經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 吳娓婷/文 近兩年，登陸港股和新三板的物業(yè)公司已經(jīng)超過兩位數(shù)，但尚未有企業(yè)成功登陸A股市場(chǎng)，
有投行人士斷言，“兩三年內(nèi)，A股難見到物管公司登陸”。
現(xiàn)實(shí)的困難擺在眼前，物管公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、規(guī)范性等問題，成為它們?cè)?/span>A股IPO的主要障礙。已有部分企業(yè)調(diào)整了上市計(jì)劃，或延遲向證監(jiān)會(huì)遞交申請(qǐng)材料。
萬科、保利、富力、碧桂園等大型房企的物管公司，卻對(duì)A股摩拳擦掌，躍躍欲試。盡管在港股上市比A股容易，然而，A股PE比港股高，這是房企仍然選擇A股市場(chǎng)作為登陸地點(diǎn)的決定性因素。
“2-3年內(nèi)難見登陸者”
碧桂園集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官吳建斌曾公開表示，相同業(yè)務(wù)的上市公司在國內(nèi)股市和香港股市的PE依然有差異，公司經(jīng)過研究后認(rèn)為國內(nèi)上市更為理想。
然而，境內(nèi)對(duì)上市公司采取審核制度，對(duì)企業(yè)的審查非常嚴(yán)格。
今年3月，園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)上海錦和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海錦和”）IPO被否。該公司是此前唯一一家在A股排隊(duì)等待IPO的企業(yè)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉的反饋意見顯示，證監(jiān)會(huì)提出包括“董事會(huì)成員變更”、“園區(qū)資產(chǎn)權(quán)屬”等方面的多項(xiàng)意見，要求上海錦和給予解釋。
對(duì)此，一名密切關(guān)注物管領(lǐng)域的投行人士表示悲觀：“A股門檻本來就高，對(duì)終端是散客的行業(yè)更加嚴(yán)格。估計(jì)兩三年內(nèi)，在A股都難見到物管公司登陸。”
一家全國布局的大型房企，其內(nèi)部人士早在去年年初就對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者確認(rèn)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市已經(jīng)提上進(jìn)程。
不過，目前該房企想淡化上市目標(biāo)和上市時(shí)間，表示“先修煉內(nèi)功，深挖物業(yè)價(jià)值鏈條，將社區(qū)O2O做成連接集團(tuán)多個(gè)板塊的平臺(tái)”。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，不僅有房企內(nèi)部調(diào)整了物管公司上市計(jì)劃，部分仍明確要盡快實(shí)現(xiàn)上市的物管公司，目前還未提交申請(qǐng)材料。主要原因是諸多細(xì)節(jié)尚未達(dá)到證監(jiān)會(huì)審核標(biāo)準(zhǔn)，需要進(jìn)一步完善。
而一些中小規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)，曾經(jīng)做了物管公司分拆上市的計(jì)劃，如今又悄悄地?cái)R置了。
例如華南一家年銷售200億元規(guī)模的地產(chǎn)集團(tuán)，去年年中已物色投行、會(huì)計(jì)進(jìn)行物管公司分拆上市工作，但在評(píng)估情況之后，暫停了上述計(jì)劃。
據(jù)知情人士透露，暫停原因在于，其物管公司規(guī)模小，盈利能力弱，若此時(shí)急于上市，會(huì)受到資本市場(chǎng)很多質(zhì)疑。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，目前該地產(chǎn)集團(tuán)已正式將其物管公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，后者亦在緊鑼密鼓地進(jìn)行社區(qū)O2O方面的嘗試，以及對(duì)外收購其他物管公司，試圖通過增加增值服務(wù)和擴(kuò)充規(guī)模，增強(qiáng)其盈利能力和品牌效應(yīng)。
障礙
與其他行業(yè)相似，物業(yè)公司在境內(nèi)上市都需要接受審核，以證實(shí)其擁有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、合規(guī)及股權(quán)清晰。此外，還需證明其在關(guān)聯(lián)交易、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面的合規(guī)。
在持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力方面，物業(yè)管理公司的收支平衡問題和收入構(gòu)成問題一直是行業(yè)性難題。
一家物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦誠，其管理物業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況兩極分化明顯，老住宅多在虧損，新住宅僅略有盈余。
而一家在香港上市的物業(yè)公司內(nèi)部人士則透露，物業(yè)費(fèi)在短期內(nèi)仍是公司的主要收入來源，但該項(xiàng)費(fèi)用接受政府物價(jià)指導(dǎo)，企業(yè)并不能實(shí)時(shí)地根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。
除了物業(yè)管理費(fèi)外，物管公司通常還有來自小區(qū)經(jīng)營(yíng)的收入，包括傳統(tǒng)的家政維修、管理咨詢服務(wù)和來自開發(fā)商支付的費(fèi)用。
