海南省的住宅專項(xiàng)維修資金使用率低，有的市縣使用率為零，物業(yè)管理短板突出。小區(qū)物業(yè)管理頻頻被差評，業(yè)主很受傷，物業(yè)管理方也覺得委屈。
小區(qū)物業(yè)管理為何陷入怪圈
去年年底，省人大常委會(huì)調(diào)研組對業(yè)主的調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)滿意的僅占25%，認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理不到位的占61%，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提高服務(wù)管理質(zhì)量的占80%。
而調(diào)研組的調(diào)查結(jié)果也指出，我省的住宅專項(xiàng)維修資金使用率低，有的市縣使用率為零，物業(yè)管理短板突出。小區(qū)物業(yè)管理頻頻被差評，業(yè)主很受傷，物業(yè)管理方也覺得委屈。近日，記者走訪海南部分物業(yè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)狀依然存在。
物業(yè)收支不透明業(yè)主物業(yè)關(guān)系難和諧
物業(yè)從來不公布收支明細(xì)，還要提高物業(yè)費(fèi)，不知錢都花到哪里了。這是很多小區(qū)業(yè)主的共同心聲。
今年4月，海口海甸島五東路某小區(qū)業(yè)主抱怨物業(yè)漲價(jià)。好多公共設(shè)施都沒有修理好，甚至路燈都不能全亮，還要漲價(jià)，都不知物業(yè)費(fèi)拿來做什么了。小區(qū)業(yè)主王女士說。
而對此，該小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人肖先生也給出了解釋，小區(qū)物業(yè)費(fèi)是2007定的，是1.6元/平方米，這么多年沒有漲過，隨著近年來小區(qū)維修項(xiàng)目增多、電梯檢修費(fèi)用增加、人工成本見漲、小區(qū)入住率不高等原因，收取的日常維護(hù)費(fèi)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日常需要，物業(yè)公司也面臨著虧損的窘境。
以收取電費(fèi)為例，由于我省的大多小區(qū)不能抄表入戶，電費(fèi)均由物業(yè)代收，沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)往往認(rèn)為物業(yè)收取的電費(fèi)高于物價(jià)局定價(jià)是在賺取差價(jià)，而成立業(yè)委會(huì)，并由業(yè)委會(huì)代為管理電費(fèi)一年的仙桃花園小區(qū)，居民則了解到0.87元的電費(fèi)，并不是因?yàn)槲飿I(yè)要賺取差價(jià)，而是公攤電費(fèi)所致。
如果小區(qū)物業(yè)可以將電費(fèi)支出以及所有的物業(yè)支出都公開透明化，也會(huì)減少很多物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。
海口一家二級物業(yè)公司經(jīng)理說，正是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定不公開透明，直接造成物業(yè)費(fèi)收取困難，許多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)已經(jīng)完全足夠開支了，甚至認(rèn)為物業(yè)賺了;另一方面，物業(yè)入不敷出，甚至私自上漲相關(guān)費(fèi)用，沒有與業(yè)主進(jìn)行任何溝通。這都是矛盾產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。
維修資金難動(dòng)用大項(xiàng)目維修難引不滿
近日，記者在走訪一些小區(qū)物業(yè)發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)物業(yè)表示難以申請使用專項(xiàng)維修資金，這讓小區(qū)的很多大件維修難以進(jìn)行，致使小區(qū)業(yè)主不滿。
住宅專項(xiàng)維修資金使用難一直飽受詬病。省人大常委會(huì)相關(guān)調(diào)研組調(diào)研分析同時(shí)顯示，海南候鳥型小區(qū)較多，要使用專項(xiàng)維修資金，需符合兩個(gè)2/3規(guī)定，即戶數(shù)超過小區(qū)2/3，房屋面積超過2/3的用戶同意，而在實(shí)際操作中，由于候鳥居多，這項(xiàng)規(guī)定難以落實(shí)。
