜”的現(xiàn)狀制約著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
而在一些住宅小區(qū)，已經(jīng)陷入物業(yè)服務(wù)企業(yè)因虧損而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主因服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低而拒交物業(yè)費的惡性循環(huán)。物業(yè)費為何難以調(diào)價？部分原因在于業(yè)主尚未建立物業(yè)服務(wù)消費理念，此外自物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價放開后，由于市場化的定價、議價、調(diào)價機制尚未有效形成，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)市場不了解，缺乏議價能力。
對策：對此，市住建委表示，下一步本市將完善上海物業(yè)APP平臺建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)價格信息發(fā)布機制，充分發(fā)揮新媒體在政府動態(tài)監(jiān)管、實時監(jiān)督和提供市場信息、專業(yè)服務(wù)及增值服務(wù)的作用，提升政府監(jiān)管效能和服務(wù)水平，引領(lǐng)物業(yè)行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。指導(dǎo)督促市物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)協(xié)會建立物業(yè)服務(wù)價格信息發(fā)布制度，已于今年6月底在市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上發(fā)布首批市場信息，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格提供參考。
此外，還將推動建立公開透明的物業(yè)服務(wù)環(huán)境。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面公開物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等管理情況。建立以企業(yè)及項目經(jīng)理信用管理為核心的懲戒機制。