其中，開發(fā)商支付的費(fèi)用包括物管方面的人員支援地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)工作，地產(chǎn)方面給這批工作人員相應(yīng)費(fèi)用，以及空置房屋的管理費(fèi)等。但是，“這里面的賬總是很難算清，也難以收齊”。
投行方面的人士稱，如果物業(yè)管理公司利潤(rùn)來自于地產(chǎn)企業(yè)的差價(jià)補(bǔ)貼、品牌支持費(fèi)用和顧問咨詢費(fèi)，“該物管公司可能會(huì)受到不能持續(xù)盈利的質(zhì)疑，構(gòu)成上市的實(shí)質(zhì)障礙”。
而且，難以收齊來自開發(fā)商方面的費(fèi)用，亦可能形成壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
有可能形成大量應(yīng)收未收賬款的情況，還有業(yè)務(wù)模式上的問題。
當(dāng)前物業(yè)管理中存在兩種收費(fèi)模式：一種是包干制，一種是酬金制。包干制指物業(yè)管理的所有盈利和虧損都由物業(yè)公司承擔(dān)。而在酬金制模式下，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)費(fèi)里面，先提取一個(gè)固定比例的酬金，小區(qū)的盈余和虧損由業(yè)主來承擔(dān)。
在港上市的彩生活，采取的就是酬金制。其先收取物業(yè)管理費(fèi)的10%，作為彩生活物業(yè)管理板塊的收入，余下管理費(fèi)則用作物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)資金。如果運(yùn)營(yíng)資金不足，物管公司會(huì)補(bǔ)足，隨后向業(yè)主收款。
上述在香港上市的物業(yè)公司內(nèi)部人士表示，采用酬金制模式，后續(xù)向業(yè)主收取的費(fèi)用最終能不能收得上來，還是未知數(shù)。“這種業(yè)務(wù)模式造成大量應(yīng)收賬款，需要計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。”
投行方面人士表示，目前尚未有采取酬金制的物管企業(yè)在境內(nèi)上市，酬金制在A股市場(chǎng)行不行得通，要看屆時(shí)證監(jiān)會(huì)如何審查。
欠缺規(guī)范的，還有物業(yè)公司的用人機(jī)制。物業(yè)公司存在大量勞務(wù)派遣人員，用以規(guī)避繳納社保等方面的支出，這同樣違反了法律對(duì)上市公司的相關(guān)規(guī)定。
成長(zhǎng)性難題
上述暫停物管上市計(jì)劃的華南地產(chǎn)集團(tuán)，其物管公司年度利潤(rùn)約為2000萬元規(guī)模。“如果遇到市場(chǎng)環(huán)境不好，這個(gè)數(shù)字波動(dòng)會(huì)比較大。隨之而來的是股價(jià)也會(huì)有較大的震蕩”。
“物管公司規(guī)模小，不規(guī)范，對(duì)資本市場(chǎng)來說沒有吸引力。”接近該物管公司的人士說，“要上市的話，還有很長(zhǎng)的路要走。”
光大證券報(bào)告曾提出，物業(yè)管理是“被忽略的藍(lán)海市場(chǎng)”。物管公司從提供品牌溢價(jià)轉(zhuǎn)為獨(dú)立輸出，將帶來“實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變”。其預(yù)測(cè)，物業(yè)管理的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費(fèi)，對(duì)應(yīng)798億元。
當(dāng)前，有志于上市的物管公司，一般采取對(duì)外收購與合作，擴(kuò)充物業(yè)管理面積，以及建立社區(qū)O2O渠道，涉足能帶來更多元化收入的增值服務(wù)。
萬科在2015年就提出了一個(gè)目標(biāo)：用三年時(shí)間把管理面積由7000萬平方米提高到5億平方米，也就是三年增長(zhǎng)7倍。
國內(nèi)的物管市場(chǎng)似乎也存在著巨大的兼并空間。北美物業(yè)管理公司的前50強(qiáng)市場(chǎng)占有率近30%，而中國的前50強(qiáng)僅為5.6%，并且中國沒有一家物業(yè)公司市場(chǎng)占有率超過1%。如果萬科物業(yè)2017年可以實(shí)現(xiàn)5億平方米的管理面積，則其市占率將提升至2%左右。
不過，上述接近華南地產(chǎn)集團(tuán)物管公司的人士并不認(rèn)為通過對(duì)外并購，能增強(qiáng)物管公司的盈利能力。
其透露，在瘋狂拓展物業(yè)管理面積的情況下，這些企業(yè)根本來不及對(duì)被收購企業(yè)做實(shí)質(zhì)的管理和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的輸出。更常見的情況是，完成財(cái)務(wù)上的指標(biāo)，以及派駐一個(gè)財(cái)務(wù)人員，就告一段落了。
這種收購不影響物管公司IPO，但該人士擔(dān)心，企業(yè)上市以后，后勁不足。
該人士表示，業(yè)內(nèi)做得比較好的是萬科。但曾有接近萬科物業(yè)的匿名人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，萬科物業(yè)對(duì)外合作之所以采用“睿聯(lián)盟”的新品牌而非“萬科物業(yè)”，是出于對(duì)自家項(xiàng)目的保護(hù)，另外，也擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)不可控，“輕資產(chǎn)的過程中如果沒有落地好服務(wù)，會(huì)損傷萬科物業(yè)多年的招牌”。
而資本市場(chǎng)關(guān)注的另一個(gè)方面，通過搭建社區(qū)O2O渠道進(jìn)行增值服務(wù)，目前仍處于起步階段，發(fā)展還需要時(shí)間。
一家千億房企負(fù)責(zé)社區(qū)線上平臺(tái)開發(fā)的人士在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)說：“一些營(yíng)銷做得很好的社區(qū)APP，實(shí)際上后臺(tái)的數(shù)據(jù)很難看。注冊(cè)的用戶量非常少，注冊(cè)后登錄使用過的只占幾百分之一，更不要提反復(fù)使用，形成黏性。”