今年8月4日，?？跒I海大道某小區(qū)的跌落式開關(guān)被燒毀，導(dǎo)致全小區(qū)斷電。物業(yè)公司向供電部門報(bào)備之后，被告知需自己進(jìn)行維修，物業(yè)公司找到指定維修部門之后，維修報(bào)價(jià)為2.5萬元，但是為了盡快恢復(fù)小區(qū)供電，物業(yè)部門只得盡快維修開關(guān)。
想申請專項(xiàng)維修資金根本不可能達(dá)到三分之二業(yè)主的同意，因?yàn)樾^(qū)入住率根本不到50%。小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人表示。
而位于濱江路的天上人間小區(qū)有2000多住戶，實(shí)際入住也有800多戶，2006年一期交房，到目前，很多專項(xiàng)維修需要近百萬元的資金，卻也因無法達(dá)到兩個(gè)2/3規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而無法申請使用。無法進(jìn)行大項(xiàng)公共設(shè)施的維護(hù)，導(dǎo)致很多入住業(yè)主不滿意。
大多數(shù)住宅小區(qū)沒有業(yè)主委員會(huì)，無法召開業(yè)主大會(huì)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金;審批程序時(shí)間長，使用項(xiàng)目不夠明確等多重原因，導(dǎo)致大部分住宅專項(xiàng)維修資金無法使用，影響了住宅小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、公共部位的維修、更新和改造，造成安全隱患。海南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長張啟云說。
成立業(yè)委會(huì)門檻高小區(qū)入住率低是難點(diǎn)
省人大常委會(huì)的調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，有關(guān)部門對物業(yè)管理工作重視不夠，業(yè)主委員會(huì)成立難。目前全省推行物業(yè)管理的2800多個(gè)住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的只有600多個(gè)，而業(yè)委會(huì)在有效期的僅有幾十個(gè)。
?？谑形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與小區(qū)物管是一種溝通協(xié)調(diào)的關(guān)系，但由于小區(qū)缺少業(yè)委會(huì)這一中介溝通協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，業(yè)主與物管對話的平臺缺失，導(dǎo)致溝通不暢，最終演變成了一種對抗。
在很多人的認(rèn)識中，似乎成立業(yè)主委員會(huì)成為解決物業(yè)管理問題的重要途徑。實(shí)際上，成立業(yè)委會(huì)并沒有想象中的容易。
據(jù)相關(guān)報(bào)告指出，海南省成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)多為早期開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)模小，本地居民占多數(shù)，而未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)多為候鳥型小區(qū)，入住率低影響了業(yè)委會(huì)的成立。
業(yè)委會(huì)不僅成立難，其運(yùn)行同樣困難重重。海南省人大常委會(huì)調(diào)研報(bào)告指出，從目前已成立的業(yè)委會(huì)運(yùn)行情況來看，有相當(dāng)一部分業(yè)委會(huì)未按規(guī)定履行職責(zé)，存在運(yùn)行不規(guī)范、不作為，甚至亂作為的現(xiàn)象。
張啟云說，很多業(yè)委會(huì)的成立基本都是被逼出來的，往往是一事一維權(quán)，業(yè)委會(huì)的責(zé)權(quán)關(guān)系不明確，沒有長期性和遠(yuǎn)瞻性，當(dāng)主要矛盾消失后業(yè)委會(huì)也跟著慢慢消失，后繼無人。即使業(yè)委會(huì)沒有消失，往往也是惰于履職，形同虛設(shè)，長期處于癱瘓或半癱瘓狀態(tài)，甚至有很多業(yè)委會(huì)任期屆滿后，未能及時(shí)改選備案，最終失效解散。
業(yè)委會(huì)是一個(gè)非專職化、非工薪化的松散自治組織，委員都是由一些熱心業(yè)主拼湊起來的雜牌軍，很難真正懂得相關(guān)法律知識，以及物業(yè)管理背后的問題所在。
?？谑凶〗ň治飿I(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，很多業(yè)委會(huì)甚至只會(huì)行使一種權(quán)利，即解聘物業(yè)公司，這無疑加劇了業(yè)主與物業(yè)的矛盾。