物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、業(yè)委會(huì)監(jiān)管缺失……近年來(lái)，因物業(yè)管理引發(fā)的社會(huì)矛盾逐漸凸顯。一系列難題怎么破？50多名上海市人大代表在歷時(shí)3個(gè)月的調(diào)研后一一給出建議。
今年6月起，由50多名市人大代表組成的市人大調(diào)研小組，對(duì)上海市10多個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行走訪，先后與區(qū)房屋行政管理部門、街道辦事處、房管辦事處、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主代表等召開(kāi)座談。物業(yè)管理費(fèi)收繳率低、維修基金續(xù)籌難，業(yè)委會(huì)制度執(zhí)行待完善等問(wèn)題成為日前出爐的六份調(diào)研報(bào)告中關(guān)注的焦點(diǎn)。
現(xiàn)狀：物業(yè)費(fèi)繳納率低
建議：市場(chǎng)化、信用懲戒
朱洪明代表指出，“在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)行為約束上，現(xiàn)在通常通過(guò)物業(yè)公司訴諸法律的方式解決，往往耗時(shí)長(zhǎng)、效率低，缺乏真正有效的手段。”黃晨代表也表達(dá)了相同觀點(diǎn)，“由于業(yè)主委員會(huì)督促并無(wú)法律效應(yīng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院起訴成本高，致使物業(yè)費(fèi)未交納戶數(shù)量大、歷史欠賬多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存艱難。”
如何破解？陳敏代表提出，應(yīng)當(dāng)盡快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)化機(jī)制，按照“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且盡快落實(shí)建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制。
“要建立小區(qū)業(yè)主征信平臺(tái)，正常情況下業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的應(yīng)記錄在案，納入信用黑名單”，黃晨代表提議，除了發(fā)揮征信平臺(tái)在社區(qū)管理中的作用，還應(yīng)考慮在法規(guī)層面對(duì)這一行為進(jìn)行懲戒。
現(xiàn)狀：維修基金“斷檔”嚴(yán)重
建議：打通公積金通道
調(diào)研報(bào)告指出，老舊小區(qū)面臨大量的小區(qū)設(shè)施、設(shè)備、房屋維修等問(wèn)題，按程序確定后的補(bǔ)建、再次籌集資金面臨收繳困難。陳敏代表透露，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，不少售后房小區(qū)，很多房屋的專項(xiàng)維修基金已不足30%，“維修資金續(xù)籌難，主要體現(xiàn)在續(xù)籌方案出臺(tái)難和方案通過(guò)后資金籌集難”。
對(duì)此，陳敏代表建議維修資金的續(xù)籌能否打通公積金的通道；同時(shí)，在維修資金補(bǔ)建或續(xù)籌過(guò)程中，如已經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，可否出臺(tái)相關(guān)法律，明確該如何直接繳納；或由法院向已錄入平臺(tái)的拒繳業(yè)主追討欠繳部分。對(duì)于一些涉及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的修理應(yīng)立法強(qiáng)制修理。
現(xiàn)狀：業(yè)委會(huì)“先天不足”
建議：第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)指導(dǎo)
“目前的業(yè)委會(huì)制度存在先天不足”，朱鴻召代表談道，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)在操作執(zhí)行中的確存在著不公開(kāi)、不征詢、不花錢、不審計(jì)等不規(guī)范行為，因而相應(yīng)的監(jiān)管、問(wèn)責(zé)也往往難以開(kāi)展。而另一方面，相關(guān)法律法規(guī)責(zé)權(quán)利不對(duì)等也嚴(yán)重妨礙了業(yè)委會(huì)行使物業(yè)管理主體職能的有效發(fā)揮。
“業(yè)委會(huì)通常只有名義上的小區(qū)業(yè)主集體代表資格，沒(méi)有與權(quán)利相對(duì)等的設(shè)立財(cái)務(wù)賬戶資格，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)賠償能力，沒(méi)有高效的執(zhí)行手段，沒(méi)有完整的法律責(zé)任”，朱鴻召表示，業(yè)委會(huì)作為一種尚未成熟、健全的自治制度，還需要居委會(huì)等各方力量“扶一把”。
黃晨代表也認(rèn)為，應(yīng)賦予業(yè)委會(huì)法人代表，讓其在法律和各方的監(jiān)督下行使治理社區(qū)的職能，但在具體執(zhí)行中，第三方專業(yè)公司的參與和指導(dǎo)也非常必要。
“不管是‘三駕馬車’還是‘五龍治水’，社區(qū)各方都必須形成合力，讓各種利益訴求充分表達(dá)出來(lái)，爭(zhēng)取共贏的結(jié)果”，陳敏代表認(rèn)為。